2005年05月21日

競売回避の方法

質問

私は、9年前に夫名義で頭金500万円、借入金4400万円の家を私の父に保証人となって貰い購入しました。
その4年後に夫と離婚しました。そのとき2人の子供の面倒は私が見る。前夫は家のローンを見る。という事で、一切の慰謝料、養育費なしで決まりました。家の保証人は代わりの人・担保が無く私の父のままです。

現在、前夫は家のローンを滞り4ヶ月滞納となり、固定資産税は離婚してから一度も払っておらず差し押さえされてます。
市役所の方は、競売しても銀行に取られるだけなので法的手段は取らないと言っておりますが、銀行の方が6ヶ月滞納時点で競売にかけるといってきております。そして残金を父に父の家を売り払ってでも払って貰うしかないと言われ途方に暮れてます。

保証人になってしまっているので当たり前の話ですよね。父は震災で家を建て直し自宅のローンをまだ払っており給料も退職まじかなのでカットされギリギリの生活をしてますし、退職金は年金が下りるまでの4年の食いつなぎにもならないです。

そんな父に迷惑を掛けられないし、売却も不動産屋で3000万以下と言われ、まだローンが3600万有るので残りの600万に対して担保が無ければ売却は不可と言われどうも出来ないので、何とかしてでもローン代月々14万を私が今度再婚する相手も協力してくれると言っているので支払おうと思ってますが彼氏も融資額が2500万まででローンの残債分3600万を融資して貰う収入も証明無く、頭金も無いので名義変更が出来ません。

がんばって支払って行っても最後は前夫のものとはどうしても許せないし、彼氏にも子供でけで無く家まで見て貰うのに申し訳ないので残りのローンを私達が支払うので前夫は私達に家の権利など譲ると言う法的に有効な書面は出来ますでしょうか?司法書士などで。(将来の名義変更の為に)

後、前夫は大工をしており給料が経費を引き25万〜35万有り、家も13万で貸して自分は安い賃貸に住んでいるにもかかわらず離婚してから民間からの借り入れが200万〜300万有ると聞きました。理由は一時期仕事が無かったからと、別れて寂しいので豪遊した。との事です。
しかし今も豪遊してると周りの方からきいてます。

もしかするとこのままでは自己破産するかも知れません。その時、交わした書面は有効なのでしょうか?
他に、有効な方法が有れば教えて下さい。宜しくお願い致します。


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回答

お困りでしょうね。
これに似た相談を、私も時々受けます。

ご質問者が取れる選択肢は2つあります。
1. この際、家は売ってしまい、残債は交渉で分割にしてもらう。
2. 債務者変更を認めてもらい、ローンを支払っていく。


まず、「1.売って残債を分割で支払っていく。」ですが、
不動産業者に売値3000万円以下といわれ、残債3600万円、差額600万円の手当てがつかなければ、売却不可といわれたそうですが、この件について銀行には相談してみられたのでしょうか?

住宅ローンが住宅金融公庫なのか、銀行融資なのかが分かりませんが、住宅金融公庫なら抵当金額割れの任意売却(任売:ニンバイ)に応じますし、ほとんどの銀行でも任売に応じてくれます。
とりあえず売れる金額で売って、残った差額については、銀行との交渉で支払額を決め、支払っていけばいいのです。

ご質問者の場合なら、残った600万円のお金を、例えば月いくらずつ支払っていきますので保証人の自宅競売は止めて欲しい、と交渉するのです。

ただし、この任意売却、応じる銀行の担当者にすれば、ハッキリ言って面倒くさく、競売で処理したほうが簡単なので、嫌がる担当者も居ます。

特に最近では不良債権処理も終わりましたので、多くの銀行が任意売却に以前ほど積極的ではありません。
任意売却は、競売に比べ手間ひまがかかりますので、競売でスケジュール通り処理するほうが、回収金額にこだわらなければ、銀行にとっていいのです。(競売の落札価格も高くなっているので、なお更。)

以上のことを頭に入れ、銀行と交渉してみて下さい。
「売って、残りを分割払い」で、話がつくはずです。
時々、同業者が「銀行が任売に応じてくれない。」と言ってきますが、よく話しを聞いてみると、債務者側の都合の良い、一方的条件を銀行に呑ませようとしているようです。

ただでさえ面倒な任売で、自分の都合でばかり話せば、「では法的にすっきりする競売で。」となるのは、当たり前の話です。


次に「2. 債務者変更を認めてもらい、ローンを支払っていく。」ですが、
これについては、変更後確実に支払ってもらえる事が確認できれば、銀行は応じます。

ただし、この場合なんらの根拠も示さず「必ず支払う。私を信じて欲しい。」では認めてもらえません。
支払えるだけの収入、確実な支払計画を銀行に提示する必要があります。

この債務者・所有者変更を銀行に認めてもらえたなら、この時点で不動産の名義を変えます。
元のご主人名義を、再婚相手の男性、お父さん共有名義などに変えるのです。
売買価格は10円でもかまいません。(残債を肩代わりするので)
所有権移転の登記代、不動産取得税などがかかりますので、忘れずに予算計上を。

売るのか、支払っていくのか。
支払っていく場合、本当に支払っていけるのか。
単純に今まで支払ったお金が無駄になるからと、ローンを支払う方を選ぶのは、止めた方がいいです。
もう一度、お父さん、再婚相手の方と話し合ってみて下さい。

方針が決まったら、以上のことを頭に入れて交渉してみて下さい。
きっとうまくいくはずです。
そして結果を、差し支えなければ教えて下さい。頑張って下さいね。



追記
ここのところ、借金に関してのご質問が何件か来ました。
しかし取り上げず、お答え出来ない旨のメールを送り返させてもらいました。

「借金を踏み倒したい。どうすれば良いか?」みたいな質問には、例えその方法を知っていてもお答えするつもりはありません。

今回この質問を取り上げたのは、保証人であるお父さんの家まで、競売にかかるかもしれないからです。
踏み倒す事は、現実出来ません。

今後も「ふみたおし方法」についての質問が来るかもしれませんので、その類の質問には、一切答える気持ちが無い事を、お断りしておきます。



posted by アムズ at 15:42| Comment(2) | TrackBack(0) | ローン延滞・競売 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
競売回避の方法 有難うございます。
融資していただいた銀行はUFJ銀行(西宮)ですが今は一切対応して貰えず、債権回収会社との話し合いになっております。以前回収会社担当の方との話し合いで売却後の残った差額については担保物件が無ければお貸しできないと言われたので色々当たって見たのですが担保に貸してくれる方が無く、担保になるような物件が佐賀県(前夫の実家)にしかなくそれでは無理。売却は不可と言われました。でももう一度、債務者・所有者変更と共に担当の方に相談させて頂きます。結果が出次第またメールさせて頂きます。有難うございます。
Posted by at 2005年05月22日 11:26
債権回収会社に、債権が移っているのですか?
そういうことでしたら、話はまた違ってきます。
それにしても4ヶ月の滞納で、移管する銀行というのはどうなんでしようね。
北九州でしたら、地方でのんびりしているからでしょうか、最低半年、長ければ1年くらい経たないと、移管しません。(金融機関によりますが)

保証人に通知が来て何ヶ月になるのでしょうか?

債権回収会社が、任売に応じないのは、保証人のお父さんの自宅に担保余力があると踏んでいるか、(競売にかければ住宅ローンを除いて、余剰金=自分のところの取り分が出る。)と思っているのか、圧力をかければ、資金を都合してくるかもと、思っているのかのどちらかでしょう。


早急に先方と連絡をとって、話しがまとまりそうに無ければ、弁護士に頼む事をお勧めします。

弁護士に相談して、滞納わずか4ヶ月で競売とはひどい、と弁護士に言ってもらい、プレッシャーをかけるしかないかもしれません。

Posted by maki2103 at 2005年05月22日 12:41
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