2006年01月04日

不動産投資:投資物件のローン

新年のご挨拶が遅れましたが、皆様
明けましておめでとうございます。

最近は、更新のとどこおりがちな当相談室ですが、本年はせめて一週間に一度程度は更新したいと思っています。
どうぞ本年もよろしくお願い申し上げます。

では、今年最初のご質問です、


質問
はじめまして。宜しくお願いします。

東京都港区の中古マンション(2年前に現金購入。ローンなし)に住む、38歳の会社員です。

投資用に、港区の新築マンション(3800万円、44平米)の購入を検討しています。購入資金の7割程度を銀行から借り入れたいと思っています。引渡しと同時もしくは、数ヵ月後には、賃貸に出す予定でおります。

このような私が銀行から借り入れる場合、住宅ローンを使うことができるでしょうか。その場合、住民票の移動が必要と聞きましたが、実際に住んでいないことが後で分かると、問題が発生する可能性がありますか。移動するタイミングはどのようになりますか。引渡しと同時に賃貸募集するのは、よくないでしょうか。

あるいは、あえて目的をいつわらずとも、区分マンションの投資目的ということで、住宅ローンと類似の条件(期間、金利、保証人なし)での借り入れが可能でしょうか。
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回答
まず最初に、大前提として、ローンに対する扱いは、金融機関ごとに違います。
ですから、a銀行では融資してくれなかった案件が、b銀行やc信用金庫では融資してもらえたりしても、おかしいことではありません。

融資金額や融資金利、返済期間などの融資条件も同様で、金融機関ごとに異なります・

次にこれも。基本的なことですが、居住用の住宅ローンと、投資マンションのローンでは、同一銀行でも商品が違います。


最近は差がなくなっていますが元々

借入本人が住む居住用の住宅ローンは、低利・長期融資。
投資マンションのローンは、居住用の住宅ローンに比べ短期で、物件価格に対する融資割合も低く、金利も若干ですが高め。

です。


なぜ差がついているのか?


投資用のマンションは、
1.居住用の家と違い、支払いが苦しくなれば、すぐ払いを止める
2.競売にかけた時、借家人付の分だけ落札額が低く、担保割れ額が大きい。
3.投資物件を買う人間なら、金を持っているだろうから。
4.「地価上昇に手を貸す事になる。」など政策的な意見に配慮して。
などなどの理由からです。


このうち「支払いが苦しくなれば、支払いを止めるや、借家人分だけ落札額が・・」は、今や居住用と差がなくなってきています。

それに、現在は貸出先が無いといった事情もありますので、投資マンションのローンでも積極的に行なっている金融機関も増えています。


それで、ご質問の
「実際に住んでいないことが後で分かると、問題が発生する可能性がありますか。移動するタイミングはどのようになりますか。引渡しと同時に賃貸募集するのは、よくないでしょうか。」ですが、これについては、

良くない事かと問われれば、以上述べた理由で、良くない事です。

ですが、融資実行前に投資目的での購入であることがバレず、返済が滞ることも無ければ、融資後に賃貸していることが銀行にばれても、融資金の一括返済を求められるようなことは、現実的にはありません。


以上回答ですが、実際の借入れをどうされるかは、ご自分でご判断のほどお願いします。

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posted by アムズ at 11:30| Comment(1) | TrackBack(5) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
初めて拝見させていただきました。私もブログを始めたのですが、なかなか苦労しております。こちらは内容が充実していて、大変勉強になりました。また拝見させていただきます。
Posted by さがわ at 2006年01月10日 18:24
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