土地価格の調べ方

不動産を売却や購入する時、その不動産がマイホームであろうと、投資用不動産であろうと、一番気になるのは、その売買価格が妥当なのか？だろうと思います。
特別に高値で売ったり、格安で購入したいわけではないが、「相場」より安く売ったり、高く買ったりは誰しも嫌ですよね。

売買時には、この「価格は妥当か？」についての質問が一番多いので、今回はこれを取り上げてみたいと思います。

不動産を売買する時のいわゆる「相場」、一般の方には非常に判りにくいですね。
それはそうだと思います、我々本業の人間でも、本当に「相場」をつかんでいるのは、正直に言うと、年間何件も取引する地域だけです。
営業地域内でも取引を数年していない地域では、価格を一割程度は読み間違えることがあります。

我々業者でそうですから、一般の方が安いと思って買った土地が、地形が悪く、堀車庫工事に何百万円も必要で、総トータルで考えると少しも安い買物でなかったりしても、不思議なことではありません。（汗）

また売却にあたって不動産屋から、周辺の売買事例を説明されて、妥当だと思って売った価格が、それらの売買事例地は、至急換金希望の売り急ぎだったり、ビルの陰で真っ暗な土地だったりして、安くて当たり前の土地を基に価格をつけられて、安売りさせられたりしても不思議じゃないわけです。（更に汗）

それで、土地価格がどうやって決まるかというと、日本の場合は売買事例の比較法で決まります。
あそこの土地がこの間いくらで売れた、あの土地に比べると、この土地は地型が悪く、前面道路も狭い、バス停からは近いが、北道路で日当たりが多少劣る、これらをポイントで足し引きして出すわけです。
そうやって求めた価格に、昨年に比べて今年は何％土地が上がっている、下がっているの時点修正を加え、更に、売り急ぎや、どうしてもその土地が欲しい指定買いでの高値買いなどの個別事情がないか、有れば修正を加え求めます。

もう少し正確に言うと、比較する点は、この他にもありまして、狭小地や広大地、高圧線下の土地、周辺嫌悪施設の有無などなど、がありますが、皆さんは不動産屋になるわけではないでしょうから（笑）、以下説明は略します。

そんないろんなこと比較したりしないと相場が判らないなら、結局、相場なんて分からないじゃない、と声が聞こえてきそうですが、しばしお待ち下さい。

売るにしろ買うにしろ、妥当な価格かどうか分からず行動するのは、海外で買い物をするようなものです。
とりあえず、相手の顔色見ながら、価格交渉して、まかりそうに無ければそれで買うみたいな。
何の知識もないまま、不動産を購入することは、香港の骨董街を大金持って骨董品求め、うろつくようなものであることに気づくべきですね。

そんな事だと、簡単に不動産屋にだまされちゃいます。
割高物件を「お得ですよ。」と笑顔で売る事が出来る人間が、２〜３割は働いている業界です。（汗）

じゃあ具体的に、ある程度の相場を知るにはどうすればいいか？
国土交通省が　公示地・県基準値をこちらのサイト　で発表していますので、ここでまずは大まかな相場をつかんでください。
左上の、地価公示（標準地検索）・都道府県地価調査（基準地検索）のところです。

但しこの発表価格、地域によりますが最近は実際の相場より、高いことのほうが多いです。
売る場合はこの価格より安くしか売れませんし、買う場合はこの価格より安く買えることのほうが多い。
なんでこんな事になっているのか？原因はこの発表価格の調査方法にあります。
実際の取引事例を年一回、不動産業者に「お尋ね文書」郵送して調べて、鑑定士が算出していますので、取引価格データーが古いのです。

今のように下がり局面の時は、発表時点では実際の相場はもっと下がっていますし、バブ
ルの頃のように上昇局面では、もっと上がっています。
ですから、この公示価格はあくまで参考程度で考えて下さい。

実際の相場を調べるにはこのほかに、新聞広告やチラシ、インターネット、住宅情報誌、現地看板での価格問い合わせなどなどで情報を仕入れる必要があります。

上記の公示地価、県基準値を参考に、実際の土地売り出し価格を見ると、正確には把握できないにしろ、おおまかな地価水準が分かります。
少なくともこの程度の知識段階になって始めて、売るなり買うなりの行動を開始すべきです。

すし屋も、回転寿司の台頭で「時価」表示が少なくなっています。
不動産業界もいつまでも土地価格は「時価」みたいなことは止めて、誰でも価格が把握できるようすべきです。
但し、それには消費者も、ある程度の知識が必要。
賢い消費者になって、不動産屋さんに騙されないようにしましょう。（笑）

Comments

はじめまして。早速ですが質問です。

建物の売買価格はその建物の賃貸価格（坪単価）からはじき出せると聞きましたが、どういう理屈なのでしょう？

Posted by オオツカ at 2006年04月14日 00:58