2007年01月11日

賃貸中の家のねずみ駆除

質問

一戸建ての家を管理会社経由で第三者に賃貸中です。
借主の方から屋根裏にネズミがいて困っている。駆除して欲しい旨の要請を受けています。

管理会社(管理会社経由で賃貸)からも駆除を考えて欲しいと言って来ています。
果たして貸主の責任で駆除しなければいけないのでしょうか。判断に苦しんでいます。

お教え頂ければ有難いのですが。

賃貸期間は3年以上経過しています。
駆除費用は1ヶ月対策で110,000円、3ヶ月対策で200,000円との見積です。

以上よろしくお願い致します

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回答
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屋根裏にいるネズミ駆除、大家がしなければいけないのか、入居者負担ではないのかとのご質問ですが、これは難しい質問ですね。

駆除しないと、生活にどの程度支障をきたすかのかと考えた場合に、おそらく専門家である弁護士さんに相談しても、受ける弁護士さんによって答えがちがうのではないでしょうか。

ある弁護士さんは、大家負担だといい、別の人は入居者負担だと言うのでは?


それで、法的なことは別にして、私のアドバイスとしては、今の借主にもう少し住んでいてもらいたいと思うのであれば、大家さん持ちで駆除してあげてもいいのではと思います。


それと、もう一つ。
私自身、ねずみ駆除を頼んだことが無いのですが、駆除費用が高すぎるのではないでしょうか。

3ヶ月で20万円なら、年間80万円との事になりますが、飲食店でもないのにそんなにするものでしょうか?

一桁間違っておられるのでは?

間違ってないのであれば、、見積りを取り直したほうがいいと思います。
でないと、家賃収入がねずみ駆除のために、あらかた無くなってしまうと思うのですが。

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社団法人 福岡県宅地建物取引業協会員
福岡県知事(1)第15451号
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北九州市小倉北区井堀3丁目1番7号
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2006年12月06日

借地について


質問

借地権についての質問を拝見しました。

購入にあたってのリスクをもう少し知りたくメールしました。

中古物件購入の際に、旧借地権を新規更新して20年の契約になります。

20年後の更新の再に貸主から新借地権の変更を求められる事は無いのでしょうか。

また、貸主から借地権料や更新料を上げられる事は無いのでしょうか。

購入後に、引越しをする場合に貸主が販売を認めないこともあるのでしょうか。

販売する場合は、物件にもよると思いますが、価格の目安をどのように考えればよいのでしょうか。



色々とお聞きしてすみませんが、借地権が良く理解できないので

よろしくお願いします。


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回答
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借地権については、更新の際もその後も、地主から地代の値上げを申し込まれることもあるでしょうし、また、更新料の引き上げを求められる事もありえますし、更新拒絶にあうこともあると思います。

地主は地代の値上げを求めてはいけない、更新料をあげて欲しいと言ってはいけないなどの規定は無いからです。
ですから、それらを求められる可能性はあります。

ただし、それらを求められたからといって、借地人側は応じないといけないというものでもありません。

現行では借地人は、大変手厚く保護されています。

借地人がこれらの地主の申し出に応じない場合、地主が法的に解決しようとした場合は、ほとんど地主の言い分が認められることは無いと思います。

しかし、これは一般論で、もう少し詳しく言うと、借地にしろ借家にしろ、借りたときの経緯、借りている期間、使用状況などで個別に微妙に結果は違ってくるんですね。

借地ならどんなものでも、同じ結論だということではありません。

ココの所をご質問の方は、分かっておられないようです。

前の所有者が、借りた事情、借りた時の契約内容などでも、回答が違うのです。

そんなわけですから、ご心配なら弁護士さんや司法書士の方に、ご相談されることをお勧めいたします。


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2006年10月25日

賃貸:水道から鉄さび

質問

賃貸マンションでの水道水について困っておりまして書き込み致しました。
水道水の鉄錆・手荒れが酷く、浄水器をつけた所、
3ミリぐらいの鉄錆が蛇口を塞いで水の出が悪くなる状況になっており、
水質検査をした所、生活水として不適合と出ましたが、
不動産屋さんが水道局と検査員を連れてきて検査した所、
水の温度が下がらないとの事で、15分もの間
水を流し、やっと水を持って行って検査した結果
適合しているとなりました。

生活をする上で15分も水を流しっぱなしにしてから使用する事など
出来ませんし、常に錆が出ていて1週間もすれば錆が溜まってしまうのに、
適合しているからとの事で対応してもらえません。

マンションの築年数は30年ぐらいの物件ですので、
マンション内の配管工事もしくは、引越し代だけでも保証して頂く事は
出来ない物なのでしょうか?
よろしくお願い致します。

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回答

これは、特に難しい話でもなく、ご質問のように15分も水を流さないとさびが出てくるとのことであれば当然家主に、配管工事などを請求できます。

飲用出来る水にしておく、義務が家主にはありますから。

ただ私が思うに、マンションとのことですが、他の入居者の方は、この件どうされているのでしょうか?

1件だけ水が悪いわけでもないでしょうから、不動産業者なり家主なりの対応が悪いとのことであれば、入居者みなさんで要望されたらよいと思います。

逆に家主の立場で言えば、水質に関するクレームは1件だけで、他の入居者からは要望がないとのことであれば、「あそこは神経質だから。」とのことで、片付けられてしまうことがあると思います。

水が飲める状態でないのであれば、飲める水にしてもらうことは当然のことです。

他の入居者の方と一緒に、抗議すべきです。

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2006年02月05日

賃貸:入居時の説明と居住環境が違う場合

質問
はじめまして、いくら探しても同じようなケースの事例がなかったので、ここで質問させていただきます。ご回答いただければ幸いです。

私新築の賃貸マンションに住んでいるのですが、契約当時の設計書では駐車場の横に設置するだった、駐輪場がいざ、工事をはじめる段階になったら、その設置予定の位置(図面にしっかり書かれておりその図面には設計事務所の判まで入ってます。)では、建築上の問題があることが、いざ、工事を始める段階(入居してから1年後のお話し)になったら、
なんの説明もなく、(もちろん変更位置を示す図面の提示もありません)工事日の連絡と、文章だけで「敷地奥のスペースに駐輪場を設置させていただくことになった」

と工事日の前日にポストに投函という形で知らされただけです。

新しい駐輪場は私の部屋(1F)のまん前に立てるらしい(設計書がないので詳細がわからないです)ので、私としてはすくなからず、今までの居住環境とかわってしまうのです。
(入居当時の設計書では、入居棟から離れた駐車場の横に作られる予定だったのです)


入居契約をくまなく読んだのですが、家主の報告義務等に関する記述はなく、かろうじてある記述は

<規定外事項>ということで
 本契約書に定めない事項および本契約書の条項の解釈について疑義が生じた
場合は、民法その他の法令および慣行に従い、誠意を持って協議し、解決するものと
する。

としかありません。
私のケースはここにあたるのかな?と思ってます。

「マンション管理会社は事前に設計変更の説明をすべきでしたスミマセン」と、口頭で平謝りするだけです。

こんな場合家主、または施工会社・管理会社に入居者への事前連絡義務、説明会の実施義務、等は法的に決まっていないのでしょうか?

どうかお教えください。
よろしくお願いします。

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回答
新築賃貸マンションに住んだところ、入居時の説明とは違い、駐輪場が自分の部屋の前に作られる事になった。
家主、または施工会社・管理会社に入居者への事前連絡義務、説明会の実施義務、等は法的に決まっていないのでしょうか?とのご質問ですね。

結論から言うと、駐輪場程度なら、規模にもよるのでしょうが、居住環境が著しく変わるわけではないので、説明義務は無いと思います。(法的には)


一日に何百人もの人間が部屋の前を通るようになったとか、駐輪場が2階建てで部屋に陽が入らなくなったなどの場合は、明らかに居住環境が変わるわけですから、駐輪場をずらして欲しいとか、家賃を下げて欲しい、他に引っ越すので移転費用を負担して欲しいなどの要求も出来ると思いますが。


ようは、駐輪場が出来ることによって、どの程度居住環境が変わってくるのか?の問題です。(駐輪場の規模からくる騒音、人の出入り・部屋からの距離など。)


ただし、これは法的にはの話で、道義的には、入居時の図面で駐輪場が部屋から離れていたのなら、一言事前に断りがあってしかるべきだとは思います。
事前に家主側から断りがあれば、あなたの受け取り方も違っていたのかもしれませんし。
家主側の家主のものだから、どうしようと勝手でしょう、みたいなものを感じられたのかも?家主はそんなつもりはなかったのかもしれませんが。
このあたりは、私も不動産業者として、他人事ではなく注意が必要なことでしょうね。


結論としては、
1.事前に駐輪場が部屋の前に出来ると知っていれば、借りていなかったこと??
2.自転車が乱雑に置かれるようなことがないよう、管理会社で注意してもらいたいこと。

などを家主側に要望され、話し合われたらいかがでしょうか。
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2005年12月10日

賃貸:入居時の条件

質問

私は現在20歳フリーターをやっています。

このたび、就職活動を主に引越しを考えているのですが、(具体的には千葉県です)

それについて少々お尋ねしたいと思います。

以前にも大学の関係などで引越しし、一人暮らしは経験したことはありました。

ただ、あの時は大学とその紹介の不動産屋さんで手続きの一切をしていただきました。

なので今回が一人で行うはじめての移動なのですが、上でお話したとおりフリーターなのである程度蓄えをつくって引越しをしたいと思っています。

そして、移動後とりあえずバイトを見つけて、生活を安定させその後就職活動を始めたいと思っています。

自分でもそれなりには調べてみたつもりなのですが、保証人や住民票などいろいろといるものがあるようで、私の場合はどうしたらよいのか検討もつかないといった次第です。

私が判断した中では、ネックなのはまず県外なので住民票がまだ親元で、なおかつ収入を証明するものという記載があったのですが、フリーターなのでそれまでの給料明細とかなら用意できるのですが、転勤とかとは違うのでどうしたらいいのかわからないといった次第です。



私の現在の状態は、フリーター、住民票?戸籍?は地元(愛知県)、ということなのですが。

なにかアドバイスやご助言いただければとても幸いです。

ご多忙かとは思いますが、なにとぞよろしくお願いいたします。



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回答
賃貸住宅に入居する場合、確かに審査があります。

ただし、この審査時の入居条件は物件ごとに違います。

なぜなら、アパート・マンションごとに家主さんも違えば、管理業者も違うからです。

年収○○○万円以上、大手企業の会社員以外は入居不可の高級マンションもあれば、保証人や収入証明など一切不要、夜逃げや訳ありで素性不詳の人でもOKのアパートもあります。

関東方面などは地方から上京して、アパートを決めた後に就職先を見つける、そんな人は大勢いるでしょうから、不動産業者にお問合せされ、事情を電話で話したらどうでしょう。

そうした人でもOKのアパートが、いくらでもあると思いますよ。

それから申し添えておきますが、当社は上場企業の従業員相手の賃貸しか斡旋していませんとか、当社はどんなご事情の方でもかまいません、お部屋斡旋しますなど、不動産業者によっても、対応が違います。


電話で事情を話してから、出向くほうが無駄が無いとは思いますよ。

心配しなくてもいっぱい物件はあると思います。

良いお部屋を見つけてください。


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2005年11月30日

賃貸:家主の責任

質問

私、分譲賃貸マンションに居住しておりましたが、押入れの上部より水滴が落ちていることに気づき、不動産会社に連絡して大家さんにすぐ対応してもらうようお願いしました。
するとマンションの管理会社(大家さんとは別です)が調査に来て、天井板の上部にあるコンクリート結露による被害と判明しました。それに対して管理会社は「対応する」と言いながら半年間放置されたので、次の冬にも水が落ちてくるかと思うと怖くなり転居しました。

管理会社は「これは大家さんの問題で、うちではない」と言い、大家さんは「管理会社が仕事をしなかったからあなたが出ることになったとしても、それは管理会社とあなたの問題」と言います。

半年間、黒かびの発生した天井に穴が開いたままで放置され、さらに転居せざるを得なくなったのだから引越し費用ぐらいの責任はとってくれてもいいと思ったのですが、両者とも無視するといった対応です。

私と賃貸契約を結んだのは大家さんであり、修繕義務は大家さんにあると思うのですが、それを履行しなかった場合の慰謝料として引越し費用は請求できないものなのでしょうか?

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回答
これは難しい質問ですね。

まず誰に責任があるのかですが、
1.新築してすぐの結露なら、施工上の問題かも知れず、施工の欠陥での結露であれば、マンションの売主の責任。

2.築後十年以上も経っていって、前の入居者の時はそんなことが無かったのなら、部屋の換気や、荷物の置き方など、住まい方の問題で借主の責任。


1のマンション売主の責任なら、これは入居者が苦痛を強いられる問題ではなく、貸主が自分で交渉して売主に直させないといけませんし、それが出来ないのであれば、とりあえず貸主の費用で修理して入居者に住んでもらい、その費用は後日貸主が、売主に請求すべきです。

これは今問題になっている、マンションの構造計算偽造問題と同じで、物の売主・貸主には、自分が知っていたか知らなかったかにかかわらず、瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)があるからです。

設計者が偽造している構造計算をそうと知らず、建てて販売したマンション売主が、その事実を本当に知らなかったとしても、買主に対して責任があるように、部屋の貸主も、知っている知らないにかかわらず、借主には責任があります。

この貸主の責任が無くなるのは、このケースで言えば、借主が事前にこの部屋は結露が発生して、その程度がひどいことを、事前に知っていた場合に限られます。

要するに、「この部屋は結露がひどいんですよ、でもこの家賃で貸しますから住みませんか。」と貸主が言い、「ああ、いいですよ、この条件で貸してくれるなら、結露くらいノープロブレムです。」と借主が借りた、互いに納得ずくで貸し借りした場合のみ、貸主の責任では有りません。


当たり前といえば、当たり前の話ですね。


以上のように法的には、簡単な話です。
ところが、実務上はそう簡単なことでも有りません。


例えばこの物件が新築だったとして、貸主借主は施工上の問題だとして、マンションの売主に修繕を要求するでしょうし、マンション売主は入居者の住まい方の問題だと言い張るでしょう。

新築でもどちらの責任か判然としないくらいですから、築後数年の部屋ならいよいよどちらの責任か分かりません。

こんな場合だと、間に入った不動産業者としても、どうすれば良いか、判断に苦しむことになります。


あなたのほうで、「いや、住まい方のせいではない。」そう自信があるのなら、本来は入居中に修理の要求を繰り返すべきでした。

退去後に、引越し費用を要求しても良いのですが、入居中にすばやく修繕してくれなかった家主が、払ってくれるのかとなると疑問です。

結果、どうしてもというなら、裁判するしかないのではないでしょうか。

ただこれも、入居中にそうしなかった人が裁判までするのかとなると疑問で、結果的には泣き寝入りとなるのでは・・・。

結局回答としては、ずるい人間が得をするという、まことに納得のいかない結論になってしまいます。



しかし、こんなことは、我々不動産業者にもあることです。

どっちとも判断つかないケースで、どちらも折れない、こんな時「ええい面倒くさい、うちもいくらか負担するので、これでどうだ。」みたいなことになることがあるのです。

自分のせいでもないのに、こんな解決方法となってしまった時は、「プロとして安易な解決を選んだのではないか?」とか、「この金が有れば、今日は定食ではなく、焼肉が喰えたのに(爆)」なんて思う事もあります。

ですが私は極力、「人生どこかで帳尻が合う。」そう思うことにしています。


ここでは損したけれど、目に見えないどっかで,その分はお得が回ってくる。


そう思われたらどうでしょうか??



っと、まあ今回、なんだかよく分からない回答でありました。


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追記

どっかで得が回ってくるといえば、私が参加している人気ブログランキング。

参加一回目から、いきなりブログの更新を全然しないという暴挙に出たにもかかわらず(爆)、見れば140前後のクリックがあります。

ということは更新しないにもかかわらず、一日20人ほどは、どなたかが応援してくれているわけで、非常にありがたいことであります。

これも、人生損をしてきた私の「どっかでお得が回ってくる。」のひとつなのでしょうか?

そんな訳で皆様、私の参加しているブログランキング、私を応援してやってくれませんか。

さすれば皆様にも、回りまわって「どっかでお得が回ってくる。」はずです。

ではどうぞ!↓↓

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オイオイ、結局最後はそこに話を持ってくのか、そんな非難が出そうな予感がしながら、本日は閉店、ガラガラ、ピシャン。(爆・爆)





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2005年11月07日

賃貸:借地のメリット・デメリット

質問
私は、更地を一般貸地で貸しているオーナーです。
借りているかたは資材置き、駐車場などに使っています。ところが今度、工場をそこに建てたいから借地権の契約に変えてほしいといわれました。

そこで質問なのですが、一般貸地から借地権の契約に変更するときの貸す側のメリット、デメリットを教えてください。

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回答
デメリットは、まことにおおざっぱに言いますと、

「工場の敷地用に土地を貸せば、地主の都合では返してもらえない。」

ことです。

「将来私たちが土地を使うことになったり、売却する必要性が生じた時には返してね。」
「ええ、もちろん、その時は四の五の言わずに返します。」
こんなふうに、どんなに固く約束をしていたとしても、借主が応じなければです。


なぜか?

一言で言うと、法律がそうなっているからです。

地主側で土地が必要になった時は、いつでも無償で明渡します。こんな契約を結んでも、そうした地主側の一方的要求には応じる必要は無い。そう法は定めています。

契約書の条文どおりに解約出来るのは、借主側からだけです。


一方、メリットはと言うと、

「駐車場にしても、容易に借り手がつかないような土地でも、稼がせることが出来る。」

ズバリ、これですね。


田舎に行くと、「駐車場を作っても、おそらく借り手が居ないんじゃないか?」そう思われる土地がありますよね。

持っていても使用することも無い、だから何かに使って土地に稼がせたい、しかしかといってアパートを建てるには空室が恐い。駐車場は周囲にいくらでも空き地がある。

こうした土地を借地で貸すことに成功すれば、建物は借主が作ることになるわけですから、初期投資不要で安定収益を生む土地に変身させたことになるわけです。


エ〜、そんなわけで結論。


いつでも貸主の都合で解約OK、そんな駐車場でいくらでも借り手がつく地域なら、建物所有の借地になど、応じるべきではありません。
きっと将来、後悔することになります。


が、「土地持ってても、何の役にも立たないのよねえ。」の土地なら、将来における土地の必要性を検討して、孫子の代でも使用する可能性が低いなら、これは貸しても良いかもしれません。


以上まことに大雑把ではありますが、借地のメリット・デメリットでした。


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追記
仕事が、ようやく一段落しましたので、3週間ぶりに相談室再開しました。

ですが、今後は申し訳ございませんが、以前のようには更新できないと思います。
なんせ独立したばかりですから、趣味で無償で答えていたりする場合じゃなかったりするわけです。(爆)
ですから、本業の業務に差しさわりの無いくらいのペースで、ぼっつらぼっつらになると思います。


おまけ:そんな私の日常はこちら。↓
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posted by アムズ at 20:24| Comment(0) | TrackBack(0) | 賃貸の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年10月17日

保証人、期限切れ?

質問
うちは大家です。
8月で契約期間が切れました。去年の1月に8月までの契約書に署名してもらいました。
ですが・・いまだにお金がないとの理由で出て行ってもらえてません。家賃の滞納もしばしばあったり。

保証人にも電話したんですが、8月までの契約だからそれまでの保証人で今は関係ないとの事です。
保証人とは、契約切れした地点でもう責任はないのですか?

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回答
定期借家で8月まで貸したとの事なのでしょうか、よく分かりませんが、保証人に責任はあります。
契約が切れて一年も二年も過ぎて、保証人に請求しているならともかく、そうではないわけですから。

ただし、法的にどうであれ、ご質問者にこの保証人からお金を回収したりするのは、現実にはムリだと思います。

相手は、おそらく法的に間違っていようが、そんなことは関係なく、責任を取るつもりが無い人間なのでしょうから。(爆)

弁護士さんに相談されたほうが良いでしょうね。


借主に文句を言っても、言う事を聞いてくれない。
では、と保証人に文句を言って行けば、保証人は屁理屈をこねる。
人の良い家主が、そんな理屈が通るのかな?と思って、まじめに法的に正しいかを確認しようとする。


この時点で勝負がついています。(爆)


相手は、そんなへ理屈が通るなんて思って、言っているわけではありません。

屁理屈でも何でも言って、あなたの対応や今後の出方を見ているのです。

屁理屈を言ったにもかかわらず、大家が法的に正しいのかを確認した時点で、相手は「この大家は組み易い。」と思っているに違いありません。

こんな場合に、弁護士にも頼まず、自分で解決しようなんて考えると、家賃を払ってもらえず、半年も1年居座られたなんていうケースになるわけですね。

入居者も保証人も、よほど性格が悪いか、金が無いかのどちらかです。

どちらにしろ、ご質問者には手におえない人間のはずですから、悪いことは言いません、弁護士さんにご相談下さい。



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2005年10月16日

自殺した部屋の損害賠償

質問
不動産業者です。
この度、当社の管理している物件(アパート)で自殺(死因としては事故死)がありました。
そのため、次回の入居者に告知をしなければいけない事と、通常賃料の30%〜50%ダウンで賃貸するため、心理的(金銭的)瑕疵としてその方の保証人様にその間のマイナスの賃料、リフォーム代、を請求しようとしましたが、保証人(父親)は1銭も払うつもりがないような返事が返ってきました。

こちらとしては、オーナーがとても良心的な方だったということと、保証人の気持ちを察して、世間で言われている金額よりだいぶ下げて請求したつもりです。
当社としても、オーナーに全くの過失がないため、このままで引き下がるつもりもありません。

こういった場合はどのように対処していけば良いのでしょうか?
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回答
同業の方からのご質問ですね。
何の過失も無い大家さんに迷惑をかけておいて、責任を取るつもりが無い。
困ったものです。

で、結論から言うと、相手が任意での話し合いに応じるつもりが無いのであれば、保証人相手に訴訟を起こすしかないのではないでしょうか。

確かこれとほぼ同様のケースで、保証人である親に賠償を命じる判決が出ているはずです。
訴訟となれば、どっちみち弁護士に相談しないといけないでしょうから、その判例を弁護士さんに聞いてみてください。

ただし、訴訟するにしても、保証人である親に差し押さえる収入があるのか?資産は?生命保険は?などを考慮する必要はあると思います。
お金の無い人間相手に、いくら判決で賠償命令をもらったところで、実際にお金は回収できませんから。
その場合は、大家側は迷惑を一方的にかけられただけの、泣き寝入りになります。

あと、訴訟をするにしろ、実際に起こすのは次の入居者が決まって、従来の家賃からの減額分、広告費、空室損やりフォーム代などの損害実額が決まってからの話になると思います。
そうでないと、裁判所も金額の算定が出来ないでしょうから。

ですから、次の入居者が決まるまでの間、どの情報誌に何回広告して、何人案内した、広告費はいくらかかったの、詳細な記録をとっておかれることをおすすめします。

以上。


こんな回答をすると、物事を一方の方向からしか見る事の出来ない人から、「死んだ人間の遺族にまでそんな請求をするのか。不動産屋は血も涙も・・・。」などと言われそうな気がしないでもありません。

でもね、本当に中立の、公平な立場で物事を見てみて下さい。
こんな場合は、大家さんに何の落ち度も無いんですよ。
であれば、弁償するのが当然の事です。

インターネットで自殺相手を募って、レンタカーで自殺した。なんていう場合も同じですね。
レンタカー会社に迷惑かけているんですよ。
本人は、死んでからの迷惑など、考えもしないでしょうけれど。
相続人である遺族に資力があれば、賠償するのは当然のことだと考えます。
資力が無いのに、むしりとるのはこれも法的なものは別として、人情的なものからどんなものかとは思いますが。


追記
今日は内容が内容なだけに、暗くなっちゃいましたね。
お口直しに、私のノーテンキなブログもどうぞ!↓↓
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2005年10月10日

賃貸:退去しない同居人

質問
私の弟が、アパ−トに入居してましたが、現在帰ってなく 同棲している彼女が、居座り家賃は、滞納半年以上になり何度話しても 支払いに応じず、大家さんも 困った状態になっております。 

ちなみに 更新は、6月だったのですが、してないままです。
保証人は、私の母が、なっておりますが、現在 うつ病で 引きこもっております。
支払えないなら、私の方で、何とかして下さいとの事で、1ヶ月分でも 入れてくれれば住人に対してやりやすくなると 言っておりましたが、そうなのでしょうか?
保証人を変えるためなのでしょうか? 

大家さんは、住人に対しては、出て行ってもらいたいと 望んでいます。
私も、出て行ってもらうしかないと 思うのですが、出て行かない時はどうなってしまうのでしょうか?
答えていただければ 幸いです。

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回答
退去に応じ無いと言っても、家賃は払わない、更新もしないとなれば、このまま居座れる訳も無く、任意での退去に応じなければ、大家が退去を求める裁判をすれば、強制執行による退去になります。

借主は弟さんでしょうから、その保証人であるお母様に、滞納家賃・強制執行の費用請求がいくはずです。

その場合、弟さん・お母様に、差し押さえる給料や、不動産などの資力が無ければ、現実には、大家さんの泣き寝入りになります。
あなたには兄弟だというだけですから、保証責任はありません。

弟さんが帰ってこないとのことですが、失踪しているのでしょうか?
それとも、別の彼女を作ってアパートに戻らないのでしょうか?(爆)
どちらにしても、無責任な人間です。

もし失踪していないのなら、弟さんが居座っている彼女と話しをつけるべきです。
強制退去などになれば、本人保証人に資力が無いなら、あなたのご家族に金銭的には負担が無いにしろ、大家さんや彼女に遺恨を残すのは間違い無い事なのですから。

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2005年09月27日

賃貸:大家さんがやるべきこと

質問

10年ほど前から母が中古アパートの経営をしています。
娘である私が途中空いた一室に入居しています。
大家の娘であると言うことから、何かあるとすぐに私の方に苦情(修理の依頼)がきていました。

そんな中でも窓口になりながら他の住人の方たちとも仲良くやってきていました。
しかし、昨年10年来住まわれていた1階の方が引っ越され、それにしたがい補修・交換などを行いかなり綺麗になった状態で、しかも築年数から家賃をたたかれ値下げしての新しい方の入居となりました。

そのことが原因かどうかはわかりませんが、2階に住む方が更新の折家賃の値下げを交渉してきました。
母としては、長年住んでもらっているのだから、値下げではなく、追い炊きの機能のついた給湯器に交換しましょう!と言ったのですが、「そんなことよりも家賃を下げろ!」との返事に、しかたなく3000円の値下げを承知したのですが、「管理費込みで!(計5000円のねさげを要求してきました)」

結局、5000円の値下げということでその場は終わったのですが、その後すぐに「排水が悪いので高圧洗浄をかけてくれ!」と言ってくる、次は昨年夏から屋根裏にコウモリが巣をつくり昨年は消毒業者に頼み清掃消毒をしたのですが、「今年もまた来ている!糞尿でダニが湧くと困るから清掃消毒をしてそれを証明しろ!!」と。
そして、またまた今度は「給湯器の調子が悪い!」と。

ガス会社に実に来てもらった時には「たまたまきちんと作動した。」ということだった。
年式も15年ほど前のものなので変えどきなのかもしれないが、あまりにも我がまま放題勝手放題の言われようにいい加減腹もたちどうしたものかと頭を悩ませています。

「気にいらないなら出て行け!」と言いたいのですが、そういう訳にもいかず、こんな場合、どう対処したらよいのでしょうか?
管理会社の方は入居者寄りな感じも受けます。
どうかご意見を聞かせてください。

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回答

前回に引き続き、賃貸住宅の大家さんからの質問を、取り上げてみました。

これが、大家さんと入居者の立場の違いでしょうね。

大家さんとしては「家賃も要求に応じて下げている。古いんだから多少は我慢してくれ。」と思っていて、

一方入居者は、「多少家賃を下げてもらったって言っても、タダで借りているわけじゃ無い。だいいち古いんだから安いのは当たり前。周りの賃貸に比べて安いのならともかく、同じくらいのに比べたら同じか、かえって高いくらいだ。」と思っているわけです。(爆)

なぜこんなに意識に差が出るのか?
不動産やっていると分かりますが、大家にとっては今までの家賃が、知らないうちに定価になっているんですね。

誰が決めたわけでもない家賃が、いつの間にか大家さんの意識の中では定価になっていて、それを値下げした事が、ものすごいディスカウントで、大損したように思っているわけです。

しかしねえ、根拠無く家賃の引き下げに応じる、大家さんは居ません。
入居者募集が何ヶ月も決まらなかったり、近所の賃貸が大幅に家賃を下げている事を知ったりして、引き下げに応じているわけです。


であれば、今はその家賃が、定価なのです。


その定価で借りている入居者に、普通に暮らせる住環境を提供するのは、家主として当然の努めであり、義務でもあります。

私に言わせてもらうと、その管理会社は入居者寄りなのではなく、大家さん側の肩を持っていないだけで中立です。(爆)


しかしそうは言っても、お気持ちは分かりますよ。

家賃は下がる、修繕費はかかる。
建てた当時はこの調子でいけば、やがては左うちわの大家さんと思っていたものが、当てが外れるのですから。

修繕維持管理費の上昇、空室率の増加、家賃が上昇しない限り、アパート経営は年とともに収益が悪化します。

手取りがドンドン少なくなっているところに、入居者からあれしてくれこれしてくれと言われる。
それでは頭にもくるのも、気持ち的には分からないでもありません。


でもそれが現実ですから、これを受け入れていかなければいけません、なのになぜその事を受け入れられないのか?

大きな原因は、ずばり申し上げて2つです。

1.現状把握・現状の分析が、出来ていない。
2.経営方針が定まっていない。


まず「現状把握が出来ていない」からですが、大家さんの大半は、ご自分が持っているアパートマンションが、周辺同程度の賃貸住宅に比べ、安いのか高いのか分かっていません。(爆)

はっきりと、自分が持っている、このアパートの適正家賃は、何万何千円だ。
今この部屋はいくらで貸しているから、相場より何千円安く貸している、とか、高く貸しているなどと、即答できる大家さんは、ほぼ皆無です。

そんな事知らなくても出来たのが、今まで不動産経営のいいところだったのですが、今後はそうもいきません。

ちなみに不動産会社で賃貸物件を持っているところは、上記の質問に当然ですが即答できます。

建てて10年以上経つなら、せめて入居者の入れ替わりの時だけでも。周辺の賃貸住宅に比べ、競争力があるのか、相場から外れて高くないのか安すぎることは無いのか、調べる事をお勧めします。

現状把握がしっかり出来ていれば、ご質問のクレームにも冷静に対応する事が出来るはずです。


すなわち、周辺相場よりも高く入居してもらっているのなら、これは退去されては大変だから、出来るものなら要望にこたえなくてはいけないでしょうし、相場くらいで入居してもらっているなら、要求の妥当性を検討しての対応になるでしょう。

そして周辺に比べ、安い家賃で入居しているにもかかわらず、文句ばかり言ってくるような入居者なら、要求には応じず「嫌なら退去して下さい。」と対応すればよいと思います。(爆)

もっとも「給湯器の交換」などは、入居者のためでもありますが、一方、賃貸住宅の価値を高める行為でもあるので、大家であるご自身のためでもあります。(ここらあたりを、ごちゃ混ぜにして、よく理解していない大家さんも多いのですが。)

ご質問の方は、ただなんとなく高いのかな?くらいの認識で、今でも御自分(親御さんの)のアパートの、適正家賃が何万何千円とはっきり分かっていないはずです。

早急に、高いのか安いのか、相場なのかを把握して下さい、
そうすれば、対処方法も自然に分かるはずです。



次に「経営方針が定まっていない」ですが、これも大事です。
周辺同程度のアパートマンションに比べ、維持管理の状態を高く保ち、高く貸す。
あるいは手入れは、最低限やらないといけないことしか行なわない。その代わり家賃は、ほとんど周りには無いくらい安い。
はたまた、家賃もサービスも周りに合わせる。その代わり、周りがどの程度建物に手を入れているのか、常に気を配っておく。

どの方向で経営していくのかは、どれが正解で、どれが間違いということもありませんので、どれでも良いのですが、方針を決めておきそれを管理会社に伝えておくことは大事なことです。
「うちのアパートはこんな人に入ってもらって、こんなふうに経営していくつもりです。」と。

他にもやることはありますが、長くなるのでこれくらいで。(爆)

posted by アムズ at 17:26| Comment(3) | TrackBack(1) | 賃貸の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年09月26日

賃貸:契約条件の変更

賃貸マンション(2DK8戸 平成13年築)の経営をしております。
マンションの敷地内にも駐車場がありますが、その土地とは別に実家横の空き地に入居者の方に1台駐車場として提供をしております。
分けあってその空き地を売却することとなりました。
売却に際し、その駐車場の明渡し(年内中には明渡してほしい)を入居者に申し入れましたが、駐車場の月額使用料が「家賃に含む」となっており、明渡しをするかわりに他で駐車場を契約する金額分、家賃を値下げるするよう求められました。

その方が入居する際の募集条件は以下の通りだったのですが、値下げを大幅にしており、且つ、敷地外でも駐車場を提供しているの納得がいきません。

他の入居者の方には実家横の駐車場を提供しておらず、各自違う駐車場を契約されていると聞きますし、入居条件も殆どが募集条件を変更せずに入居されております。

募集条件
家 賃  66,000円
共益費  3,000円
駐車場  5,000円(敷地内)
更新料  家賃の2カ月分
契約年数 2年

実契約条件
家賃 70,000円
共益費 金額の記載なし
駐車場 家賃に含む(敷地内)
駐車場 家賃に含む(敷地外)
更新料 なし

このような場合は、家賃を値下げしなければならないのでしょうか?
駐車場の契約書には、以下の約定があります。
甲(賃貸人)が乙(賃借人)に対し本契約の解約を申し入れいる場合、甲が乙に本契約を解約する旨を通知した日より2ヶ月後に解約されるものとする。
前項において、乙は異議無く本駐車場を甲に明渡すものとし、乙は甲に保証金の返還請求以外、慰謝料等の請求を一切できないものとする。
使用料が「家賃に含む」となっている場合は、賃料の値下げに応じなければならないのでしょうか?



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回答

どう入居者には説明して、入ってもらったのでしょうか???

「いずれ売却する土地だけれど、その時までは無償で貸しておきますよ。」と貸したのであれば、値下げに応じる必要は無いと思います。

そうじゃなく「家賃・共益費・敷地内敷地外2台駐車料込みで、7万円にしときますから。」と言って入ってもらったのなら、その駐車場がなくなるわけですから、入居者の言い分は至極もっともなことだと思います。

駐車場付で入居してもらったのなら、当たり前の話として、駐車場を提供し続ける義務が家主にはあります。
途中で売却するのは、自分の持ち物だからかまいませんが、そうであれば本来は代替の駐車場を家主が見つけてきて貸さないといけません。(駐車料込みで7万円で。)


それから、駐車場解約の条文は、こんな場合を定めたものではありません。
まあお気持ちは分からないでもありませんが、ご自分の都合の良いように、解釈しすぎです。(爆)

今回の話が適用されるのは、契約条件の変更ですから、駐車場の契約書の条文ではなく、建物賃貸借契約書のほうです。
建物賃貸借契約書に、駐車場を2台貸すと定めてあるならば、貸し続けるのが当然で、貸し続けることが無理なら、値引きは止むを得ません。

家主が駐車場を売ったから、無くなっても仕方ないとの理屈で、入居条件の変更が通るなら、入居者が、会社を変わって年収が下がったので家賃を下げて欲しいとの要望も通ることになります。

契約書の条件は、片方の一方的事情で変更は当然出来ません。


ただし、繰り返しますが当初貸す時に、売却を前提に駐車場がいずれなくなることを、入居者に伝えていて、それまでの期間限定で無償だと説明していたのなら、値下げの必要はありませんよ。
念のため。
posted by アムズ at 12:16| Comment(0) | TrackBack(0) | 賃貸の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年09月25日

賃貸:更新料について


質問

現在賃貸マンションに住んでいます。
来年2月で契約から4年が経ち、二回目の更新を迎える予定ですが、更新手数料について、本来借主では無く貸主が払うものであることを知りました。

しかし、契約時の書面には更新手数料法定0.5ヶ月とあり、4年前の契約時に判を押してしまっています。
記憶が確かでないのですが、おそらく2年前の更新時には、疑うことなく更新料と併せ1.5ヶ月分を支払ってしまっています。
こういった場合、申し立てることで、更新手数料を払わずに済ますことは可能でしょうか。
また、更新手数料廃止の申し立てを行った場合、さらに事務手数料を仲介業者より請求される恐れはありますでしょうか。

お忙しいところお手数ではございますが、
ご返答のほどよろしくお願いいたします。



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回答

更新手数料については、以前の質問で答えているこちらの更新事務手数料についてをお読みください。

読んでいただいたら分かるとおり、貸主が払うもので借主は払わなくて良いなどとは書いていません。

これとは別に更新事務手数料について確か「家主のための更新なのに、手数料を借主から取るのはおかしい。」と書いた記憶があります。

「確かに書いたよなあ〜、どこに書いたかなあ〜。」と今回探してみましたが、自分自身の記事を、見つけることが出来ませんでした。(爆)

おそらくご質問の方は、その記事を読んで、「法的に」貸主が支払うべきものと勘違いされての今回のご質問だろうと思います。

確かに書いたのですが、ただしこれは、「家主のために更新しておいてその費用を借主から取るなんて、気持ち的におかしい。」との意味で書いたもので、法的に払わなくて良いとの意味ではありません。

記事を見つけることが出来れば、文脈もそうなっているとは思うのですが。

誤解されるような書き方だったのなら、申し訳ないのですが、言葉足らずでした。
posted by アムズ at 09:17| Comment(0) | TrackBack(0) | 賃貸の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年09月24日

賃貸:納得できない退去要求

質問

2年契約の賃貸借契約をしており3回更新しておりました。
手狭になり大きいフロアーが空いたときに退去できるように1年契約にしました。
2回更新して今年更新しようとしたところ、再契約しないとの返答が有りました。

何度かやりとりをし、所謂正当理由を開示するように内容証明を送ったところ、定期
賃貸借契約だから理由は必要ないとのことでした。勿論、従前の賃貸借契約から定期
賃貸借契約に変更になったことの説明は受けておりません。

さらに賃貸人の弁護士から9月までに退去しろとの書面が来たので、争いながら生活するのは良くないと考え、解約覚書に署名捺印して8月に退去しました。

しかし、退去後、借地借家法38条2項に違反し、同3項により無効であること、同
26条1項により従前の賃貸借契約が有効であること、ことがわかり、違法な退去勧
告により生じた損害金を支払うように求めたところ、解約覚書に署名捺印し、自主退
去したのだからだめだと言われました。

損害賠償請求できるでしょうか?
もし可能性が有るので有れば法的手段に踏み切りたいとかんがえております。
そのような判例をご存じでしたら教えていただけると幸甚です。
ご回答方、宜しくお願い申し上げます。


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回答

普通借家で入居していたところ、更新時気づかないうちに定期借家契約に変更されていて、期限が来て退去を求められた。
解約の覚書にサインして退去したが、退去後にそうする必要は無いと知った、損害賠償できないか?とのことですね。

この場合は、判例がどうのこうのの、問題では無いように感じます。

知らないうちに、定期借家契約にされていた事が、証明できれば勝てるでしょうし、出来なければ負けるんじゃないでしょうか。

もっともご質問者も、そんな事ぐらい分かったうえでの、質問なんでしょうが・・。
なぜなら、ご質問に「正当理由を開示するように内容証明を送ったところ、定期賃貸借契約だから理由は必要ないとの」回答だったとあります。

法律のことがまるで分からない人が、「正当事由」や「内容証明」の出し方を知っているわけも無く、この時点で法律が分かる人に相談しているのでしょう。

相談のうえ納得して退去されたのでしょうから、結論はご相談の通りだろうと思いますよ。

突き放すようで申し訳ないのですが、話し的に矛盾しているんですね。

知らないうちに定期借家契約にされるような、だまし討ちをされて、納得出来ないのに「争い」はよくないと思って「解約覚書」にサインして退去したが、やはりすっきりしないので争うつもりだ。

争いはよくないと思ったり、争うつもりだとなったり、今一歩良く分かりません。(爆)


この場合の正しい対処法は、過ぎた事を言っても仕方の無いことですが、だまし討ちにあったことを主張して、断固立ち退きに応じない事でした。

そうすれば、先方は力ずくで追い出すわけにはいかず、やましいところがあれば裁判する事も躊躇していたかもしれません。

少なくとも、何らかの譲歩は引き出す事が出来ていたはずです。

今となっては遅いのでしょうが。


posted by アムズ at 08:23| Comment(0) | TrackBack(0) | 賃貸の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年09月22日

賃貸:保証人として請求を受けている。どうしたら良いか。

質問

はじめまして、こんにちは。お聞きしたいことがあります。
実父が民営の借家(一戸建て 月6万円)を借りているのですが、6ヶ月家賃の滞納をしており。連帯保証人の私に大家さんや仲介の不動産屋さんから家賃の支払いと父のその家からの退去の連絡を何度も受けております。

父に対して、大家さんや仲介の不動産さんも連絡や話し合いを申し入れていますが
なかなか話し合いに応じません。(そうゆうわけで私の方へ連絡が入るのですが・・・)
大家さんや仲介の不動産屋さんから私が連帯保証人になっているので法的手段で給料差し押さえをするという脅しめいたこともいわれます。(実際、可能なことは私も知ってます)

ある法律の本で、契約の期間(だいたい2年間だと思うのですが・・)を更新した後の連帯保証人の家賃の弁済はないようなことを読んだことがあるのですが・・・(契約書に更新の際は保証人も同じとすると書いてあればだめでしょうけど・・)
私が連帯保証人ですので、家賃等の弁済義務があるのはわかりますが、現在の滞納している家賃以外のお金を用意できない状況です。

強制執行等訴訟を起こすと大家さんの負担がかかるので私の給料の差し押さえをした方が
少額ですむのでそのようにすると思います。

私も父に家を購入できるのであれば話は早いのですが、その財力もありません。
私と父との話し合いも平行線でなかなかうまくいきません。

私としては安価な引っ越し先を見つけて早く今の家を退去してもらいたいのですが
どのようにすればいいかアドバイスよろしくお願いします。

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回答

これは困ったお父さんですねえ。

悲しいかな人間は、生まれてくる自分の親を選ぶ事が出来ません。
もっとも、親も子を選ぶ事は出来ませんが・・・。(爆)

それで、この相談室は人生相談でも、人の因縁を説く宗教相談でもありませんので、さっそく本題に入って、結論から言いますと、ご質問の場合、大家側に協力して、お父様に退去してもらう事が、一番良い解決方法だと思います。

あなたは、あなたの給料を差し押さえたほうが、お父様を退去させるより簡単だから、不動産業者が、あなたにそうすると言っておられますが、そうとばかりもいえません。

なぜなら、仮に給料を差し押さえたとしたところで、あなたから今までの滞納家賃を回収し終わる頃には、お父様が退去しない限り、また新たな滞納が発生しているからです。

要するに退去してもらえなければ、また訴えを起こすしかなく、更に大家側として悪い事には、給料差押えなどをすれば保証人であるあなたの協力も、得られなくなる事が考えられます。

ですから、はっきり言って、その業者があなたに言っている事は、本心ではないはずです。
問題の根本原因である、お父様に退去してもらうことこそが、本当の解決方法であり、保証人から回収することは、応急処置でしかありません。

ではなぜその業者は、あなたにそう言っているのでしょうか?


「不動産業者は底意地が悪く、人をいじめたい性格だから?」(爆)


いいえ多分そうではなく、あなたから協力が得られないから、協力させようと、そう言っているのだろうと思います。

私の経験に基づく推測ですが(爆)、こうした場合、保証人は何とか自分の責任を逃れようとします。
そうさせず、お父様の退去に協力させるため、プレッシャーをかけているのでしょう。


次に,では、本当に保証人の責任から逃れる事が出来るのかを、書いてみます。
「保証人の効力が、2年間で無くなる。」とは、間違いです。そんな事はありません。

例えば35年住宅ローンの保証人になれば、35年間責任は無くなりません。
途中で責任が無くなるのなら、銀行は恐くて個人の保証人付の人には貸せません。
これはお分かりだと思います。

で、ご質問者が読んだのは、こうした場合の話だと思います。
関東では更新時に、契約をやり替えることが一般的だと聞いていますが、例えば私が働く北九州市では、賃貸の更新は自動更新です。更新時に契約書をわざわざ新たに作り直したりしません。

賃貸契約書に「貸主借主異議ない時は、同条件で同期間、契約が更新されるものとする。以降も同じ。」と文言が入っています。
また、通常は当初の契約期間は2年です。

こうした契約で、例えば10年以上前に、保証人になったものが、そのまま適用され無い場合があるのです。

「保証人期間は、契約書に書いてある2年間と思っていた。以後自動更新で、保証人の責任がついてまわるとは思ってもいなかったし、借主や不動産業者からも聞いていなかった。入居中は半永久的に保証人になるのであれば、最初から保証人にはならなかった。」と保証人が主張した場合などです。

こうした場合に、保証人の責任を否定する考え方にも、一理はあります。
本当に2年間だけと思って保証人になったのなら、自動更新でその間に保証人の意思確認も無いまま、、10年以上も経って、責任を問われても困るでしょうから。


ただし、こうした場合でも保証人の責任は無くすべきでない。との意見も、同じ法律関係者のなかでもある事を念のため申し添えておきます。

要するに、自動更新でずいぶん前に保証人になっていて、そんな事とは知りませんでしたが認められれば、責任は無くなりますが、裁判してみないことには本当のところは勝てるのか負けるのか分からないことになります。

ですから、あなたの場合大家側と協力して、お父様を退去させるほうが得策なのではないでしょうか?


出来れば、保証人の責任から何とか逃げようなんて、姑息なことを考えないで、自分のほうから不動産業者に連絡して、交渉に出向いていくぐらいの気概が欲しいところです。

そうした人間相手なら、ほとんどの業者、大家は給料を差し押さえるなんて言わないはずです。

逃げてばかりいて、責任を取ろうとしないから、そっちがその気なら「じゃあ給料でも差し押さえますよ。」と意地悪のひとつも言ってやりたくなるのだと思いますし、避けていても責任は無くなりません。

もう一度、どうしたほうが一番得策なのか、よく考え直してみてください
posted by アムズ at 11:24| Comment(0) | TrackBack(0) | 賃貸の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年09月20日

賃貸:保証人の変更、賃貸人の判断基準

質問

現在、彼と2人で同棲しています。
結婚前提でお付き合いしていたため、彼の名義で契約し、保証人は彼の父親と私の父親になっています。
しかし別れることになってしまいました。
このまま私1人でここに住み続けたいのですが名義人を私に変更することは可能なのでしょうか。
もちろん同居人として届けもしてあります。
ただ保証人はこのまま彼のお父様にお願いする訳にはいかないので、父親の弟さんにお願いしようと思っています。
ちなみに、私は現在専門学校で勉強中のため収入が安定するまでは両親が仕送りをしてくれることになりました。
以前にも似たような質問がありましたが。。。保証人の変更についても教えて頂けると有難いです。
よろしくお願い致します。

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回答


このご質問の場合には、保証人の変更問題以前に、そのまま契約者変更で、住み続けることが出来るかの問題もあります。

結婚していたご夫婦が離婚して、契約者でないほうが引き続きの居住を希望した場合、これは問題なく認められます。
ただし、同棲の場合だと、何割かの不動産業者、大家は法的問題は別として、拒否するんじゃないでしょうか。
例え同居人として名前が載っていても。

次に、保証人の変更についてですが、これはどんな方だったら良いとか、悪いの基準が法的基準のようなものがあるわけではないので、答えようがありません。

以前にも、こうこうこうした場合に賃貸申込みを断わられた、おかしいんじゃないかと思う、意見を教えてほしいとのご質問をいただきいたことがあるのですが、取り上げませんでした。

賃貸借の場合、その人に貸す貸さないの判断は、貸す側によってマチマチです。

例えば、上場企業の法人契約以外不可との、条件が付いている物件も有ります。
例えば源泉徴収票や、公的所得証明を提出して、年収○○○万円以上の人で無いと、借りられない物件も有ります。

そうかと思えば、夜逃げしてきた人でも、事情を話せば保証人無し、敷金無しでOKの物件も有ります。


貸す側の基準でバラバラなので、直接大家さんや不動産業者に、聞いてみて下さいとしか、答えようがありません。


ついでに言っておきますと、「人によって貸す貸さないを、判断するのは差別だ。」と言っている、馬鹿な自称人権派の弁護士も居ますが、こうした事は差別ではないと私は思います。

例えば、銀行にしろ消費者金融にしろ、借入申込者全員に貸すわけでは、もちろんありません。
全員に貸していたのでは、間違いなくつぶれます。
もしくは、強烈な取立てをしないといけません。

貸す側にも、基準を設けて貸す貸さないの選択権が、当然あるわけです。

そんなわけで、基準が各大家、管理会社によって違いますので、申し訳ありませんが大家さんに直接聞いてみて下さい。



追記
本文とは関係ない話なのですが、更新を何日かサボってました。
何をしていたかというと、このブログの模様替えをしたりしてました。
イメチェンしたんですが、どんなもんでしょう??
posted by アムズ at 09:53| Comment(0) | TrackBack(0) | 賃貸の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年09月16日

借地権の終了・更新


質問


Q1.
戦後から借地として住宅用地を貸しており、契約の更新を重ね、来年9月に20年間の借地契約が満了します。
これを機に、別の用途(賃貸住宅経営などを考えているが未定)にしたいと思い、更新契約はしないと考えています。現契約では契約期間は明示され、かつ満了時には建物を解体・撤去して更地にして返還するといった契約内容です。
この契約書の文面どうりに、解約と更地返還してもらうことは出来るのでしょうか。
よろしくお願いします。



Q2.
両親の家は家屋が自分のもので土地が借地です。
80年近く地代や更新料を払っています。

両親の健康上の理由で来月に娘(私)のもとへ引越しをします。
しかし、いずれ戻る可能性がゼロではないのでその場所を維持しておくのか、又は引越しと同時に処分(売りに出すor地主に引き取ってもらう)かをまだ決めていません。

もし引越しと同時に地主さんに返す場合は現在の土地評価額と法律に基づいた「金額」で
引き取ってもらえると思うのですがもし引越し後しばらくの間、家屋をそのままにしておいて火事などにより家屋が全て消失してしまった場合は借地権もなくなり、一銭の価値もなくなってしまうということになりますか?

留守の間に自宅が火事で焼けてしまっても『一定の規則はあるが借地権の効力はなくならない』と聞いた記憶があるのですがそれは、再度建物を建てる場合のみでうちのように「再建築する意志がない」時は消失した時点で何の権利もなくなり一円の価値もなくなりますか?

借地法など、色々調べてみましたが「最建築しない場合」の事例がなく困っております。
どうぞよろしくお願いいたします。


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回答


借地権の終了・更新について、2件質問が来ていますので、まとめてお答えします。

旧借地法下における借地は、期間満了になっても建物が建っている限り、実際は返さなくてもいいようになっている事は、ご存知だと思います。


地主さんからすれば、決めた約束を国が守らなくていいというなんて無茶苦茶だ、と思われるでしょうが、これは国が決めていること。仕方ありません。

期間満了に伴い、返してもらえるかは、争いになればその時点での
1.借地人側の建物の程度・借りておくことの事情というか必要性。
2.地主側の返してもらいたい事情・必要性。
これらを勘案して、裁判所が決めます。


例えば、建物がボロボロで、借地側も別に家を買って最近はあまり住まずにいた、との事であれば、期間満了で明渡してもらえる可能性大だと思います。

ところが、建物は数度のリフォームでピカピカ、病気の家族が居て、他に住居の当ては無い。地主の側は家は別にあり、返してもらっても、使っても使わなくてもいい、そんなケースなら返してもらえないでしょう。

ですが、これは、裁判になればの話しです。実際には事情はどうであれ、約束だからと任意で明渡してもらえる事も相当あるようです。


しかしだからといって、相手の善意に賭けるというわけにもいかないでしょうから、今から準備しておく事としては、

1.裁判になれば、どの程度自分側に勝算がありそうか調べておく。これは弁護士さんに相談したほうがいいですね。

2.任意で明渡してもらえない場合、絶対に勝てるとのケースは少ないでしょうから、勝算に応じて、譲歩できるところを決めておく。
例えば建物はそのままで出っていってもいいとか、建物はそのままでここまでなら金銭の支払いもしても良い、などです。

交渉は半年以上前から始めてよいと思います。というか、スムーズな明け渡しを望むなら半年前には遅くとも始めておかないといけません。
また交渉自体を慣れた不動産業者に頼むのも、一法かと思います。



次に2番目の質問ですが、火事になって建て直すつもりが無ければ、その時点で借地は終了ですね。
ですが、正直にそういえばの話です。
建替えるつもりが無くても、建替えるぞと地主を脅し、そうしてもらいたくない地主から、何がしかのお金を手にする事も出来ます.(爆)

ただし、「オォそうか、そんな場合でもいくらかのお金は入るのか。」、そう早合点しないよう念のため付け加えてきますと、これは建て替えが問題無く認められそうな時だけです。

借地期間中は借地人が、土地を使えますが、問題はあと3年で期間満了を迎える時などです。
ここで地主側は建替えられると、期間満了時点ではまだピカピカの家が残る事になります。
そのまま更新される事にもなりかねません。

それで法的には、建て替えに文句があるなら地主に「異議の申立て」をしなさいとなっています。
異議を申し立てられた時に、建て替えを強行すれば、期間満了時に裁判所がどう判断するかは、借地人側に一方的有利になる事は無いはずです。

ですから、

火事で家が燃えた時は、借地期間がたっぷり残っている時には、地主借地人双方の話し合いにより、何がしかのお金で解決が図られる事がある。
こうなります、

posted by アムズ at 08:27| Comment(0) | TrackBack(0) | 賃貸の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年09月11日

個人契約から法人契約へ

質問

個人で契約していた賃貸マンションで2年暮らしていますが、更新の時期にあわせて、私が働いている会社が法人契約を結ぶことにになりました。

契約書には2年後の更新時に1カ月分の賃料を払うことが記載されていますが、賃借人を変更して、新たな契約を結ぶ場合にも、支払う義務はあるのでしょうか。
よろしくお願いします。




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回答


どんな形で、家主と会社は契約するのでしょうか?
あなたとの契約は更新前に終わらせ、新たに会社が契約するのであれば、更新料は不要です。

その場合家主はあなたに敷金は戻し、会社は新たな契約として、敷金を入れて、新たな全然別の契約として扱うわけです。

そうでなく。引継ぎのような形で契約するのであれば、その更新料を会社が負担するのか、あなたが負担するのかは別として、必要だと思います。

posted by アムズ at 09:09| Comment(0) | TrackBack(0) | 賃貸の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年09月10日

知らずに漏れていた水道代について

質問


一軒屋を貸している者です。(現在木造築9年)貸したのは2000年の9月〜現在
借主から(水道管の漏れのせいで、数年間(これは、現在調査中)高額な水道代を支払ってしまった。いくらか負担してくれなか)と不動産屋に問い合わせがありました。

その借主は一人暮らしの為、月に3千円くらいの水道代が普通値なのに(今が正常なので、その値が3千円)当時、月に2〜3万も引き落とされていたそうです。

数年間もきずかずに支払っていたのは借主のせいではないでしょうか?
きずいたのも、市役所から(異常に高額ですよ)って電話が入った為調べてわかったんです。

当時の家の建築した会社に水道管の漏れは修理してもらいました。

この場合、大家が負担する義務があるのか、建築会社が負担するのか?
借主が全部負担すべきか教えて下さい。折半としても、どのような割合が妥当でしょうか?

ちなみに、入った当時はちゃんと3千円くらいの請求だったので、入居当初から問題があったわけでもありません。そして、私なら毎月明細でチェックするのでこんな問題にはならなかったと思います。


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回答



建ててまだ1.2年の家なら、当然建築会社の責任でしょうが、築後9年なら建築会社の責任にはならないと思います。(もっとも新築当初の施行が悪かったのなら話しは別です。)

次に入居者について考えてみると、水道代が高いか安いかなんて、家主には分かりようも無く、入居当初は月に3千円くらいの水道代だったのなら、水道代が異常に高くなっていることに気づかなかった入居者に、一番過失があると思います、

家主の責任は、比較的軽いのではないでしょうか。
弁護士に言わせると、「家主にも責任がある。」となるのかもしれませんが・・。


負担割合については、あくまでも話し合いになるのでしょうが、1.2回程度なら料金の異常に気づかないことはあるでしょうから、2ヶ月に一度の料金引き落としなら、3.4ヶ月分を家主負担という事になるのではないでしょうか。

それ以上の金額を請求されるなら、相手にしなくても構わないのではないかと思います。
私なら、以降無視します。(爆)

入居者から言わせると、思いっきり感じの悪い不親切な「悪質不動産屋」になるのでしょうが。(爆)

posted by アムズ at 08:40| Comment(0) | TrackBack(0) | 賃貸の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年09月09日

戸建賃貸、庭を駐車場に

質問


はじめまして。
我が家は賃貸の一軒家です。敷地内には駐車場があり車が3台置けるスペースが確保されております。

我が家は庭だけが異常に広く、そのため庭の草抜きが大変な作業となっております。
そこで庭を改造して駐車場にして人に貸したいと考えてます。
もちろんこの家を引き払うときは現状復帰させることは考えてます。
このようなことは実際許される行為なのでしょうか。
ちなみに家賃は6万円。
庭を改装すれば車は5〜6台は置くことが可能です。
このあたりの駐車場相場は5千円と聞きます。
アドバイスよろしくお願いたします。


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回答


これは家主に言わないと、ダメでしょうねえ。

あなたからすれば、価値の無い庭かもしれませんが(爆)、家主からすれば、大事な木を植えていたりする可能性もあります。子供の記念樹などですね。

まあそうしたことが無くても、家主に無断で現状に手を入れてはいけません。

この場合、家主にその旨要望して、家主が家主の金でやらないと言えば、じゃあ自分の金で工事して、出る時は現状に復すと、申し入れてみてはどうでしょう。


それにしても、良い事、思いつきましたねえ。

このアイディア、パクらせてもらいます。(爆)

駐車場の需要がある場所の、戸建賃貸の場合、家主に提案すれば面白いかもしれません。

質問を受けて得するとは、このブログやってて良かった!
ありがとうございました。(爆・爆)
posted by アムズ at 05:48| Comment(0) | TrackBack(0) | 賃貸の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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