2006年01月21日

投資用不動産の購入時期について

質問
投資用の不動産を買おうかと考えています。
といっても、昨年夏以来、なかなかいい物件には巡り会えていませんが。。。

が、マキさんのブログを見ると、いまは投資不動産のブームで、やめたほうがいいとのこと。
鈍い私はブームということすら、知りませんでした。
ってことは、まだまだ、物件の価格は下がるとお考えでしょうか?

非常〜に難しい質問であることは承知しておりますが、「投資ブームに乗った人が、投げ売りをする」と書いていらした理由が知りたいのです。(単に、利回りを計算しないで買ってしまった人が投げ売りする、という意味ではなく、まだまだ不動産は下がりますよっって意味でしょうか)

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回答
以前の投資用不動産についての質問を読まれたうえでの、ご質問ですね。

まず最初にお断りしておきたいことは、不動産投資は今までも資産を増やすための有効な手段でしたし、これからもそれは変わら無いだろうとは、私も思っていることです。
決して不動産投資に、悲観的な訳でも、否定的な訳でもありません。

たとえば今、ライブドアショックで、株式市場は混乱しているようですが、株式投資は昨日まで元気がよかった会社の株が、1日で状況が変わることがあっても少しもおかしくありません。
過去にも雪印や、その他の有名企業が不祥事や事件を起こし、株価が暴落したケースがたくさんあるのを見ても、不動産投資には不動産投資なりの利点があると思っています。

では、私がなにを言いたいのかというと、不動産投資はこれからも有利な投資対象であり続けるでしょうが、今は投資対象の時期ではありません。と言いたいのです。


今の不動産投資を取り巻く状況は、完全なバブル状態です。
銀行や生保、優良企業のあり余ったカネが、行き場を失って、不動産ファンドに、流れ込んでいます。


こうしたなかで投資用不動産を買うのは、株で例えるなら、高騰していつ下げてもおかしくない株を買う様なものなのです。
その株を買って、さらに高値で売り抜けられれば、それで良いのですが、それが出来なければ塩漬けにするか、損切りしないといけません。

高騰した不動産を買って、なおかつ利益をあげるのは、プロでも難しいことです。
転売はもちろん、保有しても元値が高ければ、利益は上がりません。


ファンドに投資している企業は、極端なことを言えば、損失を億単位で出しても、一向に構わない企業です。
現に株式で運用すれば、そうなることもあるわけですから。

ですから今は時期ではありません。


今、不動産投資で利益をあげられるのは、買う側ではなく、売る側です。
もしくは「私はこうして年収○○○○万円の大家になった」みたいなセミナーを開く側。
間違っても、聞きに行く側の人ではありません。(爆)


どうしてもというなら、高騰している投資用物件を買うのではなく、誰も目をつけていない市場を見つける必要があります。

ちなみに、今私は、自分のお客様には、ファミリータイプの中古マンションを買って賃貸にまわすことを勧めています。(投資用ではなく、居住用として造られたマンション)

北九州の場合だと、ファミリータイプのマンションは、例のマンション構造偽装問題以降、売れていませんから。


これは、株式の場合で高騰株の売買で儲けるのは、専門家以外難しいけれど、実態以上に評価の下がった誰も目をつけていない株を長期保有で持って、利益をあげるのは専門家でなくても可能だ、との考え方と同じです。

北九州以外の場所で、状況が同じなのかは分かりませんが、探せばそうした空白地帯が、あるのでは無いでしょうか?(その空白地帯は物件の場所かも知れませんし、物件種別であるかもしれません。)


それと投資金額・不動産投資に何を求めるのか?によっても、探すものは異なると思います。

それから、以前「投資ブームに乗った人が、投げ売りをする。」と答えているのは、そんなに深い意味はありません。
字句の通り、今回の不動産ブームに乗り、今後賃貸市場はどうなるのか?そうしたことを深く考えないで買った個人のなかには、投げ売りする人が必ず出てくる、との意味で書いたものです。



追記
ほとんど更新してないのですが、こんなのもつくってます。
不動産投資ネット
ヒマがあれば読んでみてください。
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2006年01月04日

不動産投資:投資物件のローン

新年のご挨拶が遅れましたが、皆様
明けましておめでとうございます。

最近は、更新のとどこおりがちな当相談室ですが、本年はせめて一週間に一度程度は更新したいと思っています。
どうぞ本年もよろしくお願い申し上げます。

では、今年最初のご質問です、


質問
はじめまして。宜しくお願いします。

東京都港区の中古マンション(2年前に現金購入。ローンなし)に住む、38歳の会社員です。

投資用に、港区の新築マンション(3800万円、44平米)の購入を検討しています。購入資金の7割程度を銀行から借り入れたいと思っています。引渡しと同時もしくは、数ヵ月後には、賃貸に出す予定でおります。

このような私が銀行から借り入れる場合、住宅ローンを使うことができるでしょうか。その場合、住民票の移動が必要と聞きましたが、実際に住んでいないことが後で分かると、問題が発生する可能性がありますか。移動するタイミングはどのようになりますか。引渡しと同時に賃貸募集するのは、よくないでしょうか。

あるいは、あえて目的をいつわらずとも、区分マンションの投資目的ということで、住宅ローンと類似の条件(期間、金利、保証人なし)での借り入れが可能でしょうか。
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回答
まず最初に、大前提として、ローンに対する扱いは、金融機関ごとに違います。
ですから、a銀行では融資してくれなかった案件が、b銀行やc信用金庫では融資してもらえたりしても、おかしいことではありません。

融資金額や融資金利、返済期間などの融資条件も同様で、金融機関ごとに異なります・

次にこれも。基本的なことですが、居住用の住宅ローンと、投資マンションのローンでは、同一銀行でも商品が違います。


最近は差がなくなっていますが元々

借入本人が住む居住用の住宅ローンは、低利・長期融資。
投資マンションのローンは、居住用の住宅ローンに比べ短期で、物件価格に対する融資割合も低く、金利も若干ですが高め。

です。


なぜ差がついているのか?


投資用のマンションは、
1.居住用の家と違い、支払いが苦しくなれば、すぐ払いを止める
2.競売にかけた時、借家人付の分だけ落札額が低く、担保割れ額が大きい。
3.投資物件を買う人間なら、金を持っているだろうから。
4.「地価上昇に手を貸す事になる。」など政策的な意見に配慮して。
などなどの理由からです。


このうち「支払いが苦しくなれば、支払いを止めるや、借家人分だけ落札額が・・」は、今や居住用と差がなくなってきています。

それに、現在は貸出先が無いといった事情もありますので、投資マンションのローンでも積極的に行なっている金融機関も増えています。


それで、ご質問の
「実際に住んでいないことが後で分かると、問題が発生する可能性がありますか。移動するタイミングはどのようになりますか。引渡しと同時に賃貸募集するのは、よくないでしょうか。」ですが、これについては、

良くない事かと問われれば、以上述べた理由で、良くない事です。

ですが、融資実行前に投資目的での購入であることがバレず、返済が滞ることも無ければ、融資後に賃貸していることが銀行にばれても、融資金の一括返済を求められるようなことは、現実的にはありません。


以上回答ですが、実際の借入れをどうされるかは、ご自分でご判断のほどお願いします。

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2005年07月02日

不動産投資の質問

質問
私は最近不動産投資の勉強を始めました。
不動産セミナーに参加したところ、○○○マンションの営業マンから勧誘を受けました。

最近巷で流行っている?投資用ワンルームマンションのようです。
サラリーマンの友達にも他社からたくさん勧誘の電話がかかっているようです。
資料もいろいろ読んでみましたが、本当に儲かるのか?ちょっと躊躇しています。
そこで、投資用ワンルームマンションについてアドバイスを頂けませんか?

私自身はいずれ中古のアパート物件(土地つき)を購入してアパート経営をしたいと考えています。
ワンルームマンションは、「マンション」であるがゆえに
1.30年ローンが完済したときに借りてくれる人がいるのか
2.30年後資産価値があるのか
3.老朽化したとき建替えが簡単にできないのではないか
4.土地がないので、別の運用ができない
という問題を感じています。

さらに、ローン返済中の問題としては
5.空室があったとき、アパート1棟なら家賃の余裕がありますが、ワンルームだとゼロになってしまう。
6.空室家賃保証期間が短い。
7.マンションの積立金まで計算すると利幅が少なくなるのでは。
という感じを持っています。

他にも「こんな落とし穴があるよ」というアドバイスがありましたら是非お願いします。(_ _)


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回答

投資用不動産については、人それぞれ求めるもの、考え方が違うので、どれが正解は無いと思います。

例えば株でもボロ株を買って、大幅な値上がり益を狙う人も居れば、超優良企業で絶対につぶれないであろう、しかし値動きは無い会社の株が好きな人も居るわけです。

ですから、不動産投資に何を求めるかによって、買う物件が異なってくると思います。
例えばハイリスク・ハイリターンを狙うなら、競売で工場を落とせば、利回り30%以上なんて物件がゴロゴロ有ります。

その代わり空けば、いつ次の入居者が決まるか分かりませんし、滞納された場合追い出すのは容易ではありません。

一般に利回りは、工場>店舗>事務所>居住用賃貸の順に、低くなります。
逆に客は、居住用賃貸が一番多く、次に事務所、店舗、工場となりますので、リスクは住居賃貸が一番低いわけです。


それで本題ですが、私は「ワンルームマンションはダメで、アパートが良い。」とは思いません。
私の考えを順に説明させていただきます。
1. 30年ローンが完済したときに借りてくれる人がいるのか

については、30年後にも家賃次第で借り手はいますし、この問題はアパートでも同じだろうと思います。

2. 30年後資産価値があるのか

については、30年後にまだ投資資金を回収できていないような、低利回り物件なら最初から検討に値しない物件だと思います。

3. 老朽化したとき建替えが簡単にできないのではないか

これは確かに疑問が残ります。但しこの問題も、購入するマンションの管理次第です。ロクに修繕積立金が貯まっていないマンションもあれば、十分で管理のしっかりしているマンションもありますから。

4. 土地がないので、別の運用ができない

投資資金を回収し終えた時の話しでしょうし、土地付アパートでもその時は、新たな資金投資が必要です。

5. 空室があったとき、アパート1棟なら家賃の余裕がありますが、ワンルームだとゼロになってしまう。

同じ投資資金なら、ワンルームの場合複数戸、買えるでしょうから同じです。
逆にワンルームのほうが、場所・建物を違う物件にすれば、空室リスクを分散できます。

6. 空室家賃保証期間が短い。

これはアパートでも同じでは。

7. マンションの積立金まで計算すると利幅が少なくなるのでは。

これもアパートでも、外壁塗装費用・給湯器取替え費用などが必要ですから、強制的に引き落としされないだけで、ご自分で積立が必要です。


以上のようにワンルームがダメで、中古の土地付アパートだったら良いではなく、ようは物件次第なんだと考えています。

中古アパートを相場で買うより、格安のワンルームがあれば、それを買ったほうが儲かるわけです。

但し、ワンルームでも良いと思うとは言っても、ワンルームに投資するならバス・トイレ一緒の物件は避けるべきですし、正味専有面積が23m2以下のものは、10年後.20年後を考えれば、止めた方がいいです。
今後は大家が客を選ぶのではなく、客から物件が選ばれる傾向が、ますます強くなっていくのですから。

更に、新築のワンルーム投資マンションを買って儲かるのかと尋ねられれば、それらの会社の営業妨害になりますが、私は否定的です。(爆)

収支をご自分で計算してみれば分かると思いますが、土地が右肩上がりで上がっていた当時の発想通り、値上がり益頼みでしか、それらの物件は収支が均衡しないはずです。

これまでの不動産投資の場合、値上がり予想益がどうで、節税効果がどうで、で話される事が多かったと思いますが、私は値上がり益なし・節税効果なしで計算して、収支が合わないなら、そんな物件は投資にならず止めた方が良いと思います。


それと、こんなことを言うと、せっかくの意気込みを萎えさせる事になるかもしれませんが、(「こんな落とし穴があるよ」というアドバイスがありましたら)との事ですから正直に言いますが、今は不動産投資の時期ではありません。

失礼ながら、今から勉強して不動産投資をするのは、バブルが崩壊しかけている頃に、それと気づかず、「株が儲かるらしいから、今から株を勉強しようと思っている。」と言っていた頃の、私と同じようなものです。(爆)

ハッキリ言って、もう遅いです、もうすぐこのブームは終わります。
もともと今回の不動産投資ブームが、どうして起きたかと言うと、やはり外資の力だと思います。

日本の不動産価格が、収益力からみて大きく割り込んでいた時に、外資は何年もかけて、都心の一等地を買いあさり、金儲けが下手で投資にうとい日本人を「金持ち○○○」などの本で、ありがたくも啓蒙していただき(爆)、日本に不動産投資ブームを起こして、昨年末までに大もうけして日本市場を去っています。

今日本に残っている外資は、本国の投資資金を運用しているのではなく、遅れて出てきた日本の法人・個人の金を集めて、運用しているのです。
そうして、作られたブームですから、早晩終わります。


ですから不動産投資を本当に始めるならば、あと3年もすれば、今回の不動産投資ブームに乗って、買った人のなかの何割かが、「入居者が入らない。」「思ったほど儲からない。」話が違うと、嫌気売りを始めるはずですから、これらの物件を、叩いて買っていくのが、正解だと思います。

そして5年も経てば、少子・高齢化で日本の不動産は、もうだめだと言われ始めるでしょうから、その時までに不動産をきちんと勉強しておけば、儲けのネタがあっちにゴロゴロ、こっちにゴロゴロの状態になると思います。(爆)


その頃になればまた、日本市場を去った、外資が戻ってくるんでしょうけど。(大爆)

posted by アムズ at 10:50| Comment(2) | TrackBack(1) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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