2006年01月15日

売買:売主の責任範囲

質問
先般、自宅を仲介業者を経由して売却しました。
引き渡し後、3点不具合があるということから、補修の要請を受けました。
1.ガラス交換(鋼線入クリガラスにヒビあるが割れてはいない)
2.排水時にゴボゴボ音が鳴る
3.床が下がっている(壁面との間にスキマがある)
瑕疵担保については、雨漏り・シロアリ・給排水・基本構造の4点について
3ケ月以内ということで契約書に記載されています。また、設備状況報告書も
提出しています。

1については、内側からはモノを置いていたため判らない状況(外からみれば
わかる。自分もそれで気づいた)で下見段階で見落とし、且つ、報告書で記載
ないため、当方責任での補修。
2。3については、瑕疵担保対象として当方補修と仲介業者からいわれています。

最初はそうなものかと思っていましたが、契約書を読むうちに、まず、1か瑕疵担保責任に該当するのか(契約書と報告書を結びつけるものはなく、上記理由にすれば対象が広がってしまう)
2については、物理的不具合はないこと(つまって排水できない状況ではない)
3については、確かにすきまはあったが、最初からだったので(幅はやや拡がっていたかもしれないが)、あまり認識しておらず、傾いているという感じはしていなかった。
と考え出すと、果たして当方で調査・補修すべて面倒をみる必要があるのか疑問に思えてきたので、ご相談させて頂き度、お願いします。
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回答

これは簡単な話ですね。
瑕疵担保責任なんて大げさな話でもなく、取り交わしたという、設備状況報告書これになんと書かれているかによって、どちらの責任なのか、はっきりします。
(参照物件状況報告書

交わした設備状況報告書のなかに、給排水管や建物の傾きについて記入する欄があり、これに「発見していない」と書かれているなら、事実を告げていないのですから、売主の責任です。

この書面の契約書との関連についてですが、契約書にこの書面のことが触れられていなくても有効性に変わりはありません。

例えば、口頭で買主からこれらのことを尋ねられて、「支障無い」と答え、あとから補修を要することが見つかれば、当然売主の責任になります。

こうしたことは「契約書に定めて無いから」あるいは「契約書との関連性が無いから」責任がなくなるわけではありません。

それで問題は、「設備状況報告書」に建物の傾きについての項目や、給排水管について説明する項目が無かった場合です。


それらについて買主に告げる項目があり、補修を要するにもかかわらずそれを告げなければ売主の責任ですが、そもそもその項目がなければどうなるのか?


これについては、ケースバイケースで回答が異なると思います。

「他に悪いところは無いですか?」と買主や仲介業者に聞かれもせず、かつ補修が軽微なものについては中古住宅の場合、多少の補修は当然必要だと考えられていますので、あながち売主の責任だとは言えません。

これに対し、積極的に聞かれたわけでは無くても、重大な瑕疵、多額の補修を要する事項については、売主が自ら積極的に買主に告げる必要があるので、売主の責任になります。

お尋ねの件は、これらを考慮して、案内時や契約時の会話、補修費額から負担割合を決められたらどうでしょうか?
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posted by アムズ at 10:27| Comment(0) | TrackBack(0) | 売買の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年12月03日

中古マンション・新築マンションどちらが得か?

質問

神戸市に在住しており、地下鉄西神線沿線での中古マンション購入を考えております。
住宅公団や地方自治体が分譲した築20年程度の中古マンションの購入を考えております。物件は総戸数300戸、広さは90平米、間取りは3LDK、駅から徒歩10分以内です。

現在の販売価格は1500万円から2000万円程度です。
公団にこだわる理由は、希望物件の住環境も非常に良く、区分所有面積が広いこと、建築がしっかりしていることです。

阪神大震災の時も、西神地区の公団住宅は全くの無傷だったとのことです。10年、20年先に売却を考えた場合公団の中古住宅を購入するメリットはあるのでしょうか。現在、住宅購入の自己資金が2000万円、年収が920万円です。新築マンションも検討しており、西神地区の相場は80平米で約3000万円前後です。

年齢は49歳で、殆ど社宅や賃貸住宅に住んでおりました。定年退職後は、出身地の神戸に定住したいと考えております。
アドバイス宜しくお願い申上げます。
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回答
マンションに限らず住宅でも、新築のほうが得なのか、中古のほうが得なのかよく質問を受けます。

人それぞれ考え方もライフスタイルも違うわけですから、一概に中古のほうがいいとか、新築が良いなどとは決められないと思います。

ですが私がいつもお客様に言っているのは、「10年後に実家に戻る、その時点で売却する。」など、ローン途中で売ることがはっきりしているなら、中古が良いですよとはいってます。

途中で売却するなら、中古のほうが損が少なくて済むからです。

私の地元、北九州市の例で言えば、新築マンションを購入後10年後に売るとすれば、立地間取りなど、物件にもよりますが、売値はおおむね新築価格の65%くらいでしょうか。

これが中古だと、新築価格の65%程度で買った築後10年のマンションを、築20年で売るとして、新築の50%か、それをやや下回る程度です。

新築に比べ、価格の下がり方が少ないんですね。

もっと言えば、新築は買って一ヵ月後に売っても数百万円は損をしますが、中古なら相場で買えば、同価格での売却が可能で、安く買えたなら高く売ることさえ出来ます。

ですから、書いておられるように、10年後20年後に売却する可能性があるなら、中古でもいいのではないでしょうか。


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posted by アムズ at 20:20| Comment(0) | TrackBack(2) | 売買の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年11月17日

ローン特約無しの契約

質問

ご質問させてください。
私は現在51歳、事情がありまして主人と今年6月に離婚しました。

でもそのとき主人の経営する会社に勤務する形態で今の仕事を私が続ける事を条件に、給与と養育費を払ってもらっています。実際今も仕事はしてますが役員になっており はずしてもらうようにお願いをしているのですがすぐは難しいようで困ってます。 
 
離婚に伴い今は月8万円の借家に住んでいます。子供は3人長男は県外で自活、就職1年目 長女は大学4年 来年卒業で就職先も決まっております。末の子は中学です。

私の年齢の事これから先の事を考え 中古の家を買いたいと思い 地元のろうきんに住宅ローンの仮の申し込みをしました。仮申し込みのときに尋ねられたのは 私が離婚したとはいえ 会社の代表権があるかどうかという事と、私の収入、長男の収入(230万円)でした。

私の収入は 420万円 養育費 150万円 です。

物件価格は2.550万円 頭金950万円 ローン申し込み1.600万円 20年ローン という内容です。物件の担保価値は十分にあると不動産やさんは太鼓判です。また返済にあたりましても 繰上げ返済などで返済期間の短縮をしていきたいと銀行にはお話してまいりました。

仮申し込みをした翌日に住宅ローン窓口担当から電話があり仮申し込みは一応通りましたが本申し込みの時、会社の代表権がないという事の証明のため 会社の謄本を提出してほしいと言われ 書類を整え 物件の売買契約をした12日に提出してまいりました。

 物件の契約時 売主の要望で ローン特約は付けていただけず、はずされた内容で契約しましたため 銀行の審査がおりませんと 契約時に支払った頭金は返ってきませんし解約できる日数も3週間くらいなので心配してます。

毎日不安な日々をすごしております。私のように離婚したり勤務先の環境がこのように役員ですと 審査は難しいでしょうか?

身勝手な相談させていただきましたが どうかどうかアドバイス宜しくお願いいたします。


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回答

結論から先に言うと、代表権が無ければ、ローンは通るのではないでしょうか。

占い師ではありませんから、実際どうなるかは分かりませんが。(爆)



では解説。

労金が法人謄本を出して欲しいと言っているのは、労金が言うとおり代表権があるかを確認するためです。

法人の代表者と、従業員ではローンの審査方法が異なります。

ではなぜ代表権がある人間と、タダの従業員では、審査が違うのか?

法人であれば社長でも会社に雇われている形になります。しかし実際は中小企業の場合、会社の代表者、イコール会社そのものです。


ですから代表者個人の住宅ローンでは、法人の決算書を要求されます。

法人決算が赤字の場合、その赤字の程度、赤字の理由により、個人収入が融資条件を満たしていたとしても、ローンを否認される事があります。

まあ当たり前といえば、当たり前の話ですね。

貸す側からすれば、会社が赤字なのに、家どころじゃないだろうということです。


ご質問者の場合、代表権は無いのでしょうから、タダの従業員として法人決算は関係ありません。
また離婚したかどうかは、審査には関係ありません。
支払っていけるだけの、収入があるかだけが審査対象になります。

よく離婚すれば部屋を借りることも出来ない、家を買うことも出来ないと言われていますが、それは違います。
家が買えない、部屋が借りられないのは専業主婦の場合、収入が無いからです。

あなたの場合、収入も420万円ありますので、その収入で借り入れ基準を満たしているかの判断になるはずです。


ですから、ローンはおそらく通ると思います。


ですが、ローンが通るのか不安を抱えながらローン特約なしで契約した点が、??ですね。

それでも契約したいほど、気に入った物件なのでしょうが、住む家が無いのならともかく、無謀です。

本来ローン特約なしであれば、よほどローン審査に自信がある人以外、契約すべきではありません。

万一ローンが組めなかった場合、手付金放棄になるわけで、そうまでして契約しなければいけない物件は、冷静になれば、本当は少ないはずです。

もっとも契約したあとで冷静になり、契約したことを後悔して質問されてきたのでしょうが。


万一否決になった場合、またメール下さい。

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posted by アムズ at 12:24| Comment(0) | TrackBack(1) | 売買の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年11月13日

土地売却について

質問
7年前、父から、相続した土地があるのすが、地方(日光市で、347へいべい)のため、行ったこともなく、(私は東京在住)何もわからず、何もせず、義務だといいきかせ、7年間固定資産税だけを納め続けてきました。

今、日々の暮らしだけでも大変厳しい状態になり、なんとかしなければと思っています。
なんとかいくらでもいいので、売ってしまいたい心境です。

何も知識がなく、相談できる人もまわりにいず、とりあえず、その地方の業者を電話帳で調べ、1週間ほどまえ、1社に事情を話しました。
とりあえず、看板はたてておくが、過疎地でなかなか厳しいとのことです。

@分譲地らしいのですが、何か不利なのですか?(それ以降土地の価格等に関しては現在何も連絡がありません)売れず、このまま税金を支払うと思うと、悩みの種です。
A売れなければ永久的に税金を納めることになるのでしょうか?
Bこのサイトを読んでみると、業者選びが非常に大切とのこと。業者の見極めはどんなところで判断すればよいのでしょうか?
Cもう、既に1社にお願いしてしまったので、他の業者と連絡するのは、やめたほうがよいでしょうか?
D私が、今、そして今後やるべきことのアドバイスをいただければ、ありがたいと思っています。

どうぞよろしくお願いいたします。

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回答
現地の不動産業者の対応が、

「とりあえず、看板はたてておくが、過疎地でなかなか厳しいとのこと。」

おそらく積極的に売ります、売らせてください。の感じではなかったため、本当に売れるのか不安に思っていらしゃるのでしょうね。

回答です、

1.分譲地だから不利はありません。逆に分譲地のほうが、境界もはっきりしている、水道電気ガスも来ているで、売り易いです。

2.持主である以上は、固定資産税を納めないといけません。

3.これが難しいところで、話した印象などで判断するしかありません。

4.依頼された内容によります。一社だけに任せるとの約束で、専属専任契約や専任契約を結ばれたのなら他社に依頼は出来ません。ただし文面からだと、電話で口頭での依頼のように思われます。そうであれば、他社に依頼してもかまいません。

5.過疎地の程度が分かりませんが、土地が動くような場所では無いのでしたら、固定資産税がきてもわずかなもののはずです。

年間数万円支払っているのだったら、それなりに価値のあるところでしょうから、その場合は地元の業者一社ではなく、数社あるいはそれ以上電話してみるべきです。

数社と話してみれば、いくらぐらいが相場のところなのか、何ヶ月くらいで売れそうなところなのか、だいたいの感触がつかめるはずです。


どの業者も乗り気では無い反応なら、売却が相当厳しい場所なのでしょうから、その時は思い切るしかないかもしれません。


どちらにしろ、一社だけで結論を出さず、5社10社と電話されたらよいと思います。


posted by アムズ at 18:48| Comment(0) | TrackBack(0) | 売買の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年10月14日

私道に面した土地の評価

質問
早速ですが、現在初めてのマイホームとして都心で築9年の中古住宅購入を検討中です。下記アドバイスいただければ幸いです。

狭小地ですがほぼ周辺地価のみで買えるためお徳!・・・と思って購入意欲満々なのですが、前面が位置指定でない未舗装私道であることが気になっています。

仲介業者さんに伺うと、「再建築に関する制限はないので、将来にわたって大丈夫!」とのことでした。が、根拠がよくわからずすっきりしません。

ちなみに、私道幅は4m弱、権利は接する数区画の家主さん皆で分割して持合です。(仲介業者からは)手ごろな価格の理由は@リフォーム代を含んでいない現状渡し、A割と線路に近い、B接道が未舗装私道、等々と説明を受けています。

位置指定になっていない私道が、どれだけ物件価値に影響するでしょうか?

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回答
一口に私道といっても、内容によって種類が異なります。

1.名義は個人所有の私道だが、通行でも再建築でも何ら問題なく、更に実質的には公道管理となっている私道。

2.通行でも再建築でも問題は無いが、管理は私道名義人が行なう私道。

3.再建築は問題は無いが、通行をめぐってもめる可能性のある私道。

4.通行は出来ても再建築不可の私道に面した土地。

5.再建築も通行の面でも、問題のある私道。

5.再建築不可、通行をめぐっても現にもめている土地。


お尋ねの土地が、これらのどれに当たるか分かりませんので、お答えのしようがありません。

間に入った不動産業者に聞くのが一番ですが、ご質問してきている事を考えると、その業者も実はこれらの違いを分かっていないのでしょう。(爆)

というか、民法の知識と建築基準法の両方の知識が必要ですから、これの違いを正確に説明できる不動産業者は、私の経験では全免許業者で1割居ません。(大爆)

もっとも、これらの違いを正確に説明できるまでの知識は、不動産業者になるわけでもないでしょうから不要です。(不動産業者でも不要なくらいですから:爆)

概略であれば、以前の私道に関して回答を読んでみて下さい。
コメント欄でも何回かやり取りしていますので、コメント欄も含め何回か読めば、私道の事がなんとなく分かってくるはずです。

以上。
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追記
前回もお願いしましたが、こことは別の日記ブログで、人気ブログランキングに参戦しています。
皆様の温かいご支援で(選挙かい:爆)65位になっておりますが、更に上を目指しています。こちらに飛んで↓、クリックしてやってくれませんか。お願いします。
北九州の不動産王への道(爆)
posted by アムズ at 07:06| Comment(0) | TrackBack(0) | 売買の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年10月08日

売買:住宅ローン特約に基づく解約

質問
私はマンションの売主です。先日買い主と売買契約しました(手付金50万)
契約後に買い主の方のローンが通らない事が分かり、恐らく「解約」となりそうです。

契約書通り、本当にローンキャンセルだとしたら速やかに私が50万円を返金し、解約に応じなくてなならない事は十分承知しています。
〜っ、しかし、本当にその理由かは怪しいのです。(契約後に当マンションが税金控受けられないと分かり買う気持ちが半減してしまったとか?!その他諸々の理由でとにかく解約の方向にしたいのかと疑ってしまいます)

ココまで来るのに不動産屋さんに不信感が積もる事がたっぷりでいささか、うんざりなんです・・・。/(-_-)ヽ
本当に融資が通らなかった銀行側の書面を見せて貰わない限り何だか、附に落ちません。(でも銀行に問い合わせても書面などの、発行は一切していないっとの回答でした。)

疑がったらキリが無いのですが、、、もしも買い主側のその他の理由で解約となれば、違約金として50万が発生するのに、ただ口頭で「ローンキャンセルでした・・・」っと言われてしまうと、どんな理由でもソレで済んでしまうのではないかと思ってしまいます。

契約書にうたってある契約の意味も、違約金の意味も全く無いのと同じになってしまう事に納得がいかないのです・・・。
ローンが通る前に契約した私達のも不備があったと思いますが・・・。
何か良いアドバイスがありましたらご意見を伺わして頂きたいと思います。
どうぞ宜しく御願いいたします<(_ _)>

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回答
私が不動産業界に入ったのは、約21年前です。
その頃は今のようにローン特約は一般的ではありませんでした。

当時はまだ力関係で言うと、売主のほうが強く、購入希望者が「ローンが通るか不安なので、ローン特約をつけてほしい。」と要望すると、我々業者が、「では先に、銀行にご自分(購入希望者)であたってみて下さい。メドがついた時点で売れていなければ、契約しましょう。」と答えていたものでした。(注:新築ではなく、中古の場合。)

買主ローンの場合、そうして買主が銀行に下あたりした後に契約するのですが、ローン特約を入れて契約する取引が、2〜3割位だったでしょうか?
ですから、7〜8割の取引は、現金購入客か、ローンを使用するにしても、下あたりの感触での見切り発車、ローン特約無しの契約でした。

そうした方法で契約すれば、ローンが通らない時は手付金没収となるわけで、ローンが通るか微妙な客に、ローン特約無しでわざと契約させ、流させた手付金を売主と折半する、そんな不動産業者というよりサギ師と言ったほうが良い業者もいたほどです。
今のようなローン特約が一般的になったのは、15〜16年くらい前からでしょうか。


ご質問者は買主と仲介業者が意を通じて、「ローン特約による、買主無傷での解除」をたくらんでいるのでは、と疑っておられるようですが、私が思うにそれはどうでしょうか??

なぜなら仲介手数料は成功報酬です。わざわざ契約してローンを申し込んで、ローン不成立となれば、それまで動いた分はタダ働きです。

[契約する・ローンを申し込む。]この作業に、どの位の延べ時間がかかるか、お分かりになりますか?
かなりの労力がかかったうえでタダ働きになる。ですから昔はローン特約無しの契約が、普通だったのです。


もし仲介の不動産業者が買主と組んで、わざと契約を壊しているのなら、考えられる理由は以下の3つくらいです。

1.なんだかんだと売却を引き延ばして、売主がネを上げたところで、安値での買取を狙っている。(従って、買主も業者が仕立てたサクラで、買主と不動産業者はグル。)

2.購入客と特別に親しく、購入客が気が変わって契約をやめたがっている。意をうけ、手付金流しの解約でなく、無傷で済むローン特約による解除を言い出した。

3.なんらかのポカをやらかして、契約を壊したい理由が仲介業者側にある。


こうした理由で、業者と買主が契約を壊したがっているなら、それを証明するのは、個人情報の問題もあり、困難です。

ですが、推測する事は出来ます。

[買主のローン申込み書のコピーを、買主の承諾を得た仲介業者からもらう]のです。
個人情報の問題があるにしろこれは、ペナルティ無しの解約に直面した売主としては、要求できるものと考えます。

それを手に入れられたら、不動産業者や金融機関の人間が見れば、年収・勤続年数などから、どこの銀行に申し込んでも無理なものか、わざと壊しているのか、ある程度判ります。
(他人に見せたらいけないんですが・・。(爆)


但し、そうしたところで、買主のローン事故歴による否決の場合は、どうしようもありません。
事故歴は、今は絶対他人が調べる事ができないようになっているからです。

この事故歴を、任意で他人に教える必要までは無いでしょうから、結局突き詰めていくと、買主がローン特約による解除を主張すれば、売主は[特約の悪用]を裁判で証明するしか無い事になります。

裁判すれば、どうした申込みをして、どんな理由で否決されたのかが、はっきりと分かるでしょうから。


では売主は、一方的にこの不利な契約を、呑まないといけないのでしょうか?

完全ではありませんが、対策はあります。

1.契約前に、住宅ローンの事前審査をかけてもらい、それがOKなら契約する。
早い銀行なら即日、遅いところでも、今は2〜3日あれば審査結果が出ます。

2.買主の所得額証明のコピーを、契約時にもらっておく。
笑い話のようなことですが、最初からローンは無理の年収の客に、売買に慣れていない業者が契約させてローン不成立になり、トラブルになった話しを聞いたことがあります。

あとからローン不成立理由として、「最初からこの年収ではローンは無理。」と銀行担当者から聞いた売主が、プロの業者がそんな事も知らなかったのかと激怒したそうです。

売買に慣れた業者が担当すると、すぐ分かりそうな事でも、賃貸専門業者や、免許だけ取得しているような業者だと、分からない事もあるのでしょう。

ちなみにこの話、「最初から無理。」と言った銀行担当者まで、「何でそんな事を言うんだ。」と、騒動に巻き込まれたそうです。


結論としては、売主と仲介の不動産業者の間では、信頼関係が不可欠です。


もし業者が買主と組んでいるとしたら、お気の毒です、そして仲介の不動産業者を替え、一から売り直して下さい。としか言えません。
posted by アムズ at 08:47| Comment(0) | TrackBack(2) | 売買の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年10月03日

売買:建築条件付土地解約について

質問
建築条件付宅地について下記のとおり相談をお願いいたします。

平成13年12月に建築条件付宅地を購入し、翌平成14年1月に移転登記を済ませております。
単身赴任当時、知人を介して宅地の紹介があり、将来的に家の建築も考慮していたことから宅地の購入を決意しました。

売買契約に当たって、当時は勤務地、資金の面から家屋の建築はすぐにできないとして、売買の際、不動産売買契約書には建築条件付きとの特約事項があるものの、その建築期間を定めずに土地の購入をし、現在も購入当時のままの状態となっております。

 現在は別地で妻の実家に居住しているのですが、その家屋が古くなったことから、現在の住居を建て直すことになりました。妻の親はすでに近所に離れて居住しているのですが、妻の親の土地に家を建て直すということで、親からの援助もあり、現住地での建て直しをしようと思います。

 そこで、上記の土地の購入に際して組合共済から購入代金を借用し、現在も毎月返済(20年)しているのですが、その借入金返済と新築家屋代金と二つのローンを払うことは難しいので、上記の土地の売却を考えています。
そこで、
 1 建築条件付きの土地を第三者に売却する際、その条件も引継がなければならないのか。
 2 建築条件を削除してもらうためには違約金が必要となるのか。
を教えてください。

参考 
 @ 不動産売買契約書には、特約事項として売主である「○○建設以外による建築物の施行は認められない」との記載がある。(期間の記載なし)
 A 重要事項説明書には建築条件について触れていない。
 B 当初土地だけの購入で話を進めていたが、契約前に担当者からの電話連絡では、建築条件を付けるとの連絡があったが、資金等の条件からいつ建築できるかわからないとして期間を設定しなかった。業者からは、宅地造成でも金がかかっているので、ぜひうちで建築してくださいとの申し出があった。
 C 建物請負契約は結んでいない。(そのような契約の話しもしていない。)
 D 広告を見ると、「建売分譲地現地説明会」と名打って約30区画販売しており、物件概要欄には「建売土地面積/○○平方メートル」と記載あるが、販売当時は建築済・建築中の家は一軒も無い。
 E 売買契約書及び広告に停止条件の表示なし。
 F 移転登記以後、業者からの連絡は一切なし

以上、長々と書きましたが、よろしくお願いいたします。


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回答

業者には断わらず、建築条件を引き継ぐ必要は無く、土地だけを売ってかまいません。
理由は2つ、

1.広告・重要事項説明・土地売買契約書に建築条件付である旨の記載が無い。
2.そもそも建築条件付の土地契約は、建築しない事が確定した時は、契約の効力が発生しない
契約形態です。だから違約金の問題もありません。


建築条件付土地の販売チラシを見ると分かりますが、こうした文面が入っているはずです。
「本土地は、売主もしくは売主の指定する建築会社と工事請負契約を締結することを条件として販売する宅地です。○ヶ月以内に建築請負契約が締結されない場合は、土地売買契約は効力を失い、受領済みの金員は全て返還されます。」

建てる事になった時点で、初めて契約の効力が生じる、「停止条件付」の契約ですから、通常は移転登記までしません。
建てない人には売った土地返してもらわないといけませんから。
ですから、売った会社も強要するつもりは、無かったんだと思います。

あなた名義の土地なのですから、誰に断わることなく、土地だけ売ってかまいません。


それから余談になりますが、建築条件付の土地販売の場合、販売前の広告文面については、不動産広告の規制を受け、建築条件そのものは「独占禁止法」での規定、土地契約は「宅地建物取引業法」の規定が適用され、さらに建物の契約については建売ではなく「建築請負契約」になるので、宅建業法は適用外とややこしい話になるんですね。

ハウスメーカーで分譲地の土地契約も担当していた私は、ここのところも勉強しましたが、なんでこんなややこしい事になっているんでしょうか?疑問。
posted by アムズ at 07:55| Comment(2) | TrackBack(0) | 売買の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年09月29日

売買:不動産共有名義の問題点

質問
この度、一戸建ての家を購入することになったのですが、名義を夫婦二人の名前にしょうと考えています。
私は、現在専業で働いてなく、ローンは主人が支払っていきます。

二人の名前にしておくと良いメリットがあるのか
主人だけの方が良いのかとかを教えていただきたいです
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回答

まずごく基本的なことから。
共有名義にするのは、夫婦や親子であっても財産は各々のものなので、それをはっきりさせておくためです。

不動産の登記では、あなたが結婚前や結婚後に働いて、貯めて持っていたお金の分だけ、名義を入れることができます。

例えば、結婚前の貯金が500万円、結婚後が500万円、あなたが出すお金が計1,000万円で、購入する住宅が仮に3000万円とすると、1/3があなたの持分になります。

現在働いていないとの事ですから、結婚前の貯金でもなく、結婚後も働いていないような方が共有名義にすると、持分分がご主人からあなたへの贈与だと認定されて、贈与税がかかってきます。

それから夫婦共働きのご家庭で、2人の収入でローンを払っていくのに、ご主人だけの名義にしたりすると、それは収入に応じて奥様からご主人への贈与だとされます。
ご主人の年収が500万円、奥様が250万円のご家庭なら、ご主人の持分が2/3、奥様が1/3になるのです。


結局、共有名義にするしないは、

税金のメリットがあるからの部分は少なくて、
「お金を出す割合、ローンを負担する割合の、実態通りに登記していないと贈与税がかかってくるから」の理由のほうが大きいのだと私は思います。

例えば将来売却した場合に、共有にしておけば、自宅の3000万円の控除が各々受けられるメリットがあるなどといっても、そんなに売却益が出るところは、都市部のごく限られたところで、地方の人間には何の関係もありません。
その他の税金上のメリットも同じようなものです。
適用されても、ほとんどの人には関係ないメリットです。


それから、共有のデメリットもついでに書いておきます。

ご質問者にはこれから家を購入しようという、めでたい時に縁起でもない話しになるので、ここから先は読まないで下さい。(爆)


共有がいいと聞いて、共有名義にしたがる人が多いのですが、私の担当したものでこんな話しがありました。

お子様の居ないご夫婦で、ずっとずっと先の将来、仲の悪い片方の配偶者の親戚に相続権が発生しないようにと、もう片方単独の名義で登記したことがあります。

実社会では。税金がどうのこうのでは無く、感情的にこうしたほうが良い、みたいな話しも、実は多いわけです。


売買ではありませんが、相続なんかでもそうです。

税金上有利だからとの理由だけで、何人も居る子供全員の名義で相続した土地などは、話がまとまらず売るに売れない、貸す事も出来ない、そんなこともよくあります。


「時と場合に応じて、単独名義のほうが良いケースがある。」

↑↑これ実際の話し、本当のことですよ。(爆)

posted by アムズ at 12:34| Comment(2) | TrackBack(0) | 売買の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年09月28日

個人間売買?権利証は必要?

質問
2ヶ月ほど前、知り合いより中古住宅を購入しましたが売買契約書はあるのですが司法書士のところへ行って作った権利書が売った側に渡されています。

購入した私にはありません。売った側に連絡して渡してください。といいましたがそれっきり10日経過しました。

この書類は本来はどちらがもっておくべきものでしょうか?
今後、もっていなければならないでしょうか?

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回答

これは強烈な質問です。(爆)
私は最初これを読んだ時に、「そんな話がある訳が無い。また誰かが、ふざけた質問を送ってきている。」と思い、取り上げるつもりはありませんでした。
時々あるんですよ。
そんな、とぼけたケースが、あるわけ無いだろうみたいな質問が。(爆)

なぜこの質問が、ふざけていて、まじめな質問じゃないと思ったのか?

まず最初に、不動産を購入したら、権利書(登記済証)が大事なもので、必ずもらわないといけないものだくらいの事は、私の認識では、ほぼすべての人が知っているものだと思っています。
しかしなかには知らない人も、いらっしゃるかもしれません。


また、仮に買主が、権利書をもらわないといけないことを知らなかったとしても、出来上がった権利証は司法書士が売主じゃなくて、買主に渡すでしょうから、質問のようなことは起きるわけがないと思ったからです。

しかしこれも、20年間不動産をやってきて、なかにわずか1人2人ですが、あの司法書士が担当だったら、こんなこともするかも知れない、そう思わせる司法書士がいました。(爆)

ですから、取り上げることにします。

まず、こちらの権利書・権利証・登記済み証・登記済証書とは  を読んでいただくと分かるとおり、
権利書は、それ単体では何をすることも出来ないものです。
ですが、だからと言って、無くてもかまわないみたいなものでもありません。

買主を、だまして売ってしまうつもりでもない限り、売主が持っていても、仕方の無いものなのですから、早めにもらってくるべきです。


しかしそれにしても、買った買主に権利証を渡さず、買主ももらわずに、「どっちが持っておくものなのでしょうか?」と聞いてくるあたり、どこか田舎のみんな顔見知りみたいなところでの、不動産業者も介在していない取引なんでしょうねえ。

結論です。

買われた中古住宅の権利証は、買主が持っておくべきものです。
きちんと受け取ってください。
posted by アムズ at 17:15| Comment(0) | TrackBack(0) | 売買の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年09月03日

山林分譲、再販売サギ

質問

27年前に 利殖投資目的で区画分けされた土地(山林)を買いました、現在は野放し状態になり今後の利用目的もありません。

出来れば早く処分したかったのですが、なかなか買い手も見つかりませんでした。そんなある日一通のダイレクトメールが届きました。

某不動産会社からの葉書でした、(当社は土地を売りたい方を募集しています、当社のお客様にご紹介できる土地が無い為募集しております)との内容でした、翌日その会社に電話を掛け詳細を聞いてみたところ、直接の買い付けではなく不動産アドバイザーとして他の人に紹介するシステムと言っていました。

その為実測取引で測量会社に20万円その不動産会社に手数料20万円 合計40万円必要との事でした。4ヶ月の媒体契約を結び必ず売りますと言っていましたが、果たして信用していいものか迷っています。

インターネット上には地域不動産名簿にもホームページにも実在していましたが新手の商法にも思えます。

他愛も無い質問で申し訳ありませんが、良きアドバイスをお聞かせ下さい。

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回答

その会社が、サギなのかは、分かりません。

しかし、書いておられる内容の商法は、新手の商法では無く、山林分譲の被害にあった人を更にだます、かなり前からある商法と、極めて内容が似ています。(爆)

この商法ならば、結局最終的には売れないわけですが、これに応じると、更に一年後くらいに、まただまされることになります。(爆)

その際の手口はこうです。
「○○会社に騙し取られた金を取り返そうと、被害者の会を作りました。入りませんか?
弁護士費用などの活動費として○○万円必要です。」(爆)

山林分譲をめぐっては他にも、「あなたのお持ちの土地が、ある開発計画の予定地内に入っています。当社が買い上げの現地説明会を○月○日に開きます。参加を希望される方は参加費用○○万円(○○空港からの飛行機代も含みます)・・・」とやる手口も有ったり、他にもたくさんあるようです。

こうしたサギは、今問題になっている「次々リフォーム」と同じで、一度騙されると次から次に新しい手口で、騙されるようになっているようです。

結局、元は同じなのでしょうね。
たどっていくと、最後には少数のサギ師たちに、行き着くんだと思います。
彼らが会社名を変え、手を変え品を変え、騙してくるんでしょう。


それから、地域不動産名簿にあったとの事ですが、ご忠告しておきます。
今時の不動産サギは、実在しない会社で行なったりしません。

業界団体に所属し、実際に事務所もあります。
更に念の入ったことには、「宅建業登録番号のカッコ内の数字が多いほど、業歴の長い会社で信用できる。」とのアドバイスが世間にあることを逆手にとって、古い休眠会社を買い取っていたりします。
当社は信用第一で、○○年営業などと、うたっって。

ろくでもないサギ師集団だと言えますが、更に更に、この話しがややこしいのは、山林分譲で売られた分譲地をまとめ、再開発した団地が実際にあったりする事です。


この話しがサギなのか?は、結局、ご本人が本人の感性で判断するしかありません。
内容、受け取る感じで、ご判断下さい。


それにしても、サギ師が横行する、嫌な世の中ではあります。
posted by アムズ at 06:04| Comment(0) | TrackBack(0) | 売買の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年09月02日

不動産購入、ローンが得か、現金購入が得か?


質問
はじめまして。土地の購入を考えているのですが、ローンは組まず貯金や親から借りたりとかき集め、現金で払おうと考えてたのですが、そうすると一度に税金がかかってくるから、一度ローンを組んでしばらくしてから一括で支払えと親が言うのですが、本当でしょうか?

ローンを組めばもちろん金利も付くし、長い目で見ればどちらが得なのでしょうか。
よろしくお願いいたします。

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回答


この質問は、実務でも意外と多いですね。
お金持ちの方が、世の中意外に多いのだろうと思います。
そして、どちらかというと、この質問をしてくる人は、自営業や農家の方に多いです。

これらの方たちのなかには、はっきり言って所得をごまかしている人達が居ます。(爆)
申告所得をごまかしているなら、言っている事は、あながち間違いではありません。


少し説明しますと、例えば自営業者が、過去の申告所得に比べ、過大な自己資金を持っていたりすると、その自己資金はどうしたのか、税務署から聞かれます。

過去も現在も含めて、到底貯金できそうも無い金額しか所得を申告していないのに、不動産購入にあたり、いきなり数千万円の自己資金を出したりすると、ようは過去の所得が、もっとあったのにごまかしていたんでしょうとの話になるわけです。

そんな事じゃなく、まじめに脱税せず貯めたお金なら、いくら現金で払っても、税金がかかったりしません。

税金と聞くと、なんだかんだ理由をつけて、むしりとられる印象がありますが(爆)、まじめに貯金して、家を買ったような人に、「貯めすぎじゃ」と、税金かけたりするような無茶は。いくら「お上」でもしないわけです。(爆)


また、親ごさんから借りたのでなくもらったのに、書類上だけ借りたようにした場合は、贈与税がかかります。

これも、親御さんから借りてキチンと返すのであれば、税金がかかったりしません。


繰り返します。
税金をごまかしたお金を、自己資金で出すのでなければ、自己資金を貯めすぎだからと、税金がかけられるようなことはありません。

ローンを使えば、保証料だ何だとお金がかかります。
後ろめたいお金でなければ、現金で建てたほうが得です。
posted by アムズ at 07:05| Comment(0) | TrackBack(0) | 売買の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年08月30日

自営業、修正申告での住宅ローン

質問

自営業6年目です。中古の戸建てを買いたいと思いましたが、申告した年収が低すぎます。
今年が120万、去年が250万、一昨年が230万といった具合です。

購入したい物件は4LDK築8年で1650万円で、自己資金は500万程度ですので融資希望額は1150万です。
銀行は自営業者の年収は200万以上が対象と言っておりました。
そこで今年の分を修正申告した場合、これは審査で通用しますか?
他に借金(ローン)や滞りはありません。

どうしても欲しい物件が出てきて猛反省のこの頃です・・・。



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回答


以前書いた、 自営業者のローン を読んでいただければ、分かるとおり、現在修正申告でのローン審査は、銀行は行なわないはずです。
修正申告する前の年収でしか、審査しません。
理由は、以前書いている通りです。

ただしこれは、銀行が行なわないというより、保証会社が行なわないといったほうが正しいかもしれません。

ですから、例えば保証会社を使わない信用金庫のプロパー融資なんかだと、その信金自体がOKすれば、修正申告した年収で審査してもらえる可能性があります。
ようは自営業者であれば、「取引銀行との、付き合いの深さ次第。」です。

これが難しければ、いわゆるノンバンクであれば、融資条件は銀行に比べ緩くなりますので可能かもしれません。
ただし、審査が甘い分、当然金利は若干高くなります。

どんなノンバンクがあるかは、インターネットで検索すれば出てくるはずですから、ご自分でどうぞ。(爆)

しかし。こうした質問が来るたびに思うのですが、不動産業者は何をしてるんですかねえ???
業者を通していない、取引なんでしょうか?不思議です。

posted by アムズ at 06:58| Comment(0) | TrackBack(0) | 売買の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年08月29日

借地権マンション

質問

はじめまして。
一部借地権マンション(旧法借地権)のマンション購入を考えております。
将来、売却・賃貸するのに問題ありますか?
借地期間が終了したら契約更新は可能となっていますが、土地所有者が自ら使用すると更新を拒絶した場合、どうなるのでしょうか?
宜しくお願いします。

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以前の質問を読んでください。

地主が更新を拒絶したらどうなるかは、その時点での裁判所の判断になります。
地主借地人双方の、土地使用の必要性その他を裁判所が判断するわけですが、実際には、建物がある間は地主には戻らない。そう考えていて良いと思います。

ですから、旧法の借地権でのマンションなら、さほど問題ないんじゃないんですか?
借地期間が終了したら?と心配しておられますが、その期間は10年20年の短期ではないはずです。

そうであれば、借地期間が終了する頃には、建物も建て替えの時期に入っているでしょうから。

建て替えも、必ず出来ないといやだとの事であれば、土地所有権マンションをご購入下さい。

posted by アムズ at 07:21| Comment(0) | TrackBack(0) | 売買の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年08月05日

夫婦共有名義

質問

はじめまして。現在購入する土地も決まっており、その土地に家を建築する予定も進んでおります。

土地からの購入で、初めてだらけのことでわからないことも多く、ご質問させて頂きました。

住宅ローンを、夫婦合算で労働金庫にて融資してもらう予定です。土地の名義を、夫5:妻5としたいのですが、労働金庫からはできないと回答がありました。融資申し込み時の形態は、夫が主となり、妻は連帯保証人となっております。申し込み時に、土地の名義を5:5にしたいといったはずなのですが・・・。

どうにかしてできないものなのでしょうか。

不動産屋からは、夫婦名義をわける場合は、別々の口座に融資額を振り込んでもらわないといけない、といわれますし(税制上の関係で)、労働金庫からは、最初から、夫と妻の通帳に半分ずつ融資額を振り込むことはできないと言われました。名義をわけるということは、ローン引き落としも夫・妻、別々の口座から引き落としになってしまうのでしょうか。

他に夫婦共有名義にされたかたに聞いたら、最初に銀行に言ったら全て銀行側でやってくれたといっていましたし・・・。

何かいい方法があれば教えて下さい。宜しくお願い致します。


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回答

労金に限らず、どこの金融機関でも共有名義を断わられた事など無いので、このご質問では、なぜ労金が駄目だと言っているのかの理由が分からず、答えようがありません。
よろしかったら、コメント欄にでもその理由を書いて下さい。

それから、融資金を別々の口座に振り込んでもらう必要もありませんし、別々の口座から引き落としをする必要もありません。

税務署は、そこまで要求していません。
共同で買うなら、負担割合に応じた共有名義にしておけば、それでOKです。


それにしても、この業者は分かりもしないで、間違ったアドバイスをするのはよくありません。(爆)

加えて、住宅を建てるとの事ですが、住宅会社の営業もアドバイスしてくれないのでしょうか?
業者選びは、慎重にしたほうが良いのですけどねえ。



posted by アムズ at 08:25| Comment(2) | TrackBack(0) | 売買の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年08月03日

口約束で約束を破られたら

質問

相談があります、先日隣の土地(60坪)が売りに出てまして、近所の人と(Gさん)と、相談、合意の上(口約束)Gさん40坪、私20坪づつ購入することになりました。この土地を管理していたN不動産がとりあえずGさんが代表ということで、60坪購入してその後、私に売ればいいと言う事でしたのでそうすることにしました。

しばらくしてGさんがその土地に駐車用のロープを張り知らない間に月極駐車場にして一年契約ということで、60坪すべてを、人に貸していました、Gさんに話をすると、土地代のお金は私が先に払ったのだからこの土地をどう使おうと私の勝手だ、あなたにはもうこの土地は売らないと言い出し始めました。

このような場合裁判を行なったらどちらが勝つのでしょうか。
(土地家屋調査士の方が最初に土地を分けて購入するようになってたことを証言してくれると言ってくれました)。
では、よろしくお願いします。

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回答


裁判を行なったら、どちらが勝つかは、弁護士でもない私ではわかりません。

ですが、私にこのようなご質問をされることから分かるように、基本的に裁判そのものが、お分かりになっていないようなので、その点少し説明します。

日本の裁判は、時間がかかると言われています。
裁判官、判事、弁護士の数が少なく、一人が抱える事件数が多すぎる事が原因でしょうが、時間がかかるもっとも根本的な問題は、悪さをしたほうがウソをつくことです。
片方は相手がこうしたと言い、片方はそんな事はしていないと言う。
どちらが本当の事を言っているのか、事実の確認に時間がかかるわけです。

この場合で言うと、相手は「土地を分けると言った覚えなど無い。」と主張するはずです。
そうしないと、「約束を破って悪いのは自分、だけど事情が変わったからそうしたわけです、見逃してください。」と主張するしかないからです。

土地家屋調査士さんが、証言してくれるとの事ですが、相手は「そんな土地家屋調査士には、会った事も無い。」と言い出す可能性があります。


それから仮に、相手があっさり事実を認めたり、色々なやり取りがあって、あなたの「土地を分ける約束だった」との主張が認められたとします。
あなたは相手に、なにを求めたいのでしょうか?

当初の約束どおり、土地を分けて欲しいのでしょうか。
それとも、土地家屋調査士に測量依頼して、測量を実施済み、測量費が未払いなので、土地を分けないならその測量費を全額負担して欲しいのでしょうか。(測量されているのかは分かりませんが仮定として。)

どちらの要求も至極、もっともな要求です。

ですが、当初の約束どおり土地を分けてくれ、と要求するのでしたら、実際に土地を分けてもらえるかは、相手のウソが認められたとしても、これはまた別問題です。

相手が当初の約束を反故にした理由、相手とあなたの土地の必要性、その他もろもろを裁判所が判断することになります。

測量費がかかったから、その実費を負担して欲しいとの要求であれば、これは当然認められるでしょうが。


どちらにしろ、ご質問の件は、私のような素人が、判断する問題ではありません。

何月何日、どこで会って、どんな話しをした。
何回会って話しをつめ、測量を依頼した。
相手に対し、お金の支払いはこうするようにしていた。
約束を反故にされたので、相手にこうしてもらいたい。


などなど、要点をまとめて、弁護士さんにご相談下さい。

posted by アムズ at 08:46| Comment(0) | TrackBack(0) | 売買の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年07月30日

売アパートの評価

質問

はじめまして。老朽化した築28年の小さなアパート(土地+建物)の売却を考えています。
売却の予定先は、退去しないが金額次第では買うと言う、1室に入居中の借家人です。
不動産屋さんのアドバイスで、1室分の年間賃料×全室(空室含む)×10倍の金額を
提示したのですが、住んでいる権利もあるのに高額過ぎると断られました。

早く売ってスッキリしたい反面、不当に安過ぎる売却価額になるのも避けたいので、
判断の目安となる金額の計算方法が分かればと思いメールを致しました。
ネットで検索しますと、路線下価額×坪数×借地割合×借家割合になる様ですが、
他にも公示価額や固定資産税評価額などと色々ある様ですので、妥当な売却金額を
算出する計算方式があれば教えて頂けないでしょうか?
どうぞ宜しくお願い致します。



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回答

自己使用を前提とする土地や建物は、あそこがいくらで売れたから、ここはこれくらいでと、いわゆる相場で取引されるのですが、借家人付の建物は金融商品に似た感じで、利回りが目安になって取引されます。

土地価格プラス建物価格では取引されません。


「1室分の年間賃料×全室(空室含む)×10倍の金額」を目安にとアドバイスした業者も、利回り10%くらいなら売れるのではないでしょうかと、アドバイスしたと思われます。

家賃が5万円で4室ならば、年間1室60万円、4室で240万円、利回り10%で売れるなら2400万円となります。
いやいや、このあたりでは、とてもそんな利回りでは売れないよ、15%は無いとの事であれば、240万円割る15%、1600万円と、こうなります。

何パーセントくらいの利回りにすれば売れるかが分かれば、逆算で売値を算出する事が出来ます。

では、価格を算出する際に必要となる、期待利回りをいくらで考えればよいかですが、これは物件所在地や物件の築年数・程度、広さなどによって異なります。


どういう事かというと、例えば東京の都心地に所在するアパートなら、今後値上がりが期待できるかもしれません。そうした物件なら、多少利回りが低くても売れます。

逆に今後、土地値が値下がりする予想のアパートは、利回りが高くないと売れません。

説明すると、バブル時の東京都心では利回り1%、2%なんて、無茶苦茶な低利回りで、収益不動産が売れていたことが有ったようです。
物件ごとに異なりますが、固定資産税などの、保有コストが2%程度かかると言われていますので、この利回りではいつまでたっても元金が回収できない訳で、このような物件が売れていたのは、値上がり期待からです。

ですから、利回りがいくらなら売れるのかは、物件所在地により異なります。


同様に物件の程度が良くて、これから先の改修費があまりかからないであろう物件は、古くて今後、金食い虫になるであろう物件より、利回りが低くても売れます。

広さについては、一般にワンルームは空室損が大きく、ファミリータイプになるほど、空室損が出ないので、ワンルームのほうが利回りが高くないと売れません。

要するに、大都市と地方、新築と中古、ワンルームとファミリー向き、その他もろもろの条件により、期待利回りが異なり、いちがいに利回りいくらなら売れますとは、いえないことになります。


で、こんなことを言えば言うほど一般の方には、なにがなんだか分からなくなります。

投資用不動産を売っている業者は、これをテクニックとして、更に節税効果がどうのこうのでとやって、客をだまくらかす訳ですが、(爆)、こむずかしい話は抜きにして、結論を言うと「築28年の小さなアパート」なら、立地が良ければ、利回り12〜15%、立地がイマイチなら、15%以上、ごくおおまかに言っての話しですがこんな感じですか。

これに、物件が大都市圏に有るなら、数パーセント利回りが落ちても売れるかもしれませんし、逆に衰退している地域だと、これより利回りを良くしないと売れないと思います。


それで計算してみて、安すぎると感じたなら、借家人付の現在の状態のまま、買い受ける業者も探せばいますので、あたってみるのもよろしいかと思います。
こうした業者の提示値のほうが、場合によれば高くなることも、まれにですがあります。
買って立退きさせて、更地として売れば、相応の利益が出るのならの話しですが。


最後に、今は収益不動産ブームです。物件所在地がどこか分かりませんが、場所によっては、10%でも充分売れる可能性は有ります。

場所次第って事でしょうか。

posted by アムズ at 06:54| Comment(1) | TrackBack(0) | 売買の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年07月23日

登記名義人の変更

質問


実は、約2年前に中古マンションを購入しました。
その時点で、ほとんどの購入資金は妻(別姓で外国籍)が負担しました。

しかし、名義は私になっています。
本来の名義に戻したいのですが、どうでしょうか?

友人から真意変更?とかがあるから変更しても贈与税は少ないかも?と聞きました。

そのような方法はありますか?
教えてください。

--------------------------------------------------------------------
回答


登記じたいは、「錯誤」や「真正なる登記名義の回復」で、奥さん名義にすることが出来ます。
手続きは司法書士が行います。

登記しましたが間違ってましたので、本来の持ち主の名前にやり直します、という事で登記は出来るんですが、ただ税金の問題がどうでしょうかねえ?


夫婦共働きのご家庭で、二人の収入で返済していくのに、ご主人単独の名義としたり、共有名義にしても持分比率が実態と違っていて、贈与税がかかるからと、登記をやり直した話はよく聞きます。

登記して、すぐに間違いに気づいて再度登記し直す場合は、登記代が余分にかかる程度で、贈与税などの税の問題は生じません。

ただし、ご質問の方の場合は、登記後2年経っているとの事ですから、その点がどうなんでしょうか?
正直言って、私では分かりません。(爆)

それと、そもそも奥さんの名義にしなかった理由を、税務署から問われると思います。
奥さんの名義にしなかった理由が、過去の申告所得との整合が取れないからならば、さかのぼって申告漏れを調べられるような事にもなるでしょうし。

登記をそうした理由も、今度登記をやり直す事情も関係してくるのでしょうから、一度、税理士さんにご相談下さい。

そのうえで、やっぱり登記をやり直すとの事ならば、登記自体は簡単にやり直すことが出来ます。
posted by アムズ at 18:37| Comment(0) | TrackBack(0) | 売買の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年07月21日

またまた、自営業者の住宅ローン

質問

私は30歳の独身です。
家族で飲食店を経営しています。
開業して30年になります。
今年の1月に父が他界してしまい、今は兄が代表取締役になり、私が取締役になっております。

年収は600万です。
今賃貸で戸建住宅を借りているのですが、家賃が20万もかかるので来年にでも家を購入しようと考えています。
ただ去年までの店の決算内容には繰越欠損があります(おそらく債務超過だと思います)
借入金などは家を売り三年前に全て返済してあります。
ただ家は母の名義だったので今度は母に借入れるという形で借入金は残ってしまい決算内容に数字だけ残ってしまった状態です。
それも増資と減資をして今年に入り解消しました。

店の売り上げは何年もずっと黒字です。
自営業は住宅ローンの審査に決算を3期分出さないとダメだと聞きました。
とりあえず3年は我慢しようとも考えているのですが、
家賃をあと3年間払うのかと思うと、もし住宅ローンを組めるのなら早めに家を買ってしまいたいと思っています。
こんな状態なのですが、住宅ローンは組めるものなのでしょうか?

教えて頂けたら幸いです。
色々と言葉足りない部分も多々あるかと思いますが、宜しくお願いします
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回答


実際にどこかの金融機関に申し込んでみて、断わられてからの質問なのでしょうか?

おそらくそうではなく、「自営業者は、3年間の決算が必要。さらに、赤字があるとダメ。」と聞いての質問なのだろうと思います。

結論から言うと、この内容なら、組めると思いますよ。

仮にどこか1行で断わられたとしても、他にあたれば貸してくれるところは、いくらでもあるはずです。

自営業者はローンを借りられない、とよく聞きますが、借りられない理由は単純で、

1.税金をごまかしているので、年収が低すぎる。(爆)
自分や家族で飲み食いしたり、ゴルフ行ったり、釣り行ったりの金まで、せこく経費で落としているので、年収が低すぎる人がいます。

例えばこんな例。
実年収は1,000万円超えているので、3〜4,000万円のローンは払える、組んで欲しい。
実際の年収が1,000万以上有るなら確かに払えるでしょうが、公的証明の所得が、400万円なら4,000万円もは組めません。(爆)
400万円の年収で4,000万円は、自営業でなくサラリーマンでも貸してくれません。(爆)

「自営業者は、やっぱりローンが厳しいねえ〜。銀行は自営業には厳しいから。」
(???爆)

アドバイス:ローンを組みたければ,キチンと納税するように。(爆)



2.本業の赤字を埋めるために、オーバーローンを組もうとしている。
例えばこんな例。
本業の赤字が500万円。
「ウ〜ン、このままではイカン、何とかせねば。」と、長期で低金利のおまとめローン(爆)として、実際の物件価格以上に住宅ローンを借りようとしている。

これは、「自営業者だから厳しい」、なんて次元の問題じゃありませんから〜。(爆)

ちなみに昔はこうした事で、借金に詰まった人間専門に、物件を売ってオーバーローンを組む、不動産業者なのか金融ブローカーなのか分からない不動産屋も居ました。

年収が本当は300万円しかないのに、実は1,000万円ありましたと、過去3年分修正申告して公的証明を取り、ローンを目いっぱい借りる。

こうした方法で、うまく立ち直った人間も居るようですが、ローン開始早々、一年も経たずにパンク、こんな人間も多かったため、現在銀行は修正申告で年収を上げても、上げる前の年収でしか審査しません。


自営業でローンが組めないといっている人のほとんどが、このパターンです。
ご質問の方は、これには当てはまりません。
増資減資をしているところが、銀行の気に入らないところでしょうが、数行あたれば組めるはずです。

ただし、組める金額は、当然年収600万円の範囲内ですよ。






posted by アムズ at 07:43| Comment(2) | TrackBack(0) | 売買の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年07月11日

土地140坪購入、50坪転売。転売費用についての質問。

質問

実は今土地を探して家を建てる事を計画しております。
ですが、ガーデニングがどうしてもしたくて広い土地を探しているのですが何ヶ月待っても出てきません(泣)探しているエリアが大人気で不動産が購入希望者に追いつかない程です。まして広い土地などは無理みたいです。

そんな時、二区画続きで売りにでている土地がありました。
一区画では物足りないのですが、二区画買ってしまうと肝心の家が建たなくなってしまいます。そこで二区画購入して、一区画(70坪です)中の50坪を転売したらどうかと考えています。ですが、転売にかかる費用が気になります。

どのくらい余計な出費がかかるのか教えていただけないでしょうか?宜しくお願いします。




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回答


思いどおりの土地がなかなか無いので、140坪買ってご自分が90坪取り、50坪を転売する、そういうことですね。
50坪の転売については、すぐ売れない時のことも、当然見込んでおられるのでしょう。
この不景気でも、持っている人は持っています。うらやましい。(爆)


それで、人の懐具合を詮索するような、下品なまねは止めて、さっそく本題ですが、余分な出費としては、

1.分筆費用・・・土地を90坪と50坪に分ける時に行なう測量費用、登記費用。
2.登記費用・・・一旦ご自分の名前で登記しないといけないでしょうから、50坪分の登記代。
3.不動産取得税・・・転売するにしても、ご自分名義に一旦はなりますので、取得税がかかってきます。

が必要になります。


各々の費用については、まず分筆費用については、購入する土地がどのくらい前に測量しているのかによって、金額が違ってきます。
ごく最近測量したばかりなら、10万円〜15万円?くらいしかかからないでしょうし、20〜30年も昔の測量なら、結構な金額がかかるかもしれません。
具体的な金額については、土地の形状や地域により、かなりバラツキがありますから、、土地を買う不動産業者にお尋ね下さい。

あとの登記費用と不動産取得税についても、不動産業者に尋ねれば、金額を教えてくれます。

それと、ほとんどの方が、転売すると多額の譲渡税がかかると思っておられますが、購入時の坪単価以上で売れなければ、譲渡税はありません。
譲渡税は、利益に対して課税されます。
購入してすぐ転売するので、同じ坪単価で売られるでしょうから、譲渡税は考慮しなくても良いです。


ところで、不動産業者には、「90坪買って・・・」の話しを具体的にされたのでしょうか?
されたのでしたら、これらの費用はお聞きになっておられるでしょうし、されていないのでしたら、まず業者に「90坪買って・・・」とご相談なさったらどうでしょう。

いったん購入してから売る場合は、登記費用と、不動産取得税がかかってきますが、90坪のみ買うのでしたら、分筆費用を負担するだけで良いはずですから。


それとも業者に相談したが、断わられたのでしょうか?
断わられたのなら、残り50坪の土地の形状が気になります。

整形地と、地型の悪い土地とでは、価格が2〜3割違う事があり、土地の分け方によっては、転売価格が購入時坪単価を下回る可能性が有ります。

不動産に詳しくない方は、隣接地なら同じ価格だと思っていますが、地続きの土地でも、土地の形状で、価格が違います。

残した土地が売れそうな地型かどうか、お家を建てられるのでしょうから、住宅会社の営業にご相談下さい。

例えば、第一種低層住居専用地域で容積率60%だと、50坪の土地には延べ床面積30坪までの家しか建てられず、大都市圏なら別でしょうが、地方ではなかなか売れません。

間口についても、地方なら6間半(12m)は無いと、転売は難しくなると思います。
念のため。
posted by アムズ at 07:31| Comment(0) | TrackBack(0) | 売買の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年07月07日

心理的瑕疵(家相・言い伝え)

質問

昨年1戸建てを購入いたしました。
最近になって敷地内に以前井戸があり、埋め戻して建築されたことがわかりました。
購入時に一切の説明はありませんでした。
告知義務違反にならないのでしょうか?

精神的に参っています。
初めから井戸があったことがわかっていれば購入しませんでした。
解約はできないのでしょうか?



---------------------------------------------------------
回答

「井戸をつぶすと水神様が怒って、家族が病気になる。あるいは家がすたれる。」そうした言い伝えがあるので、井戸があった土地だと知っていたら買わなかった。
さかのぼって、契約を解除出来ないか?との意味のご質問なのでしょうね。


確かに、心理的に忌み嫌うであろう要因がある不動産を、そうと知らずに購入した場合は、さかのぼって契約解除できたり、損害賠償請求できたりします。

例えば自殺のあった中古住宅を、その事実を知らされず買った場合などが、これにあたります。

それでご質問の場合は契約解除できるかですが、あくまでも個人的な意見ですが、難しいのではと思います。

なぜなら昭和40年代に水道が普及するまでは、どこの家にも井戸はあったわけです。
なかには共同の井戸だった家もあるでしょうが、そうでなければ各家庭に井戸はあったわけです。

世の中で、井戸があった土地だと知れば、買わない人がほとんどであれば、主張が認められるでしょうが、そうした人は少ないのではないでしょうか?

ただし私は弁護士でもなければ、まして裁判官でもないわけですから、これはあくまでも私の個人的意見であることをお断りしておきます。

それと業者が、あなたが家相や言い伝え等を気にするタイプだと、事前に知っていてのことなら、話しは少し変わってくるのかもしれません。

また井戸の埋め立てが悪く、軟弱地盤で家を建てる時に、基礎補強費が別途かかったり、庭に穴が開いたりして現実に被害をうけていれば、この場合も話は違うものになるでしょう。



契約解除できるかについての回答はここまでで、これから先はご質問の方の気休めになるかどうか分かりませんが、この件に関しての私の意見を書いてみたいと思います。

「井戸をつぶすと水神様が怒って、家族が病気になる。あるいは家がすたれる。」

なぜこのように言われているのか、実は理由があるそうです。

1.埋め立てでガスが発生する事がある。
2.埋め戻しが悪かったりすると、物理的に家が傾く事がある。

まず1のガスの件ですが、井戸を埋めるときは、水神様が息が出来るようにと、儀式として「節を抜いた竹」を井戸に差します。
最近は竹でなく、パイプを差すのですが。これには科学的根拠があって、まれにガスが発生する事が有るので、そのガスを逃がすために行なうそうです。

そして、昔の言い伝えでは、その差した竹が朽ちて無くなれば、「水神あげ」となるそうですが、これも言い伝えは正しく、しばらくそうしておいたほうが、科学的にいいそうです。
家族が病気になるとは、昔の人が経験で、このようなことを知っていたのですね。



2の家が傾く事があるは、地下水の水の流れが変わる事で、土地が陥没したりすることが、あるそうです。


他にも自然に対する畏怖や、昔は当然水道など無く、水は貴重なものだから等の理由があったのでしょう。

こうした理由で、井戸はなるべくつぶさないほうがいい、と言われているそうなのです。

私はこれらの話しを、工事業者や神主さんから聞きました。


「井戸をつぶすと・・・」の言い伝えを、先人の根拠のある教訓と受け取るのか、それとも霊的なものだと受け取るのかによっても、お気持ちが違ってくるのではないでしょうか?

こんなことを言っても、気休めにもならないのかもしれませんが・・。
posted by アムズ at 09:40| Comment(4) | TrackBack(0) | 売買の質問 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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