2005年07月02日

不動産投資の質問

質問
私は最近不動産投資の勉強を始めました。
不動産セミナーに参加したところ、○○○マンションの営業マンから勧誘を受けました。

最近巷で流行っている?投資用ワンルームマンションのようです。
サラリーマンの友達にも他社からたくさん勧誘の電話がかかっているようです。
資料もいろいろ読んでみましたが、本当に儲かるのか?ちょっと躊躇しています。
そこで、投資用ワンルームマンションについてアドバイスを頂けませんか?

私自身はいずれ中古のアパート物件(土地つき)を購入してアパート経営をしたいと考えています。
ワンルームマンションは、「マンション」であるがゆえに
1.30年ローンが完済したときに借りてくれる人がいるのか
2.30年後資産価値があるのか
3.老朽化したとき建替えが簡単にできないのではないか
4.土地がないので、別の運用ができない
という問題を感じています。

さらに、ローン返済中の問題としては
5.空室があったとき、アパート1棟なら家賃の余裕がありますが、ワンルームだとゼロになってしまう。
6.空室家賃保証期間が短い。
7.マンションの積立金まで計算すると利幅が少なくなるのでは。
という感じを持っています。

他にも「こんな落とし穴があるよ」というアドバイスがありましたら是非お願いします。(_ _)


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回答

投資用不動産については、人それぞれ求めるもの、考え方が違うので、どれが正解は無いと思います。

例えば株でもボロ株を買って、大幅な値上がり益を狙う人も居れば、超優良企業で絶対につぶれないであろう、しかし値動きは無い会社の株が好きな人も居るわけです。

ですから、不動産投資に何を求めるかによって、買う物件が異なってくると思います。
例えばハイリスク・ハイリターンを狙うなら、競売で工場を落とせば、利回り30%以上なんて物件がゴロゴロ有ります。

その代わり空けば、いつ次の入居者が決まるか分かりませんし、滞納された場合追い出すのは容易ではありません。

一般に利回りは、工場>店舗>事務所>居住用賃貸の順に、低くなります。
逆に客は、居住用賃貸が一番多く、次に事務所、店舗、工場となりますので、リスクは住居賃貸が一番低いわけです。


それで本題ですが、私は「ワンルームマンションはダメで、アパートが良い。」とは思いません。
私の考えを順に説明させていただきます。
1. 30年ローンが完済したときに借りてくれる人がいるのか

については、30年後にも家賃次第で借り手はいますし、この問題はアパートでも同じだろうと思います。

2. 30年後資産価値があるのか

については、30年後にまだ投資資金を回収できていないような、低利回り物件なら最初から検討に値しない物件だと思います。

3. 老朽化したとき建替えが簡単にできないのではないか

これは確かに疑問が残ります。但しこの問題も、購入するマンションの管理次第です。ロクに修繕積立金が貯まっていないマンションもあれば、十分で管理のしっかりしているマンションもありますから。

4. 土地がないので、別の運用ができない

投資資金を回収し終えた時の話しでしょうし、土地付アパートでもその時は、新たな資金投資が必要です。

5. 空室があったとき、アパート1棟なら家賃の余裕がありますが、ワンルームだとゼロになってしまう。

同じ投資資金なら、ワンルームの場合複数戸、買えるでしょうから同じです。
逆にワンルームのほうが、場所・建物を違う物件にすれば、空室リスクを分散できます。

6. 空室家賃保証期間が短い。

これはアパートでも同じでは。

7. マンションの積立金まで計算すると利幅が少なくなるのでは。

これもアパートでも、外壁塗装費用・給湯器取替え費用などが必要ですから、強制的に引き落としされないだけで、ご自分で積立が必要です。


以上のようにワンルームがダメで、中古の土地付アパートだったら良いではなく、ようは物件次第なんだと考えています。

中古アパートを相場で買うより、格安のワンルームがあれば、それを買ったほうが儲かるわけです。

但し、ワンルームでも良いと思うとは言っても、ワンルームに投資するならバス・トイレ一緒の物件は避けるべきですし、正味専有面積が23m2以下のものは、10年後.20年後を考えれば、止めた方がいいです。
今後は大家が客を選ぶのではなく、客から物件が選ばれる傾向が、ますます強くなっていくのですから。

更に、新築のワンルーム投資マンションを買って儲かるのかと尋ねられれば、それらの会社の営業妨害になりますが、私は否定的です。(爆)

収支をご自分で計算してみれば分かると思いますが、土地が右肩上がりで上がっていた当時の発想通り、値上がり益頼みでしか、それらの物件は収支が均衡しないはずです。

これまでの不動産投資の場合、値上がり予想益がどうで、節税効果がどうで、で話される事が多かったと思いますが、私は値上がり益なし・節税効果なしで計算して、収支が合わないなら、そんな物件は投資にならず止めた方が良いと思います。


それと、こんなことを言うと、せっかくの意気込みを萎えさせる事になるかもしれませんが、(「こんな落とし穴があるよ」というアドバイスがありましたら)との事ですから正直に言いますが、今は不動産投資の時期ではありません。

失礼ながら、今から勉強して不動産投資をするのは、バブルが崩壊しかけている頃に、それと気づかず、「株が儲かるらしいから、今から株を勉強しようと思っている。」と言っていた頃の、私と同じようなものです。(爆)

ハッキリ言って、もう遅いです、もうすぐこのブームは終わります。
もともと今回の不動産投資ブームが、どうして起きたかと言うと、やはり外資の力だと思います。

日本の不動産価格が、収益力からみて大きく割り込んでいた時に、外資は何年もかけて、都心の一等地を買いあさり、金儲けが下手で投資にうとい日本人を「金持ち○○○」などの本で、ありがたくも啓蒙していただき(爆)、日本に不動産投資ブームを起こして、昨年末までに大もうけして日本市場を去っています。

今日本に残っている外資は、本国の投資資金を運用しているのではなく、遅れて出てきた日本の法人・個人の金を集めて、運用しているのです。
そうして、作られたブームですから、早晩終わります。


ですから不動産投資を本当に始めるならば、あと3年もすれば、今回の不動産投資ブームに乗って、買った人のなかの何割かが、「入居者が入らない。」「思ったほど儲からない。」話が違うと、嫌気売りを始めるはずですから、これらの物件を、叩いて買っていくのが、正解だと思います。

そして5年も経てば、少子・高齢化で日本の不動産は、もうだめだと言われ始めるでしょうから、その時までに不動産をきちんと勉強しておけば、儲けのネタがあっちにゴロゴロ、こっちにゴロゴロの状態になると思います。(爆)


その頃になればまた、日本市場を去った、外資が戻ってくるんでしょうけど。(大爆)



posted by アムズ at 10:50| Comment(2) | TrackBack(1) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
ご質問いただいた方へ。
メールを間違って削除してしまいましたので(すいません)、「不動産投資に参考になる本は?」の返事こちらに書きます。

とは言っても、私は最近不動産投資について書かれた本を買った事が有りません。(爆)
ですから、個別のどの本が良いのかは、知りません。
読んでみて、分かりやすく書かれているものが、良いのでしょうが、
1.アパート経営経験者が書いたもの
2.もしくは管理者(不動産業者)が書いたもの
が良いと思います。

3.初めて数年の人間が、書いているものもあるようですが、どの程度分かっているのかと言うと??だと思います。

以上ですが、あんまり参考にならないかな。


Posted by maki2103 at 2005年07月04日 06:36
どうも、楽しく拝見させて頂きました。


でもひとつ気になる事が!

『金持ち○○○』ではちゃんと収支が合わない不動産投資はしないように、
書いてありますよ。

それをしてしまったロバートキヨサキが金持ち○○○に叱られてる場面があります。
ちなみにキヨサキは、最初の不動産投資でこれをしてしまったようです。

Posted by yuki at 2008年03月20日 14:14
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