売買：中古住宅の購入に際して（停止条件・瑕疵担保責任・地役権）

質問
はじめまして、こんばんは。

さっそく相談なんですが、このたび中古住宅の購入を考えていまして、不動産やさんから物件のファックスをもらいまして、

その内容について教えてください。

土地５９．５３坪、建物３８．８２坪、築１０年です。

1.停止条件つき売買契約(抵当権者の同意が必要です)　　

2.売主が個人なので、売主の瑕疵担保責任は負わないものとする。

3.〜に対し要役地地役権設定　

１，２，３の項目について、分かりやすく、教えてもらえませんか？。

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回答
こうしたご質問は、当事者である不動産業者に聞いていただくのが一番なのですが、その業者にうかつに聞くと、買う気ありと思われそうで怖いということなのでしょうか？？

確かに物件について、ちょっと質問すると、飛びかかってくるように訪問ラッシュをかける業者も、実際に居ますからねえ。（苦笑）

そんなわけで、しつこい電話や訪問のおそれが無いネットで、お答えします。



1.停止条件つき売買契約(抵当権者の同意が必要です)　

は、ようは売主が住宅ローンなりで借りているお金が、今度の物件の売却金より多いのだと思います。

売買金で借りているお金が完済出来れば、貸している側は文句無いわけで、売買に口出しは出来ません。

ところが抵当をつけている不動産の売却金で、借金全額を返してもらえないとなると、貸している側は「ハイそうですか。」と抵当を外すわけにはいきません。

こんな場合は抵当権者の同意が要ります。
それで、停止条件付と言うのは、その同意が得られない時は、契約を白紙に戻します。ってことです。

ですから、契約しても抵当権者が「ウン」と言わなければ、契約がダメになるということなのです。



2.売主が個人なので、売主の瑕疵担保責任は負わないものとする。

は、物件に隠れたキズがあっても（雨漏りなど）、売主は責任持ちませんと言うことです。

今回のマンション偽装問題で、一般的にも知られるようになった言葉が、この「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」ではないでしょうか？

一般に、売主は自分が売ったものの品質については、隠れた瑕疵（キズ）について、善意無過失であっても、責任を取らねばなりません。

今回の耐震偽装で言うと、ヒューザーの社長は姉歯の偽装について、本当に関与せず、知ら無かったとしても、購入者に対しては責任があります。
これが瑕疵担保責任です。

「私も姉歯に騙されてたんですよ。私も騙されて知らずに売っちゃたんだから、購入者様には責任取れません。」は、こと買主に対しては、法的に「瑕疵担保責任」によって通用しないのです。


ただしこれは、不動産業者が売主の場合であるなどの場合の話です。
個人が売主の場合は、購入者が「瑕疵担保責任不問」の特約に同意すれば、それはそれで良い事になってます。

要するにこの物件は、売った後いろんな不具合があっても、売主は責任持ちません。その条件で良ければ、買ってくださいという物件です。



3.〜に対し要役地地役権設定
は、これだけだとよく分かりませんが、おそらくこの家は、物件に行くまでの途中に、他人地を通るなりして行かないと家にいけないようになっているのだろうと思います。
あるいは他人地を通って、水道を引いているとか。
そうした権利が地役権（ちえきけん）と呼ばれているものです。

具体的にどんな権利について、地役権が設定されているのかは、担当の不動産業者にお聞き下さい。




まとめるとこの物件は、おそらくローン支払いが困難になった人の、任意売却物件で、

1.売買について、抵当権者の承諾が必要で、

2.売主は売却後、物件のアフターについては責任を持たず、（資力的にも、その能力が無い？）

3.他人地を利用して通行しているか、給雑排水管を引いている物件。

である、ことになるかと思います。


以上参考にご検討下さい。

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売買：重要事項説明と売買契約の成立

質問
現在戸建ての物件を検討していて、重要事項の説明まで受けましたが、その場で契約はせず数日検討する形にしています。

気になるのは、重要事項説明の書類に記入・押印してしまった（契約書にはしていない）のですが、この時点で契約に至ってしまっているという事はないですか？

いくつかのサイトで売買契約書に売主・買主が記入・押印したのでなければ大丈夫（重要事項説明の記入・押印は説明を受けたという事であって契約ではない）と書いてありますが、これは本当でしょうか？
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回答

契約の前に、宅地建物取引業者が売買対象物件について、当該物件の法令上の制限等の説明を行なうものが、重要事項説明です。

なぜこの説明を行なうのか？

不動産取引は高額であり、かつ購入者は専門知識の無い一般人だからです。
購入者が、物件についての勘違いなどで不利益をこうむらないよう、契約前に購入予定物件の説明を、購入予定者に行なうよう、不動産業者に義務付けられているもの。
それが重要事項説明です。

この説明で納得できない事があったり、理解できないことがあれば、契約しなくてもペナルティはありません。
重要事項説明は、契約行為ではありません。
契約は成立していません。

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売買：相続登記をしないで売買可能か

質問
先日一人暮らしをしている父が死亡し、住んでいた住居が空家となってしまいました。
実質上相続の登記は済んでいないのですが、遠隔地のため相続人は居住する意思がありません。
現状のまま、相続の登記をせずに父名義のまま転売することは可能なのでしょうか？
以上宜しくお願いいたします。

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回答

亡くなった人が売買することは不可能ですから、相続登記しないで売買することは出来ません。

相続人があなたお一人なら、あなた名義にいったん登記して、また、相続の権利がある人間が複数居るのなら、相続を放棄してもらうか、共有で相続して売買することになります。
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売買：売主の責任範囲

質問
先般、自宅を仲介業者を経由して売却しました。
引き渡し後、３点不具合があるということから、補修の要請を受けました。
１．ガラス交換（鋼線入クリガラスにヒビあるが割れてはいない）
２．排水時にゴボゴボ音が鳴る
３．床が下がっている（壁面との間にスキマがある）
瑕疵担保については、雨漏り・シロアリ・給排水・基本構造の４点について
３ケ月以内ということで契約書に記載されています。また、設備状況報告書も
提出しています。

１については、内側からはモノを置いていたため判らない状況（外からみれば
わかる。自分もそれで気づいた）で下見段階で見落とし、且つ、報告書で記載
ないため、当方責任での補修。
２。３については、瑕疵担保対象として当方補修と仲介業者からいわれています。

最初はそうなものかと思っていましたが、契約書を読むうちに、まず、１か瑕疵担保責任に該当するのか（契約書と報告書を結びつけるものはなく、上記理由にすれば対象が広がってしまう）
２については、物理的不具合はないこと（つまって排水できない状況ではない）
３については、確かにすきまはあったが、最初からだったので（幅はやや拡がっていたかもしれないが）、あまり認識しておらず、傾いているという感じはしていなかった。
と考え出すと、果たして当方で調査・補修すべて面倒をみる必要があるのか疑問に思えてきたので、ご相談させて頂き度、お願いします。
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回答

これは簡単な話ですね。
瑕疵担保責任なんて大げさな話でもなく、取り交わしたという、設備状況報告書これになんと書かれているかによって、どちらの責任なのか、はっきりします。
（参照物件状況報告書）

交わした設備状況報告書のなかに、給排水管や建物の傾きについて記入する欄があり、これに「発見していない」と書かれているなら、事実を告げていないのですから、売主の責任です。

この書面の契約書との関連についてですが、契約書にこの書面のことが触れられていなくても有効性に変わりはありません。

例えば、口頭で買主からこれらのことを尋ねられて、「支障無い」と答え、あとから補修を要することが見つかれば、当然売主の責任になります。

こうしたことは「契約書に定めて無いから」あるいは「契約書との関連性が無いから」責任がなくなるわけではありません。

それで問題は、「設備状況報告書」に建物の傾きについての項目や、給排水管について説明する項目が無かった場合です。


それらについて買主に告げる項目があり、補修を要するにもかかわらずそれを告げなければ売主の責任ですが、そもそもその項目がなければどうなるのか？


これについては、ケースバイケースで回答が異なると思います。

「他に悪いところは無いですか？」と買主や仲介業者に聞かれもせず、かつ補修が軽微なものについては中古住宅の場合、多少の補修は当然必要だと考えられていますので、あながち売主の責任だとは言えません。

これに対し、積極的に聞かれたわけでは無くても、重大な瑕疵、多額の補修を要する事項については、売主が自ら積極的に買主に告げる必要があるので、売主の責任になります。

お尋ねの件は、これらを考慮して、案内時や契約時の会話、補修費額から負担割合を決められたらどうでしょうか？
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中古マンション・新築マンションどちらが得か？

質問

神戸市に在住しており、地下鉄西神線沿線での中古マンション購入を考えております。
住宅公団や地方自治体が分譲した築２０年程度の中古マンションの購入を考えております。物件は総戸数３００戸、広さは９０平米、間取りは３ＬＤＫ、駅から徒歩１０分以内です。

現在の販売価格は１５００万円から２０００万円程度です。
公団にこだわる理由は、希望物件の住環境も非常に良く、区分所有面積が広いこと、建築がしっかりしていることです。

阪神大震災の時も、西神地区の公団住宅は全くの無傷だったとのことです。１０年、２０年先に売却を考えた場合公団の中古住宅を購入するメリットはあるのでしょうか。現在、住宅購入の自己資金が２０００万円、年収が９２０万円です。新築マンションも検討しており、西神地区の相場は８０平米で約３０００万円前後です。

年齢は４９歳で、殆ど社宅や賃貸住宅に住んでおりました。定年退職後は、出身地の神戸に定住したいと考えております。
アドバイス宜しくお願い申上げます。
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回答
マンションに限らず住宅でも、新築のほうが得なのか、中古のほうが得なのかよく質問を受けます。

人それぞれ考え方もライフスタイルも違うわけですから、一概に中古のほうがいいとか、新築が良いなどとは決められないと思います。

ですが私がいつもお客様に言っているのは、「10年後に実家に戻る、その時点で売却する。」など、ローン途中で売ることがはっきりしているなら、中古が良いですよとはいってます。

途中で売却するなら、中古のほうが損が少なくて済むからです。

私の地元、北九州市の例で言えば、新築マンションを購入後10年後に売るとすれば、立地間取りなど、物件にもよりますが、売値はおおむね新築価格の65％くらいでしょうか。

これが中古だと、新築価格の65％程度で買った築後10年のマンションを、築20年で売るとして、新築の50％か、それをやや下回る程度です。

新築に比べ、価格の下がり方が少ないんですね。

もっと言えば、新築は買って一ヵ月後に売っても数百万円は損をしますが、中古なら相場で買えば、同価格での売却が可能で、安く買えたなら高く売ることさえ出来ます。

ですから、書いておられるように、10年後20年後に売却する可能性があるなら、中古でもいいのではないでしょうか。


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ローン特約無しの契約

質問

ご質問させてください。
私は現在51歳、事情がありまして主人と今年6月に離婚しました。

でもそのとき主人の経営する会社に勤務する形態で今の仕事を私が続ける事を条件に、給与と養育費を払ってもらっています。実際今も仕事はしてますが役員になっており　はずしてもらうようにお願いをしているのですがすぐは難しいようで困ってます。　
　
離婚に伴い今は月8万円の借家に住んでいます。子供は3人長男は県外で自活、就職1年目　長女は大学4年　来年卒業で就職先も決まっております。末の子は中学です。

私の年齢の事これから先の事を考え　中古の家を買いたいと思い　地元のろうきんに住宅ローンの仮の申し込みをしました。仮申し込みのときに尋ねられたのは　私が離婚したとはいえ　会社の代表権があるかどうかという事と、私の収入、長男の収入(230万円)でした。

私の収入は　420万円　養育費　150万円　です。

物件価格は2.550万円　頭金950万円　ローン申し込み1.600万円　20年ローン　という内容です。物件の担保価値は十分にあると不動産やさんは太鼓判です。また返済にあたりましても　繰上げ返済などで返済期間の短縮をしていきたいと銀行にはお話してまいりました。

仮申し込みをした翌日に住宅ローン窓口担当から電話があり仮申し込みは一応通りましたが本申し込みの時、会社の代表権がないという事の証明のため　会社の謄本を提出してほしいと言われ　書類を整え　物件の売買契約をした12日に提出してまいりました。

　物件の契約時　売主の要望で　ローン特約は付けていただけず、はずされた内容で契約しましたため　銀行の審査がおりませんと　契約時に支払った頭金は返ってきませんし解約できる日数も3週間くらいなので心配してます。

毎日不安な日々をすごしております。私のように離婚したり勤務先の環境がこのように役員ですと　審査は難しいでしょうか？

身勝手な相談させていただきましたが　どうかどうかアドバイス宜しくお願いいたします。


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回答

結論から先に言うと、代表権が無ければ、ローンは通るのではないでしょうか。

占い師ではありませんから、実際どうなるかは分かりませんが。（爆）



では解説。

労金が法人謄本を出して欲しいと言っているのは、労金が言うとおり代表権があるかを確認するためです。

法人の代表者と、従業員ではローンの審査方法が異なります。

ではなぜ代表権がある人間と、タダの従業員では、審査が違うのか？

法人であれば社長でも会社に雇われている形になります。しかし実際は中小企業の場合、会社の代表者、イコール会社そのものです。


ですから代表者個人の住宅ローンでは、法人の決算書を要求されます。

法人決算が赤字の場合、その赤字の程度、赤字の理由により、個人収入が融資条件を満たしていたとしても、ローンを否認される事があります。

まあ当たり前といえば、当たり前の話ですね。

貸す側からすれば、会社が赤字なのに、家どころじゃないだろうということです。


ご質問者の場合、代表権は無いのでしょうから、タダの従業員として法人決算は関係ありません。
また離婚したかどうかは、審査には関係ありません。
支払っていけるだけの、収入があるかだけが審査対象になります。

よく離婚すれば部屋を借りることも出来ない、家を買うことも出来ないと言われていますが、それは違います。
家が買えない、部屋が借りられないのは専業主婦の場合、収入が無いからです。

あなたの場合、収入も420万円ありますので、その収入で借り入れ基準を満たしているかの判断になるはずです。


ですから、ローンはおそらく通ると思います。


ですが、ローンが通るのか不安を抱えながらローン特約なしで契約した点が、？？ですね。

それでも契約したいほど、気に入った物件なのでしょうが、住む家が無いのならともかく、無謀です。

本来ローン特約なしであれば、よほどローン審査に自信がある人以外、契約すべきではありません。

万一ローンが組めなかった場合、手付金放棄になるわけで、そうまでして契約しなければいけない物件は、冷静になれば、本当は少ないはずです。

もっとも契約したあとで冷静になり、契約したことを後悔して質問されてきたのでしょうが。


万一否決になった場合、またメール下さい。

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土地売却について

質問
７年前、父から、相続した土地があるのすが、地方（日光市で、３４７へいべい）のため、行ったこともなく、（私は東京在住）何もわからず、何もせず、義務だといいきかせ、７年間固定資産税だけを納め続けてきました。

今、日々の暮らしだけでも大変厳しい状態になり、なんとかしなければと思っています。
なんとかいくらでもいいので、売ってしまいたい心境です。

何も知識がなく、相談できる人もまわりにいず、とりあえず、その地方の業者を電話帳で調べ、１週間ほどまえ、１社に事情を話しました。
とりあえず、看板はたてておくが、過疎地でなかなか厳しいとのことです。

�@分譲地らしいのですが、何か不利なのですか？（それ以降土地の価格等に関しては現在何も連絡がありません）売れず、このまま税金を支払うと思うと、悩みの種です。
�A売れなければ永久的に税金を納めることになるのでしょうか？
�Bこのサイトを読んでみると、業者選びが非常に大切とのこと。業者の見極めはどんなところで判断すればよいのでしょうか？
�Cもう、既に１社にお願いしてしまったので、他の業者と連絡するのは、やめたほうがよいでしょうか？
�D私が、今、そして今後やるべきことのアドバイスをいただければ、ありがたいと思っています。

どうぞよろしくお願いいたします。

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回答
現地の不動産業者の対応が、

「とりあえず、看板はたてておくが、過疎地でなかなか厳しいとのこと。」

おそらく積極的に売ります、売らせてください。の感じではなかったため、本当に売れるのか不安に思っていらしゃるのでしょうね。

回答です、

1.分譲地だから不利はありません。逆に分譲地のほうが、境界もはっきりしている、水道電気ガスも来ているで、売り易いです。

2.持主である以上は、固定資産税を納めないといけません。

3.これが難しいところで、話した印象などで判断するしかありません。

4.依頼された内容によります。一社だけに任せるとの約束で、専属専任契約や専任契約を結ばれたのなら他社に依頼は出来ません。ただし文面からだと、電話で口頭での依頼のように思われます。そうであれば、他社に依頼してもかまいません。

5.過疎地の程度が分かりませんが、土地が動くような場所では無いのでしたら、固定資産税がきてもわずかなもののはずです。

年間数万円支払っているのだったら、それなりに価値のあるところでしょうから、その場合は地元の業者一社ではなく、数社あるいはそれ以上電話してみるべきです。

数社と話してみれば、いくらぐらいが相場のところなのか、何ヶ月くらいで売れそうなところなのか、だいたいの感触がつかめるはずです。


どの業者も乗り気では無い反応なら、売却が相当厳しい場所なのでしょうから、その時は思い切るしかないかもしれません。


どちらにしろ、一社だけで結論を出さず、5社10社と電話されたらよいと思います。

私道に面した土地の評価

質問
早速ですが、現在初めてのマイホームとして都心で築9年の中古住宅購入を検討中です。下記アドバイスいただければ幸いです。

狭小地ですがほぼ周辺地価のみで買えるためお徳！・・・と思って購入意欲満々なのですが、前面が位置指定でない未舗装私道であることが気になっています。

仲介業者さんに伺うと、「再建築に関する制限はないので、将来にわたって大丈夫！」とのことでした。が、根拠がよくわからずすっきりしません。

ちなみに、私道幅は４ｍ弱、権利は接する数区画の家主さん皆で分割して持合です。（仲介業者からは）手ごろな価格の理由は�@リフォーム代を含んでいない現状渡し、�A割と線路に近い、�B接道が未舗装私道、等々と説明を受けています。

位置指定になっていない私道が、どれだけ物件価値に影響するでしょうか？

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回答
一口に私道といっても、内容によって種類が異なります。

1.名義は個人所有の私道だが、通行でも再建築でも何ら問題なく、更に実質的には公道管理となっている私道。

2.通行でも再建築でも問題は無いが、管理は私道名義人が行なう私道。

3.再建築は問題は無いが、通行をめぐってもめる可能性のある私道。

4.通行は出来ても再建築不可の私道に面した土地。

5.再建築も通行の面でも、問題のある私道。

5.再建築不可、通行をめぐっても現にもめている土地。


お尋ねの土地が、これらのどれに当たるか分かりませんので、お答えのしようがありません。

間に入った不動産業者に聞くのが一番ですが、ご質問してきている事を考えると、その業者も実はこれらの違いを分かっていないのでしょう。（爆）

というか、民法の知識と建築基準法の両方の知識が必要ですから、これの違いを正確に説明できる不動産業者は、私の経験では全免許業者で１割居ません。（大爆）

もっとも、これらの違いを正確に説明できるまでの知識は、不動産業者になるわけでもないでしょうから不要です。（不動産業者でも不要なくらいですから：爆）

概略であれば、以前の私道に関して回答を読んでみて下さい。
コメント欄でも何回かやり取りしていますので、コメント欄も含め何回か読めば、私道の事がなんとなく分かってくるはずです。

以上。
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追記
前回もお願いしましたが、こことは別の日記ブログで、人気ブログランキングに参戦しています。
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北九州の不動産王への道（爆）

売買：住宅ローン特約に基づく解約

質問
私はマンションの売主です。先日買い主と売買契約しました（手付金50万）
契約後に買い主の方のローンが通らない事が分かり、恐らく「解約」となりそうです。

契約書通り、本当にローンキャンセルだとしたら速やかに私が50万円を返金し、解約に応じなくてなならない事は十分承知しています。
〜っ、しかし、本当にその理由かは怪しいのです。（契約後に当マンションが税金控受けられないと分かり買う気持ちが半減してしまったとか？！その他諸々の理由でとにかく解約の方向にしたいのかと疑ってしまいます）

ココまで来るのに不動産屋さんに不信感が積もる事がたっぷりでいささか、うんざりなんです・・・。/(-_-)ヽ
本当に融資が通らなかった銀行側の書面を見せて貰わない限り何だか、附に落ちません。（でも銀行に問い合わせても書面などの、発行は一切していないっとの回答でした。）

疑がったらキリが無いのですが、、、もしも買い主側のその他の理由で解約となれば、違約金として50万が発生するのに、ただ口頭で「ローンキャンセルでした・・・」っと言われてしまうと、どんな理由でもソレで済んでしまうのではないかと思ってしまいます。

契約書にうたってある契約の意味も、違約金の意味も全く無いのと同じになってしまう事に納得がいかないのです・・・。
ローンが通る前に契約した私達のも不備があったと思いますが・・・。
何か良いアドバイスがありましたらご意見を伺わして頂きたいと思います。
どうぞ宜しく御願いいたします<(_ _)>

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回答
私が不動産業界に入ったのは、約21年前です。
その頃は今のようにローン特約は一般的ではありませんでした。

当時はまだ力関係で言うと、売主のほうが強く、購入希望者が「ローンが通るか不安なので、ローン特約をつけてほしい。」と要望すると、我々業者が、「では先に、銀行にご自分（購入希望者）であたってみて下さい。メドがついた時点で売れていなければ、契約しましょう。」と答えていたものでした。(注：新築ではなく、中古の場合。）

買主ローンの場合、そうして買主が銀行に下あたりした後に契約するのですが、ローン特約を入れて契約する取引が、2〜3割位だったでしょうか？
ですから、7〜8割の取引は、現金購入客か、ローンを使用するにしても、下あたりの感触での見切り発車、ローン特約無しの契約でした。

そうした方法で契約すれば、ローンが通らない時は手付金没収となるわけで、ローンが通るか微妙な客に、ローン特約無しでわざと契約させ、流させた手付金を売主と折半する、そんな不動産業者というよりサギ師と言ったほうが良い業者もいたほどです。
今のようなローン特約が一般的になったのは、15〜16年くらい前からでしょうか。


ご質問者は買主と仲介業者が意を通じて、「ローン特約による、買主無傷での解除」をたくらんでいるのでは、と疑っておられるようですが、私が思うにそれはどうでしょうか？？

なぜなら仲介手数料は成功報酬です。わざわざ契約してローンを申し込んで、ローン不成立となれば、それまで動いた分はタダ働きです。

[契約する・ローンを申し込む。]この作業に、どの位の延べ時間がかかるか、お分かりになりますか？
かなりの労力がかかったうえでタダ働きになる。ですから昔はローン特約無しの契約が、普通だったのです。


もし仲介の不動産業者が買主と組んで、わざと契約を壊しているのなら、考えられる理由は以下の3つくらいです。

1.なんだかんだと売却を引き延ばして、売主がネを上げたところで、安値での買取を狙っている。（従って、買主も業者が仕立てたサクラで、買主と不動産業者はグル。）

2.購入客と特別に親しく、購入客が気が変わって契約をやめたがっている。意をうけ、手付金流しの解約でなく、無傷で済むローン特約による解除を言い出した。

3.なんらかのポカをやらかして、契約を壊したい理由が仲介業者側にある。


こうした理由で、業者と買主が契約を壊したがっているなら、それを証明するのは、個人情報の問題もあり、困難です。

ですが、推測する事は出来ます。

[買主のローン申込み書のコピーを、買主の承諾を得た仲介業者からもらう]のです。
個人情報の問題があるにしろこれは、ペナルティ無しの解約に直面した売主としては、要求できるものと考えます。

それを手に入れられたら、不動産業者や金融機関の人間が見れば、年収・勤続年数などから、どこの銀行に申し込んでも無理なものか、わざと壊しているのか、ある程度判ります。
（他人に見せたらいけないんですが・・。（爆）


但し、そうしたところで、買主のローン事故歴による否決の場合は、どうしようもありません。
事故歴は、今は絶対他人が調べる事ができないようになっているからです。

この事故歴を、任意で他人に教える必要までは無いでしょうから、結局突き詰めていくと、買主がローン特約による解除を主張すれば、売主は[特約の悪用]を裁判で証明するしか無い事になります。

裁判すれば、どうした申込みをして、どんな理由で否決されたのかが、はっきりと分かるでしょうから。


では売主は、一方的にこの不利な契約を、呑まないといけないのでしょうか？

完全ではありませんが、対策はあります。

1.契約前に、住宅ローンの事前審査をかけてもらい、それがＯＫなら契約する。
早い銀行なら即日、遅いところでも、今は2〜3日あれば審査結果が出ます。

2.買主の所得額証明のコピーを、契約時にもらっておく。
笑い話のようなことですが、最初からローンは無理の年収の客に、売買に慣れていない業者が契約させてローン不成立になり、トラブルになった話しを聞いたことがあります。

あとからローン不成立理由として、「最初からこの年収ではローンは無理。」と銀行担当者から聞いた売主が、プロの業者がそんな事も知らなかったのかと激怒したそうです。

売買に慣れた業者が担当すると、すぐ分かりそうな事でも、賃貸専門業者や、免許だけ取得しているような業者だと、分からない事もあるのでしょう。

ちなみにこの話、「最初から無理。」と言った銀行担当者まで、「何でそんな事を言うんだ。」と、騒動に巻き込まれたそうです。


結論としては、売主と仲介の不動産業者の間では、信頼関係が不可欠です。


もし業者が買主と組んでいるとしたら、お気の毒です、そして仲介の不動産業者を替え、一から売り直して下さい。としか言えません。

売買：不動産購入の交渉方法

質問
不動産取引になれておらず、業界の慣習がよくわかりません。
恐縮ですが、ご教示いただけましたら幸いです。

実家の隣家の持ち主（居所は別で現在は空家）が売却を考えておる様子で、実家に業者から購入を持ちかけられました。
非常に狭い土地の上に家屋が老朽化しているため、価格等は近隣相場よりも安価に買えるなら購入をしようと検討し、業者に手数料込みで５００万円で済むなら購入したいことを伝えました。

すると、業者から購入申込書と売買代金（５００万円全額）を預かり、売り主に格交渉したいとの申し出がありました。
売り主がが現状で承諾していない金額を先渡しするのが納得いかず、本当にそんな必要があるのかがわからないので困惑しております。
当方も売り主も売買を急いでる訳ではありません。

以前に中古物件を購入した時（２５年ほど前）は半分手付金前渡しで契約締結時に残金を支払った事があり、同様にしたいと業者に申し入れましたが、業者によると現在ではその様な取引はされていないとの事。
保証機構もあるので、万一業者にトラブルがあった場合も公的機関が全額保証をするので安心して任せてほしいと言います。
もちろん、売買不成立の場合は全額返金するとも言っています。
この事は他社でも同様とのことでした。

当該業者について調べましたが不動産保証協会、全日本不動産協会の会員で、有限会社で通常に営業はしている様子です。

ズバリお聞きしたいのですが、中古仲介物件の場合は売買代金全額を業者に預託するのが一般的なのでしょうか？
また、上記のように契約締結時までに２回に分けて支払う方式に変更したい場合はどのように交渉すべきでしょうか？

慣れないことで、非常にとまどっています。
お知恵とご経験の中からご教示いただければと存じます。
以上、よろしくお願いします。

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回答

その業者が、なぜそんなことを言うのか、理解に苦しみます？？

業界の慣習なのかとのご質問ですが、交渉段階で全額預かるなど、慣習ではありませんし、そうしたやり方で交渉をしている業者が存在していることすら、聞いたがありません。

で、なぜそう言っているのか、私なりに考えてみました。


1.その金を持ち逃げしようとしている。（爆）

常識はずれのことを言ってきているわけですから、取引を成立させるつもりなどなく、持ち逃げしようとしていると考えれば、納得できないこともないです。

交渉段階で、全額預けないといけないのであれば、ローンを組む人はどうするのでしょうか？
額が5000万円でも、全額預かるのでしょうか？（爆）

もう一度言います。
20年間600件以上、私は不動産の取引を経験しています。
そんな方法で交渉する業者のことは、聞いたことすらありません。


2.質問自体がうそである。（爆）

ご質問者には失礼になりますが、こんな事をいっている業者が実際に世の中に居るとは、想像できないくらい、レベルの低いひどい話なんですね。

この質問の最後には、省略していますが、実は業者のホームページアドレスが記されていました。
その業者に何らかの悪意を持っている人間が、ありもしないことを勝手に質問してきてるんじゃないか？そう思うこともできます。

話は少し横道にそれますが、不動産業界はこの手の誹謗中傷が、行われたりする業界です。（爆）
ありもしないことを、ライバル業者の得意先の家主に怪文書として送りつけたりする同業者や、不動産ブローカーが存在していたりします。（爆）

ですから、この質問自体が、嘘である可能性が無いこともありません。

まあこれは、私の邪推ですが。（爆）

結論としては、こんな邪推をさせるほど、ひどく話しにならないことを、この業者は言っています。

本当は、はじめから変な業者にはかかわらないほうが良いのですが、どうしてもこの土地が欲しいのであれば、所有権移転登記申請時にしか全額払うつもりは無いことを、この不動産業者にはっきり伝えるべきです。

それが受け入れられないようであれば、この土地を購入するのはあきらめたほうが賢明です。

売買：建築条件付土地解約について

質問
建築条件付宅地について下記のとおり相談をお願いいたします。

平成13年12月に建築条件付宅地を購入し、翌平成14年1月に移転登記を済ませております。
単身赴任当時、知人を介して宅地の紹介があり、将来的に家の建築も考慮していたことから宅地の購入を決意しました。

売買契約に当たって、当時は勤務地、資金の面から家屋の建築はすぐにできないとして、売買の際、不動産売買契約書には建築条件付きとの特約事項があるものの、その建築期間を定めずに土地の購入をし、現在も購入当時のままの状態となっております。

　現在は別地で妻の実家に居住しているのですが、その家屋が古くなったことから、現在の住居を建て直すことになりました。妻の親はすでに近所に離れて居住しているのですが、妻の親の土地に家を建て直すということで、親からの援助もあり、現住地での建て直しをしようと思います。

　そこで、上記の土地の購入に際して組合共済から購入代金を借用し、現在も毎月返済（20年)しているのですが、その借入金返済と新築家屋代金と二つのローンを払うことは難しいので、上記の土地の売却を考えています。
そこで、
　１　建築条件付きの土地を第三者に売却する際、その条件も引継がなければならないのか。
　２　建築条件を削除してもらうためには違約金が必要となるのか。
を教えてください。

参考　
　�@　不動産売買契約書には、特約事項として売主である「○○建設以外による建築物の施行は認められない」との記載がある。(期間の記載なし）
　�A　重要事項説明書には建築条件について触れていない。
　�B　当初土地だけの購入で話を進めていたが、契約前に担当者からの電話連絡では、建築条件を付けるとの連絡があったが、資金等の条件からいつ建築できるかわからないとして期間を設定しなかった。業者からは、宅地造成でも金がかかっているので、ぜひうちで建築してくださいとの申し出があった。
　�C　建物請負契約は結んでいない。（そのような契約の話しもしていない。）
　�D　広告を見ると、「建売分譲地現地説明会」と名打って約30区画販売しており、物件概要欄には「建売土地面積/○○平方メートル」と記載あるが、販売当時は建築済・建築中の家は一軒も無い。
　�E　売買契約書及び広告に停止条件の表示なし。
　�F　移転登記以後、業者からの連絡は一切なし

以上、長々と書きましたが、よろしくお願いいたします。


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回答

業者には断わらず、建築条件を引き継ぐ必要は無く、土地だけを売ってかまいません。
理由は２つ、

1.広告・重要事項説明・土地売買契約書に建築条件付である旨の記載が無い。
2.そもそも建築条件付の土地契約は、建築しない事が確定した時は、契約の効力が発生しない
契約形態です。だから違約金の問題もありません。


建築条件付土地の販売チラシを見ると分かりますが、こうした文面が入っているはずです。
「本土地は、売主もしくは売主の指定する建築会社と工事請負契約を締結することを条件として販売する宅地です。○ヶ月以内に建築請負契約が締結されない場合は、土地売買契約は効力を失い、受領済みの金員は全て返還されます。」

建てる事になった時点で、初めて契約の効力が生じる、「停止条件付」の契約ですから、通常は移転登記までしません。
建てない人には売った土地返してもらわないといけませんから。
ですから、売った会社も強要するつもりは、無かったんだと思います。

あなた名義の土地なのですから、誰に断わることなく、土地だけ売ってかまいません。


それから余談になりますが、建築条件付の土地販売の場合、販売前の広告文面については、不動産広告の規制を受け、建築条件そのものは「独占禁止法」での規定、土地契約は「宅地建物取引業法」の規定が適用され、さらに建物の契約については建売ではなく「建築請負契約」になるので、宅建業法は適用外とややこしい話になるんですね。

ハウスメーカーで分譲地の土地契約も担当していた私は、ここのところも勉強しましたが、なんでこんなややこしい事になっているんでしょうか？疑問。

売買：不動産共有名義の問題点

質問
この度、一戸建ての家を購入することになったのですが、名義を夫婦二人の名前にしょうと考えています。
私は、現在専業で働いてなく、ローンは主人が支払っていきます。

二人の名前にしておくと良いメリットがあるのか
主人だけの方が良いのかとかを教えていただきたいです
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回答

まずごく基本的なことから。
共有名義にするのは、夫婦や親子であっても財産は各々のものなので、それをはっきりさせておくためです。

不動産の登記では、あなたが結婚前や結婚後に働いて、貯めて持っていたお金の分だけ、名義を入れることができます。

例えば、結婚前の貯金が５００万円、結婚後が５００万円、あなたが出すお金が計１，０００万円で、購入する住宅が仮に３０００万円とすると、1/3があなたの持分になります。

現在働いていないとの事ですから、結婚前の貯金でもなく、結婚後も働いていないような方が共有名義にすると、持分分がご主人からあなたへの贈与だと認定されて、贈与税がかかってきます。

それから夫婦共働きのご家庭で、２人の収入でローンを払っていくのに、ご主人だけの名義にしたりすると、それは収入に応じて奥様からご主人への贈与だとされます。
ご主人の年収が５００万円、奥様が２５０万円のご家庭なら、ご主人の持分が2/3、奥様が1/3になるのです。


結局、共有名義にするしないは、

税金のメリットがあるからの部分は少なくて、
「お金を出す割合、ローンを負担する割合の、実態通りに登記していないと贈与税がかかってくるから」の理由のほうが大きいのだと私は思います。

例えば将来売却した場合に、共有にしておけば、自宅の3000万円の控除が各々受けられるメリットがあるなどといっても、そんなに売却益が出るところは、都市部のごく限られたところで、地方の人間には何の関係もありません。
その他の税金上のメリットも同じようなものです。
適用されても、ほとんどの人には関係ないメリットです。


それから、共有のデメリットもついでに書いておきます。

ご質問者にはこれから家を購入しようという、めでたい時に縁起でもない話しになるので、ここから先は読まないで下さい。（爆）


共有がいいと聞いて、共有名義にしたがる人が多いのですが、私の担当したものでこんな話しがありました。

お子様の居ないご夫婦で、ずっとずっと先の将来、仲の悪い片方の配偶者の親戚に相続権が発生しないようにと、もう片方単独の名義で登記したことがあります。

実社会では。税金がどうのこうのでは無く、感情的にこうしたほうが良い、みたいな話しも、実は多いわけです。


売買ではありませんが、相続なんかでもそうです。

税金上有利だからとの理由だけで、何人も居る子供全員の名義で相続した土地などは、話がまとまらず売るに売れない、貸す事も出来ない、そんなこともよくあります。


「時と場合に応じて、単独名義のほうが良いケースがある。」

↑↑これ実際の話し、本当のことですよ。（爆）

個人間売買？権利証は必要？

質問
２ヶ月ほど前、知り合いより中古住宅を購入しましたが売買契約書はあるのですが司法書士のところへ行って作った権利書が売った側に渡されています。

購入した私にはありません。売った側に連絡して渡してください。といいましたがそれっきり１０日経過しました。

この書類は本来はどちらがもっておくべきものでしょうか？
今後、もっていなければならないでしょうか？

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回答

これは強烈な質問です。（爆）
私は最初これを読んだ時に、「そんな話がある訳が無い。また誰かが、ふざけた質問を送ってきている。」と思い、取り上げるつもりはありませんでした。
時々あるんですよ。
そんな、とぼけたケースが、あるわけ無いだろうみたいな質問が。（爆）

なぜこの質問が、ふざけていて、まじめな質問じゃないと思ったのか？

まず最初に、不動産を購入したら、権利書（登記済証）が大事なもので、必ずもらわないといけないものだくらいの事は、私の認識では、ほぼすべての人が知っているものだと思っています。
しかしなかには知らない人も、いらっしゃるかもしれません。


また、仮に買主が、権利書をもらわないといけないことを知らなかったとしても、出来上がった権利証は司法書士が売主じゃなくて、買主に渡すでしょうから、質問のようなことは起きるわけがないと思ったからです。

しかしこれも、20年間不動産をやってきて、なかにわずか1人2人ですが、あの司法書士が担当だったら、こんなこともするかも知れない、そう思わせる司法書士がいました。（爆）

ですから、取り上げることにします。

まず、こちらの権利書・権利証・登記済み証・登記済証書とは　　を読んでいただくと分かるとおり、
権利書は、それ単体では何をすることも出来ないものです。
ですが、だからと言って、無くてもかまわないみたいなものでもありません。

買主を、だまして売ってしまうつもりでもない限り、売主が持っていても、仕方の無いものなのですから、早めにもらってくるべきです。


しかしそれにしても、買った買主に権利証を渡さず、買主ももらわずに、「どっちが持っておくものなのでしょうか？」と聞いてくるあたり、どこか田舎のみんな顔見知りみたいなところでの、不動産業者も介在していない取引なんでしょうねえ。

結論です。

買われた中古住宅の権利証は、買主が持っておくべきものです。
きちんと受け取ってください。

境界越境部分、買取について

質問


隣家が売りに出て，土地が更地になりました．
不動産業者から戸境がないので測定したところ，我が家の軒下部分が隣家の土地を侵食していることがわかったとのことで，我が家の軒を取り壊すとなると面倒なため土地を購入してほしい，と持ちかけられています．

　・土地は奥行きが同じで幅が多少異なる同形状の縦長長方形です．

　・一路線(主要道路)に面する宅地で，普通商業・併用住宅地区です．
　　路線価は 17年115E，16年120E，15年130E（借地権割合50%）で，
　　評価倍率も"路線"でした．
　　ちなみに近辺（路線価17年120E，16年120E，15年125E）の基準点で
　　地価公示価格 17年143,000，16年159,000，15年166,000）でした．

　・一方的に相手の不動産屋さんから，35cmX20m＝7平米＝2.12坪
　　登記費用も含めて105万円と提示がありました．


(1) このような交渉はよくあることなのでしょうか．
　　ほかによい方法はないでしょうか

(2) この指定された購入額が妥当なものでしょうか．
ちなみに近辺の土地販売価格を調査したところ，ほぼ同じロケーションで 17年115E 更地の土地が 坪単価45万円で不動産販売されていました．
今回の提示額は，通常の土地販売であれば妥当な額にも思えますが，状況的にどうも釈然としないものがあります．
上記提案・提示額で了解するしかないでしょうか．

(3) 戸境に関して向こうの調査結果でしかないのですが，こちらで調査すると測量費などもかかるため，迷っています．個人が自分で調査・測量することは可能でしょうか．


以上ぶしつけな内容ですが，頼る当てもなくメールにて質問させて
いただきました．どうかよろしくお願いします．


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回答


順番に説明していくと、まず最初に
軒が出ているのは、本当か？を調べる必要があります。

境界がどこかは、新興住宅地なら測量図があるので確定が簡単ですが、路線価がある地域なら古くからの住宅地や商店街などで、おそらく測量図は無いのでしょう。
測量図が無い場合は、親御さんや関係者に聞いて、境界を推測するしかないわけですが、これがなかなか難しい事です。

相手方がどうした根拠で、越境していると言っているのか、土地家屋調査士が調査したのでしょうから、調査士本人も交えて説明を受けられたらどうでしょうか。

話しを聞いて、それでも先方の主張に納得できないという場合は、こうしたらどうでしょう。
同じようなケースで私は昔、どうしても境界を納得しない隣地所有者に、
●境界が当方の主張どおりなら、隣地測量費は隣地所有者持ち。
●境界が当方が主張している地点と違うのであれば、隣地測量費は当方負担。
との約束で、隣地を測ったことがあります。


次に、購入価格は妥当か？の件ですが、実勢価格が路線価を上回っている地域、路線価とほぼ同等の地域、路線価より実勢価格のほうが下の地域と、路線価と実勢価格の関係は地域によりバラバラですから、価格が妥当かは私は分かりません。
ただし、他の土地もそれ位の価格帯で売り出されているのなら、妥当のような気もします。


解決方法ですが、一方的に越境しているのであれば、それまでにも相手に迷惑をかけている訳ですし、先方の「越境している部分を買い取ってほしい」は、当然の要求だと思います。
価格が妥当なら、この際買い取られたらどうでしょう。


ただし場合によっては、そもそもの越境している理由が、昔々は隣地同士が親子や兄弟間で、その後売られたり、代が変わったりの場合があります。
そうした場合なら、どっちが悪いとは言えない面があるので、その場合ならお互いに痛み分けみたいな感じで、解決を図られたらどうでしょう。

具体的に言うと、相場より若干購入費をまけてもらうとか、分筆費用は先方に負担してもらうなどです。

その他の解決方法としては、土地が広くて越境しているところを引っ込めたりしなくても、売買に支障ないような場合なら、越境の事実を認める念書を交わして売買することもありますが、今回の場合それは、当てはまらないようです。



あなたのほうが、越境をなぜしていたのか？先方はなぜ越境を許していたのか？の理由によって、解決方法が違ってくるのだろうと考えます。

山林分譲、再販売サギ

質問

27年前に　利殖投資目的で区画分けされた土地(山林)を買いました、現在は野放し状態になり今後の利用目的もありません。

出来れば早く処分したかったのですが、なかなか買い手も見つかりませんでした。そんなある日一通のダイレクトメールが届きました。

某不動産会社からの葉書でした、(当社は土地を売りたい方を募集しています、当社のお客様にご紹介できる土地が無い為募集しております）との内容でした、翌日その会社に電話を掛け詳細を聞いてみたところ、直接の買い付けではなく不動産アドバイザーとして他の人に紹介するシステムと言っていました。

その為実測取引で測量会社に20万円その不動産会社に手数料20万円　合計40万円必要との事でした。4ヶ月の媒体契約を結び必ず売りますと言っていましたが、果たして信用していいものか迷っています。

インターネット上には地域不動産名簿にもホームページにも実在していましたが新手の商法にも思えます。

他愛も無い質問で申し訳ありませんが、良きアドバイスをお聞かせ下さい。

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回答

その会社が、サギなのかは、分かりません。

しかし、書いておられる内容の商法は、新手の商法では無く、山林分譲の被害にあった人を更にだます、かなり前からある商法と、極めて内容が似ています。（爆）

この商法ならば、結局最終的には売れないわけですが、これに応じると、更に一年後くらいに、まただまされることになります。（爆）

その際の手口はこうです。
「○○会社に騙し取られた金を取り返そうと、被害者の会を作りました。入りませんか？
弁護士費用などの活動費として○○万円必要です。」（爆）

山林分譲をめぐっては他にも、「あなたのお持ちの土地が、ある開発計画の予定地内に入っています。当社が買い上げの現地説明会を○月○日に開きます。参加を希望される方は参加費用○○万円（○○空港からの飛行機代も含みます）・・・」とやる手口も有ったり、他にもたくさんあるようです。

こうしたサギは、今問題になっている「次々リフォーム」と同じで、一度騙されると次から次に新しい手口で、騙されるようになっているようです。

結局、元は同じなのでしょうね。
たどっていくと、最後には少数のサギ師たちに、行き着くんだと思います。
彼らが会社名を変え、手を変え品を変え、騙してくるんでしょう。


それから、地域不動産名簿にあったとの事ですが、ご忠告しておきます。
今時の不動産サギは、実在しない会社で行なったりしません。

業界団体に所属し、実際に事務所もあります。
更に念の入ったことには、「宅建業登録番号のカッコ内の数字が多いほど、業歴の長い会社で信用できる。」とのアドバイスが世間にあることを逆手にとって、古い休眠会社を買い取っていたりします。
当社は信用第一で、○○年営業などと、うたっって。

ろくでもないサギ師集団だと言えますが、更に更に、この話しがややこしいのは、山林分譲で売られた分譲地をまとめ、再開発した団地が実際にあったりする事です。


この話しがサギなのか？は、結局、ご本人が本人の感性で判断するしかありません。
内容、受け取る感じで、ご判断下さい。


それにしても、サギ師が横行する、嫌な世の中ではあります。

不動産購入、ローンが得か、現金購入が得か？

質問
はじめまして。土地の購入を考えているのですが、ローンは組まず貯金や親から借りたりとかき集め、現金で払おうと考えてたのですが、そうすると一度に税金がかかってくるから、一度ローンを組んでしばらくしてから一括で支払えと親が言うのですが、本当でしょうか？

ローンを組めばもちろん金利も付くし、長い目で見ればどちらが得なのでしょうか。
よろしくお願いいたします。

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回答


この質問は、実務でも意外と多いですね。
お金持ちの方が、世の中意外に多いのだろうと思います。
そして、どちらかというと、この質問をしてくる人は、自営業や農家の方に多いです。

これらの方たちのなかには、はっきり言って所得をごまかしている人達が居ます。（爆）
申告所得をごまかしているなら、言っている事は、あながち間違いではありません。


少し説明しますと、例えば自営業者が、過去の申告所得に比べ、過大な自己資金を持っていたりすると、その自己資金はどうしたのか、税務署から聞かれます。

過去も現在も含めて、到底貯金できそうも無い金額しか所得を申告していないのに、不動産購入にあたり、いきなり数千万円の自己資金を出したりすると、ようは過去の所得が、もっとあったのにごまかしていたんでしょうとの話になるわけです。

そんな事じゃなく、まじめに脱税せず貯めたお金なら、いくら現金で払っても、税金がかかったりしません。

税金と聞くと、なんだかんだ理由をつけて、むしりとられる印象がありますが（爆）、まじめに貯金して、家を買ったような人に、「貯めすぎじゃ」と、税金かけたりするような無茶は。いくら「お上」でもしないわけです。（爆）


また、親ごさんから借りたのでなくもらったのに、書類上だけ借りたようにした場合は、贈与税がかかります。

これも、親御さんから借りてキチンと返すのであれば、税金がかかったりしません。


繰り返します。
税金をごまかしたお金を、自己資金で出すのでなければ、自己資金を貯めすぎだからと、税金がかけられるようなことはありません。

ローンを使えば、保証料だ何だとお金がかかります。
後ろめたいお金でなければ、現金で建てたほうが得です。

自営業、修正申告での住宅ローン

質問

自営業6年目です。中古の戸建てを買いたいと思いましたが、申告した年収が低すぎます。
今年が120万、去年が250万、一昨年が230万といった具合です。

購入したい物件は4LDK築8年で1650万円で、自己資金は500万程度ですので融資希望額は1150万です。
銀行は自営業者の年収は200万以上が対象と言っておりました。
そこで今年の分を修正申告した場合、これは審査で通用しますか？
他に借金（ローン）や滞りはありません。

どうしても欲しい物件が出てきて猛反省のこの頃です・・・。



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回答


以前書いた、　自営業者のローン　を読んでいただければ、分かるとおり、現在修正申告でのローン審査は、銀行は行なわないはずです。
修正申告する前の年収でしか、審査しません。
理由は、以前書いている通りです。

ただしこれは、銀行が行なわないというより、保証会社が行なわないといったほうが正しいかもしれません。

ですから、例えば保証会社を使わない信用金庫のプロパー融資なんかだと、その信金自体がＯＫすれば、修正申告した年収で審査してもらえる可能性があります。
ようは自営業者であれば、「取引銀行との、付き合いの深さ次第。」です。

これが難しければ、いわゆるノンバンクであれば、融資条件は銀行に比べ緩くなりますので可能かもしれません。
ただし、審査が甘い分、当然金利は若干高くなります。

どんなノンバンクがあるかは、インターネットで検索すれば出てくるはずですから、ご自分でどうぞ。（爆）

しかし。こうした質問が来るたびに思うのですが、不動産業者は何をしてるんですかねえ？？？
業者を通していない、取引なんでしょうか？不思議です。

借地権マンション

質問

はじめまして。
一部借地権マンション（旧法借地権）のマンション購入を考えております。
将来、売却・賃貸するのに問題ありますか？
借地期間が終了したら契約更新は可能となっていますが、土地所有者が自ら使用すると更新を拒絶した場合、どうなるのでしょうか？
宜しくお願いします。

-------------------------------------------------------------
以前の質問を読んでください。

地主が更新を拒絶したらどうなるかは、その時点での裁判所の判断になります。
地主借地人双方の、土地使用の必要性その他を裁判所が判断するわけですが、実際には、建物がある間は地主には戻らない。そう考えていて良いと思います。

ですから、旧法の借地権でのマンションなら、さほど問題ないんじゃないんですか？
借地期間が終了したら？と心配しておられますが、その期間は１０年２０年の短期ではないはずです。

そうであれば、借地期間が終了する頃には、建物も建て替えの時期に入っているでしょうから。

建て替えも、必ず出来ないといやだとの事であれば、土地所有権マンションをご購入下さい。

牧場＆農地売買の注意点

質問


質問させていただきます。知人が３０年程前に「牧場＆農地」として使用していた土地（現在は雑木林になっています）の一部を、知人の依頼で購入することになりました。
購入予定の土地（５区画）の「全部事項証明書（権利書）」を取り寄せたところ、２区画の地目が「山林」、２区画の地目が「原野」、１区画の地目が「畑」となっています。

この土地に別荘等の建物をたてることは可能なのでしょうか？
「畑」の場合、地目変更にお金がかかると聞いたことがあるのですが？また、市街化調整区域の場合も問題があると聞いたのですが・・・。

このような土地を購入する場合、何が問題で何を注意すれば良いのか・・・等のご指導程、よろしくお願いいたします。

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回答

家をお建てになりたいのでしたら、まず家が建てられるのかどうか。次に生活をする設備は有るのか、それらの設備を引くに要する費用はどのくらいかを調べる必要があります。


１．家が建てられるのかどうかを調べる。
物件所在地の役所に行き、建築審査課（名称は役場により違うかもしれませんが）を訪ね。家が建てられる地域に所在しているのかを尋ねる。
その際、出来れば所在がはっきり分かるように、ゼンリンの住宅地図を持って行く。

役所の建築課というと、素人が訪ねても追い返されるように思っている人も多いですが、建築や不動産業以外の人でも、訪ねていって良いし、教えてくれます。ただし親切にしてもらえるかは別。（爆）


２．電気・ガス・水道を調べる。
これらの設備がきているのか、きていなければ引くことが出来るのかを調べる。
これも水道局・ガス会社・電気会社を電話帳で調べて、訪ねていけば教えてくれます。

田舎の場合水道などは、すぐ近くまで来ているが私有管で、分岐承諾が要る事もありますし、口径によっては水圧が低くなるとの理由で承諾がもらえず、新たに遠くから引っ張ってこないといけない事も、ままあります。

水道がきているのか、引いてこないといけないのか、引く事自体出来ず井戸なのか。
井戸なら飲用可能な水質か、水枯れすることはなさそうか、概算工事費は？を調べないといけません。


その他にも前面道路の所有関係や、地盤はどうか、境界はハッキリしているのかなど、調べないといけない事はたくさんありますが、それを言い出すと、項目が百項目以上になりますし、挙げたところで一般の人に調べられるはずも無いので省略。（爆）
実際の話し、完成宅地や市街地の売買でなく、山林やただの原っぱみたいなところは、売買に慣れた業者じゃないと、完璧に調査する事はできません。



最低限の事ですが、以上の事を調べてみれば、買ったけど家が建たなかったなどの最悪の事態は避けることができます。
細かい事を言えばキリが無いので、あとは、お知り合いとの事ですから、信頼できる相手であれば、買われてもいいかと思います。

夫婦共有名義

質問

はじめまして。現在購入する土地も決まっており、その土地に家を建築する予定も進んでおります。

土地からの購入で、初めてだらけのことでわからないことも多く、ご質問させて頂きました。

住宅ローンを、夫婦合算で労働金庫にて融資してもらう予定です。土地の名義を、夫5：妻5としたいのですが、労働金庫からはできないと回答がありました。融資申し込み時の形態は、夫が主となり、妻は連帯保証人となっております。申し込み時に、土地の名義を5：5にしたいといったはずなのですが・・・。

どうにかしてできないものなのでしょうか。

不動産屋からは、夫婦名義をわける場合は、別々の口座に融資額を振り込んでもらわないといけない、といわれますし（税制上の関係で）、労働金庫からは、最初から、夫と妻の通帳に半分ずつ融資額を振り込むことはできないと言われました。名義をわけるということは、ローン引き落としも夫・妻、別々の口座から引き落としになってしまうのでしょうか。

他に夫婦共有名義にされたかたに聞いたら、最初に銀行に言ったら全て銀行側でやってくれたといっていましたし・・・。

何かいい方法があれば教えて下さい。宜しくお願い致します。


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回答

労金に限らず、どこの金融機関でも共有名義を断わられた事など無いので、このご質問では、なぜ労金が駄目だと言っているのかの理由が分からず、答えようがありません。
よろしかったら、コメント欄にでもその理由を書いて下さい。

それから、融資金を別々の口座に振り込んでもらう必要もありませんし、別々の口座から引き落としをする必要もありません。

税務署は、そこまで要求していません。
共同で買うなら、負担割合に応じた共有名義にしておけば、それでＯＫです。


それにしても、この業者は分かりもしないで、間違ったアドバイスをするのはよくありません。（爆）

加えて、住宅を建てるとの事ですが、住宅会社の営業もアドバイスしてくれないのでしょうか？
業者選びは、慎重にしたほうが良いのですけどねえ。