2006年01月15日

売買:売主の責任範囲

質問
先般、自宅を仲介業者を経由して売却しました。
引き渡し後、3点不具合があるということから、補修の要請を受けました。
1.ガラス交換(鋼線入クリガラスにヒビあるが割れてはいない)
2.排水時にゴボゴボ音が鳴る
3.床が下がっている(壁面との間にスキマがある)
瑕疵担保については、雨漏り・シロアリ・給排水・基本構造の4点について
3ケ月以内ということで契約書に記載されています。また、設備状況報告書も
提出しています。

1については、内側からはモノを置いていたため判らない状況(外からみれば
わかる。自分もそれで気づいた)で下見段階で見落とし、且つ、報告書で記載
ないため、当方責任での補修。
2。3については、瑕疵担保対象として当方補修と仲介業者からいわれています。

最初はそうなものかと思っていましたが、契約書を読むうちに、まず、1か瑕疵担保責任に該当するのか(契約書と報告書を結びつけるものはなく、上記理由にすれば対象が広がってしまう)
2については、物理的不具合はないこと(つまって排水できない状況ではない)
3については、確かにすきまはあったが、最初からだったので(幅はやや拡がっていたかもしれないが)、あまり認識しておらず、傾いているという感じはしていなかった。
と考え出すと、果たして当方で調査・補修すべて面倒をみる必要があるのか疑問に思えてきたので、ご相談させて頂き度、お願いします。
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回答

これは簡単な話ですね。
瑕疵担保責任なんて大げさな話でもなく、取り交わしたという、設備状況報告書これになんと書かれているかによって、どちらの責任なのか、はっきりします。
(参照物件状況報告書

交わした設備状況報告書のなかに、給排水管や建物の傾きについて記入する欄があり、これに「発見していない」と書かれているなら、事実を告げていないのですから、売主の責任です。

この書面の契約書との関連についてですが、契約書にこの書面のことが触れられていなくても有効性に変わりはありません。

例えば、口頭で買主からこれらのことを尋ねられて、「支障無い」と答え、あとから補修を要することが見つかれば、当然売主の責任になります。

こうしたことは「契約書に定めて無いから」あるいは「契約書との関連性が無いから」責任がなくなるわけではありません。

それで問題は、「設備状況報告書」に建物の傾きについての項目や、給排水管について説明する項目が無かった場合です。


それらについて買主に告げる項目があり、補修を要するにもかかわらずそれを告げなければ売主の責任ですが、そもそもその項目がなければどうなるのか?


これについては、ケースバイケースで回答が異なると思います。

「他に悪いところは無いですか?」と買主や仲介業者に聞かれもせず、かつ補修が軽微なものについては中古住宅の場合、多少の補修は当然必要だと考えられていますので、あながち売主の責任だとは言えません。

これに対し、積極的に聞かれたわけでは無くても、重大な瑕疵、多額の補修を要する事項については、売主が自ら積極的に買主に告げる必要があるので、売主の責任になります。

お尋ねの件は、これらを考慮して、案内時や契約時の会話、補修費額から負担割合を決められたらどうでしょうか?
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