2005年05月12日

親族間の低額売買

質問

祖父が所有する土地を購入し、念願のマイホームをたてようと考えております。
まずは土地の売買ですが、取引は評価額の1〜2%上乗せした金額が妥当だと
知人に聞きましたが、課税の対象にならない贈与の限度額などありましたら
教えてください。土地については評価額だの公示価格だの多すぎて、私は祖父に
いくら支払うのがベストなのか皆目見当もつきません・・・。


回答

まず最初にお断りしておりますが、私は税理士でも、国税の人間でもありませんので、課税の対象にならない贈与額はいくらなのかを書ける立場ではありません。(笑)

ですから、個別の詳細については、税理士さんに聞いていただくか、税務署にお尋ねになっていただくとして、ココでは概略だけお話しします。

お尋ねの要旨は、祖父の土地を売買するのに、親族間なのでなるべく安く売り買いしたい、ところが低額売買をすると贈与税の対象になるので、その低額がどのくらいまでだったら、贈与として課税されないかとの事だと思います。

まず最初に国や地方自治体が、発表している決めている土地価格は3つあります。
それぞれ、役割がありますので説明します。

1. 公示価格・基準地価格・・公示価格は国が発表する土地価格で、毎年1月1日現在の価格が3月下旬に公示されます。国はこの価格が、時価だと言っています。従って公共事業の用地買収などは、この価格が基になります。
もうひとつの基準地価格は、公示地点が少ないので、それを補っています。役割的には公示価格と同じと言えば同じです。

2. 固定資産税評価額・・ご存知の通り、固定資産税を課税する基になっている価額です。
公示価格の7割を目安にするよう、国が各自治体に言っています。

3.路線価・・ご質問の贈与税や相続税を算出する時に、税務署が使っている価格です。
商業地は路線価と言って、道路ごとに価格が発表されています。一般住宅地は「倍率方式」と言って、固定資産税かける何倍と決まっています。

文章で説明しても分かりづらいと思いますので、実物を見て下さい。
 ココ国税庁のサイト  です。
実際に国税庁が、路線価をインターネットで公開しています。

まず、左上に「路線価図等」とあるところを、クリックして下さい。H16年度をクリックして、該当の県をクリック。上の路線価図をクリックしたら、市町村がズラッっと出てきますので、該当をクリック。
路線価がついているところは、m2単価が丸印の中に書かれています。
書かれていないところは、左にある「評価倍率表を見る」をクリックして下さい。

実際にご覧になられて、お分かりいただけましたか?
税務署が「相続税・贈与税」の計算をする時の基になる価格はこれです。
この価格より、高く売買する時はもちろん文句を言われませんが、これより何割か低い金額で売買すると、「贈与だ」と税務署に認定される可能性があります。

それでご質問者が書かれている、「固定資産税の1〜2%増し」は1〜2割増しの間違いだろうと思います。
上記に出てきた「倍率表」を見て頂ければ分かりますが、ほとんどの土地は固定資産税かける1.1倍か1.2倍です。

あと追加で説明しておきますと、路線価が贈与税算出の基になるからと言って、この価格以下で売買すると、必ず「贈与」になるわけではありません。
個別でみると、路線価と時価が逆転している地域も、まだまだ多いでしょうし、地形などが悪く実際に売買するとしたら、到底そんな価格では売れない土地も有るだろうからです。

ようは、売買の当事者や、税務署以外の第三者がみて「身内じゃなくて第三者に売れば、そんな金額じゃないはずだ。安すぎる。」金額で売買しなければ、低額売買で贈与には問われないようです。「常識の範囲内で」との事でしょうね。




posted by アムズ at 09:24| Comment(1) | TrackBack(1) | 売買の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
私(親)から、今住んでいるマンションを息子に売却は可能ですか。その際、ローンは可能でしょうか。因みに、私は74歳、無職(年金生活者)、息子は45歳、大手企業のサラリーマンです。マンションの時価は8百万程度と思われます。
Posted by 渡邊 孝 at 2014年09月27日 05:56
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