2005年11月30日

賃貸:家主の責任

質問

私、分譲賃貸マンションに居住しておりましたが、押入れの上部より水滴が落ちていることに気づき、不動産会社に連絡して大家さんにすぐ対応してもらうようお願いしました。
するとマンションの管理会社(大家さんとは別です)が調査に来て、天井板の上部にあるコンクリート結露による被害と判明しました。それに対して管理会社は「対応する」と言いながら半年間放置されたので、次の冬にも水が落ちてくるかと思うと怖くなり転居しました。

管理会社は「これは大家さんの問題で、うちではない」と言い、大家さんは「管理会社が仕事をしなかったからあなたが出ることになったとしても、それは管理会社とあなたの問題」と言います。

半年間、黒かびの発生した天井に穴が開いたままで放置され、さらに転居せざるを得なくなったのだから引越し費用ぐらいの責任はとってくれてもいいと思ったのですが、両者とも無視するといった対応です。

私と賃貸契約を結んだのは大家さんであり、修繕義務は大家さんにあると思うのですが、それを履行しなかった場合の慰謝料として引越し費用は請求できないものなのでしょうか?

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回答
これは難しい質問ですね。

まず誰に責任があるのかですが、
1.新築してすぐの結露なら、施工上の問題かも知れず、施工の欠陥での結露であれば、マンションの売主の責任。

2.築後十年以上も経っていって、前の入居者の時はそんなことが無かったのなら、部屋の換気や、荷物の置き方など、住まい方の問題で借主の責任。


1のマンション売主の責任なら、これは入居者が苦痛を強いられる問題ではなく、貸主が自分で交渉して売主に直させないといけませんし、それが出来ないのであれば、とりあえず貸主の費用で修理して入居者に住んでもらい、その費用は後日貸主が、売主に請求すべきです。

これは今問題になっている、マンションの構造計算偽造問題と同じで、物の売主・貸主には、自分が知っていたか知らなかったかにかかわらず、瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)があるからです。

設計者が偽造している構造計算をそうと知らず、建てて販売したマンション売主が、その事実を本当に知らなかったとしても、買主に対して責任があるように、部屋の貸主も、知っている知らないにかかわらず、借主には責任があります。

この貸主の責任が無くなるのは、このケースで言えば、借主が事前にこの部屋は結露が発生して、その程度がひどいことを、事前に知っていた場合に限られます。

要するに、「この部屋は結露がひどいんですよ、でもこの家賃で貸しますから住みませんか。」と貸主が言い、「ああ、いいですよ、この条件で貸してくれるなら、結露くらいノープロブレムです。」と借主が借りた、互いに納得ずくで貸し借りした場合のみ、貸主の責任では有りません。


当たり前といえば、当たり前の話ですね。


以上のように法的には、簡単な話です。
ところが、実務上はそう簡単なことでも有りません。


例えばこの物件が新築だったとして、貸主借主は施工上の問題だとして、マンションの売主に修繕を要求するでしょうし、マンション売主は入居者の住まい方の問題だと言い張るでしょう。

新築でもどちらの責任か判然としないくらいですから、築後数年の部屋ならいよいよどちらの責任か分かりません。

こんな場合だと、間に入った不動産業者としても、どうすれば良いか、判断に苦しむことになります。


あなたのほうで、「いや、住まい方のせいではない。」そう自信があるのなら、本来は入居中に修理の要求を繰り返すべきでした。

退去後に、引越し費用を要求しても良いのですが、入居中にすばやく修繕してくれなかった家主が、払ってくれるのかとなると疑問です。

結果、どうしてもというなら、裁判するしかないのではないでしょうか。

ただこれも、入居中にそうしなかった人が裁判までするのかとなると疑問で、結果的には泣き寝入りとなるのでは・・・。

結局回答としては、ずるい人間が得をするという、まことに納得のいかない結論になってしまいます。



しかし、こんなことは、我々不動産業者にもあることです。

どっちとも判断つかないケースで、どちらも折れない、こんな時「ええい面倒くさい、うちもいくらか負担するので、これでどうだ。」みたいなことになることがあるのです。

自分のせいでもないのに、こんな解決方法となってしまった時は、「プロとして安易な解決を選んだのではないか?」とか、「この金が有れば、今日は定食ではなく、焼肉が喰えたのに(爆)」なんて思う事もあります。

ですが私は極力、「人生どこかで帳尻が合う。」そう思うことにしています。


ここでは損したけれど、目に見えないどっかで,その分はお得が回ってくる。


そう思われたらどうでしょうか??



っと、まあ今回、なんだかよく分からない回答でありました。


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追記

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posted by アムズ at 11:13| Comment(0) | TrackBack(0) | 賃貸の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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