売買：建築条件付土地解約について

質問
建築条件付宅地について下記のとおり相談をお願いいたします。

平成13年12月に建築条件付宅地を購入し、翌平成14年1月に移転登記を済ませております。
単身赴任当時、知人を介して宅地の紹介があり、将来的に家の建築も考慮していたことから宅地の購入を決意しました。

売買契約に当たって、当時は勤務地、資金の面から家屋の建築はすぐにできないとして、売買の際、不動産売買契約書には建築条件付きとの特約事項があるものの、その建築期間を定めずに土地の購入をし、現在も購入当時のままの状態となっております。

　現在は別地で妻の実家に居住しているのですが、その家屋が古くなったことから、現在の住居を建て直すことになりました。妻の親はすでに近所に離れて居住しているのですが、妻の親の土地に家を建て直すということで、親からの援助もあり、現住地での建て直しをしようと思います。

　そこで、上記の土地の購入に際して組合共済から購入代金を借用し、現在も毎月返済（20年)しているのですが、その借入金返済と新築家屋代金と二つのローンを払うことは難しいので、上記の土地の売却を考えています。
そこで、
　１　建築条件付きの土地を第三者に売却する際、その条件も引継がなければならないのか。
　２　建築条件を削除してもらうためには違約金が必要となるのか。
を教えてください。

参考　
　�@　不動産売買契約書には、特約事項として売主である「○○建設以外による建築物の施行は認められない」との記載がある。(期間の記載なし）
　�A　重要事項説明書には建築条件について触れていない。
　�B　当初土地だけの購入で話を進めていたが、契約前に担当者からの電話連絡では、建築条件を付けるとの連絡があったが、資金等の条件からいつ建築できるかわからないとして期間を設定しなかった。業者からは、宅地造成でも金がかかっているので、ぜひうちで建築してくださいとの申し出があった。
　�C　建物請負契約は結んでいない。（そのような契約の話しもしていない。）
　�D　広告を見ると、「建売分譲地現地説明会」と名打って約30区画販売しており、物件概要欄には「建売土地面積/○○平方メートル」と記載あるが、販売当時は建築済・建築中の家は一軒も無い。
　�E　売買契約書及び広告に停止条件の表示なし。
　�F　移転登記以後、業者からの連絡は一切なし

以上、長々と書きましたが、よろしくお願いいたします。


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回答

業者には断わらず、建築条件を引き継ぐ必要は無く、土地だけを売ってかまいません。
理由は２つ、

1.広告・重要事項説明・土地売買契約書に建築条件付である旨の記載が無い。
2.そもそも建築条件付の土地契約は、建築しない事が確定した時は、契約の効力が発生しない
契約形態です。だから違約金の問題もありません。


建築条件付土地の販売チラシを見ると分かりますが、こうした文面が入っているはずです。
「本土地は、売主もしくは売主の指定する建築会社と工事請負契約を締結することを条件として販売する宅地です。○ヶ月以内に建築請負契約が締結されない場合は、土地売買契約は効力を失い、受領済みの金員は全て返還されます。」

建てる事になった時点で、初めて契約の効力が生じる、「停止条件付」の契約ですから、通常は移転登記までしません。
建てない人には売った土地返してもらわないといけませんから。
ですから、売った会社も強要するつもりは、無かったんだと思います。

あなた名義の土地なのですから、誰に断わることなく、土地だけ売ってかまいません。


それから余談になりますが、建築条件付の土地販売の場合、販売前の広告文面については、不動産広告の規制を受け、建築条件そのものは「独占禁止法」での規定、土地契約は「宅地建物取引業法」の規定が適用され、さらに建物の契約については建売ではなく「建築請負契約」になるので、宅建業法は適用外とややこしい話になるんですね。

ハウスメーカーで分譲地の土地契約も担当していた私は、ここのところも勉強しましたが、なんでこんなややこしい事になっているんでしょうか？疑問。

Comments

昨日建売の家の契約をしました！
もう工事は完了しるのですが、
工事請負契約書と、土地の契約書にサインしました！
それっておかしくないかなーと思って、書き込みました！

契約時に、土地に対する手付け１００万円
工事に対する支払い３００万円残額は
完成引渡しのとき（ほぼ出来上がってる状態）
あと駐車場のコンクリートを打つくらいです！

建築確認ももちろんしてないし、細かい図面ももらってません！

この契約は解除できますか？

もしくは、どうなりますか？

こちらは、怪しいので、解除したいのですが・・・！

Posted by 田中 at 2006年06月19日 23:46

３年前父が叔父に2500万円貸しました。今年の６月に一括返済してもらう契約ですです。
先日、叔父から返済金2500万円で叔父所有の土地（3000万（路線価）する）を買ってくれないかと話があり、良い話なので受けることにしました。そこで質問に対してアドバイス願います。

1.返済金で購入するので、お金は動かないですが、返済金（2500万円）と売買金（2500万円）の領収書は作るべきですか？

2.路線価より500万安いので贈与税は、掛かりますか？

3.売買契約書は一般的なもので良いのでしょうか？

Posted by 関山 at 2007年04月25日 15:41