2005年06月02日

オーバーローン

質問

現在、私は36歳(今年37歳)で会社経営をしております。
創業は2000年8月です。法人格で有限会社です。
創業当時は、仕事もあり、収入も安定していて私で年収480万円で、妻も正社員として登録し、約400万円ほど計上しておりました。
が3年前より状況が一転し、ここ2年は税金のかからない年収120万円程度の収入が2年続いております。
この間、妻は計上しておらず、貯金と借金で生活を埋め合わせしておりました。
このまま、会社を閉めて、サラリーマンになろうと残務整理をしていた所、今月ある取引先の知り合いの方より、あきらめていた住宅ローンが可能かもしれないと言われ本当に可能なのかどうか知りたくご質問させていただきます。

知り合いの人が言うには、自営業者の人でも(借金があり、延滞していても)住宅ローンが可能かもしれないといわれました。
物件は中古マンションで1000万円ぐらいのもので銀行ローンではありますが、提携している金融機関(N信販など)の高い金利(4%ぐらい)になるかもしれないがそこだと自営業者でも住宅ローンを組んでくれるかもしれないと。

そこで、私はその方に正直に現在、会社の連帯保証も含めて後400万円ぐらいの借金があり、その内、消費者金融で支払が滞っていて、元本返済での処理を求めている借金が200万円(230万円内160万円返済済:残80万円処理)あと、親に連帯保証になってもらっている国民生活金融公庫の融資があと200万円ぐらい残っているし、年収も2年間120万円ぐらいしかなく、公共料金や家賃も延滞気味で、銀行(金融機関)の評価は、著しく良くないとおもいますと、伝えましたが、場合によっては、不動産と相談すれば、その借金も上乗せして、住宅ローンで一括で処理してから、もう一度今後のみの振り方も考えれば良いのではないかと言われました。

勿論可能かどうかは100%保証できないが、私程度なら上限を1500万円ぐらいにすれば可能かもしれないと言われました。

現実、妻の明細は先方の仕事の関係で計上していないのですが実質毎月20万円程度のお金があり、私の収入と合算すれば何とかいけるかもしれないといわれました。(ただし、妻の所得はきちんと計上することが条件)
現実おくれながらも2ヶ月以上滞納することなく、家賃(9万円前後/月)を支払っていれば、相談する先はあるとも言われました。


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回答

まずお断りしておかないといけないのは、私はここ10年ほどクレジット系の会社で住宅ローンを組んだことはありません。
昔は「組めないローンを組む。」ことが、優秀な不動産営業だとカン違いしていましたが、10年ほど前に、それは違う事に気がつきました。
以来公庫や銀行ローンで、住宅ローンが組めない人には、頭金をためることを勧めてきました。
ですから、クレジット系の住宅ローンが、現在どんな基準で貸付を行なっているかは、本当のところは知らない事を最初にお断りしておきます。

それでご質問は、1000万円のマンションを買って、売買価格を1500万円にごまかして(フカシて)浮いた500万円で借金返済をしたい。
ローン延滞歴があるが、知人は組めるかもしれないと言う、本当に組めるか?ですね。

結論から先に言えば、組めても組まないほうがいいでしょうし、いくらクレジット系の審査が甘いといっても、正規の申込み方法では組めるローンではないはずです

書類をごまかしウソを重ね、住宅ローンの仕組みを熟知した人間が行なうのであれば、あるいは組めるのかもしれませんが、厳密に言うと「サギ」行為を行なわないと組めないはずです。

1500万円のローンだと、20年返済・金利4%で,月べた返済約9万円。
ご質問者は「借金も返せて、支払いも家賃と同じ。」と聞いて、その気になっていると思います。

この手の話しは、不動産に従事しているとよく聞く話しです。
実際に依頼もあります。私は受けませんが。

そこで本題ですが、実際に組むとしたら、問題が3つあります。
1. 年収が120万円で借入1500万円希望。
2. 延滞歴がある。それも元本返済での処理を消費者金融に求めている。
3. 実際の売買価格が1000万円なのに、1500万円のオーバーローン希望。

まず1.について
年収120万円なら銀行ローンでは、最低年収基準に足りず組めません。
クレジット系は最低年収基準が無いのかもしれませんが(私はそんな事無いと思いますが)、年収の12倍ものローンは無理でしょう。
この割合でいくと、300万円の年収で3600万円借りられる事になります。
いかに無理な事かが、お分かりいただけると思います。

組めても1000万円くらいが限度でしょう。
1000万円の借入にしても「自営業者だから、所得をごまかしています。その分を考慮して下さい。」と話して、粘らないと無理だと考えます。

昔は、申告所得を修正申告して(逆に年収を上げて)ゴマかしてローンを通したりも出来ていましたが、今は銀行ローンは修正申告を認めません。(そうやってごまかす人間が多かったから)

年収から言えば、貸付側に協力者が居ないと無理だと思います。


2.について
次に、延滞歴があるが組めるか?ですが、正規の方法で申込むのであれば組めません。

通常、ローンを組む場合には、借入申込み先の金融機関から信用情報機関にローン歴についての、照会があります。
一方、金融機関はそれぞれ加盟している信用情報機関に、顧客のローン事故が有った場合は報告しないといけない義務があります。

この信用情報機関には、全国銀行信用情報センター、テラネット、CCB、CIC、全情連があります。(分からなければ、ネットで検索して下さい)

それぞれ銀行系、クレジット系、消費者金融系の信用情報機関に分かれていて(今は垣根が昔ほどないそうですが)、あなたが延滞を起こした消費者金融が、これらの機関の会員で無い、あるいは会員であっても延滞の事実を機関に報告していないなら、「延滞歴なし」になるので、ローン歴での審査は通ります。

また、延滞した消費者金融と、借入申込み金融機関の加盟している信用情報機関が違うと、延滞の事実が分からないので通ると聞いたことがあります。
これは1つの機関にしか照会しなければそうなのかもしれませんが、本当のところは知りません。
私は今後も延滞者のローンを組むことは無いので、聞いてみたこともありません。


3.について
いくらクレジット系でも、担保価値は、ある程度調べるはずです。
1000万円のものに1500万円は貸さないと思いますが・・・。
万が一、延滞→競売になれば、大きく担保割れで損をするのは、貸付側ですから。


これらの3つの問題をクリアするには、貸付側にも協力者が居ないと無理だと私は思います。


それに、元金のみの返済処理を求めている消費者金融に、マンション購入の事実がばれたらどうするつもりなのでしょうか。
差し押さえを受けて、遅延損害金の返済を求められると思いますが。
応じなければ競売すると、揺さぶられたら支払わざる得ないのでは。


そんなに無理をする必要は無いと思います。
400万円足らずの借金ですから。
400万円の返済は、必死になれば数年で出来るのでは?

安易な解決方法は、止めた方が良いと私は思います。
今一度、熟考してみて下さい。




posted by アムズ at 08:33| Comment(0) | TrackBack(0) | ローン延滞・競売 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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