2005年10月26日

お知らせとお詫び

しばらく更新を怠っております。
にもかかわらず、毎日2・3通の質問メールを頂いています。

さすがに断りもなく、お休みしておくのは悪いなと思い、お知らせをしておきます。

エ〜、私今月、北九州市で不動産業を開業しました。
で、私の能力の限界を超える未処理案件が、実際の仕事でたまってます。

申し訳ないんですが、そうした事情ですので、しばらくこちらのブログは休ませていただきます。

本当は月末までぐらいまで断りなく休んで(爆)、それまでに本業の仕事を片付けて再開しようと思っていたのですが、どうも今の状況ではそうもいかないかと思います。

出来るだけ早いうちに再開するつもりですから、ご了承下さい。

それから、せっかくご質問いただいても、ほとんどの方の質問内容が以前答えているものと、同じような質問です。
で、その場合お答えしませんので、あしからず。
また私の場合、質問に個別に答えることもしていません。

当ブログは管理人が趣味で答えているものです。
無料である代わりに、ご質問を取り上げる取り上げないは、私のまったくの独断とその時の気分で行っています。(爆)

今後もたぶん今回のように、自分の都合で休んだりします。(爆)

まことに勝手ながら、それでもよろしければ、ご質問下さい。


それと再開までの間、もしよろしければ、こちらのブログも見てみてください。
北九州の不動産王への道(爆)
こちらは、ブログランキングに参加していますので、毎日更新してます。(誠に自分勝手:爆)





posted by アムズ at 20:40| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年10月12日

不動産に関する言い伝え

質問
新築したとき、知人や親戚、身内から、「家を建てたら、三年は気をつけろ」
という言い伝えを教えてもらいました。
どうして、このような言い伝えがあるのでしょうか?

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回答
このご質問者は完全に、質問する相手を間違えておられます。
私が別ブログでやっている、日記を読んでいただければ分るとおり、私は言い伝えや家相などを一切信じない男です。
ですから、そんな人間に言い伝えの根拠をお聞きになるのは、間違いです。(爆)

ですが、こうした質問は嫌いではありません。
なぜなら間違って答えても、問題無いでしょうから。(ご質問者はそれでは困るでしょうが:爆)

このブログの一番初めを読んでいただければ分るとおり、当初このブログは、こんなにまじめに答えるつもりで始めたものではありませんでした。

ネットにたくさんある、不動産関連の相談室、それらをパクッてといいましょうか、パロッて、極めてふざけた回答の相談室にしようと思っていたんですね。
ところが、私の意に反して、まじめな質問が多く来たものですから、回答をふざけるわけにもいかず、自分なりにきちんと答えていたら、いつの間にかこうなってしまっていました。

人生、自分の思い通りには、いかないわけです。(爆)


それで、回答ですが、「家を建てたら3年〜。」は、家を建てたら何かと気苦労が多くなる、「病は気から」というように、やれ新築祝いだ、やれお祝いのお返しだ、来客だとやっていると、気苦労から病気になったりする事がある。
さらに環境の変化で体調が崩れたりすることもある。
旅行に行って、枕が替わっただけで、寝付かれない人もいるくらいですから。
さらにさらに、知らない土地に行けば、一から始める近所づきあいのストレスなんかもありますね。

そうしたもろもろの事で、ストレスがたまり病気になったりするので、落ち着くまで気をつけなさい。
どうもこうしたことから来ているようですね。


ついでに言っときますと、不動産に関する言い伝えには、このように根拠があり伝えられているものと、何の根拠も無い迷信があるようです。

例えば、それなりに根拠があるものには家相があります。
有名な建築家である清家さんという方が、書いた家相の本を昔読んだことがありますが、家相はその昔、人生の教訓や現代での建築基準法の役割を果たしていたそうです。

例えば鬼門である北東の方角にトイレを作らないのは、冬場北向きで冷たいトイレに入ると、急に寒気に当たったお年寄りが倒れる可能性があるからで、裏鬼門(南西)もダメだといわれているのは夏場、西日を浴びたトイレが臭気を放ち、ウジもわいたりして衛生上も良くないからだそうです。

他にも、庭に大きな池を作るなというのは、散財を戒めるためと、池の湿気が日本の伝統的家屋である、木造建築に良くないためだとか。

ただし、これらの言い伝えは、冷房や水洗トイレが無い昔は根拠があったものの、今では無視して支障無くなっているものも、多いようです。

お家を建てられたのならお分かりでしょうが、鬼門裏鬼門を外して水周りを配置すると、使い勝手が悪い間取りになります。


ですから結論としては、こうした言い伝えは、どこまで信じてどう取り入れるかは、ご本人しだいです。

なんだ信じないって言ってるわりには、意味なんかも知ってるジャンと思われたでしょうか?

そうです。不動産やっていますから、私自身はそうしたものは信じませんが、家相や言い伝えの由来なども一通り勉強はしてます。

う〜ん、今回も最後はまじめに答えてしまった、失敗だ。(爆)


追記
ところで、私、今般北九州市で不動産業を開業いたしました。
で、独立を記念して、別ブログでやっている、私の日記で人気ブログランキングに、3日前から参戦しています。

「オォそうか、じゃあひとつ応援してやるか。」そう思っていただける心優しいかた、そちらのブログに飛んで、ブログランキングのところをクリックしてもらえませんか。
お願いします。(爆)↓

北九州の不動産王への道(爆)

posted by アムズ at 10:36| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年09月13日

父親の借金に関し、名義変更

質問

はじめまして。こんにちは!お聞きしたいことがあります。
実父が権利書を抵当に借金をしていることが分かり私と姉で出し合って大部分返済しました。
またこんなことが起きないよう母も私たちも父の手が出せないようにしたいのですが。

名義を変更するだけで父が勝手に持ち出しても効力がなくなるでしょうか?
父は少しは今の所反省しているようで名義変更は了承しています。
でもまた必ず同じことを繰り返すので権利書は何とかしたいのです。
どうかアドバイスをお願い致します。 



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回答


お父様が借金をまたしないように、不動産の名義を変えたい。
変えると、もう借金は出来ないか?との質問ですね。

結論から言うと名義を変えれば、不動産を担保にした借金は出来ません。
家を第三者に売る、そうすると前の持ち主は、もうその家を担保に、当然ですが借金は出来ません。それと理屈は同じです。

不動産に抵当権を設定するには、権利証(登記済証)・名義人の実印・名義人の印鑑証明(3ヶ月以内のもの)が必要です。

更に付け加えておきますと、不動産の名義人と借入者が違う場合、名義人本人の意思確認をせずに金を貸せば、借入者が返済を滞らせても、担保の不動産を競売にかけることは出来ません。

名義換えは、司法書士に頼んで変更します。登記代・司法書士報酬が必要です。
その他にも税金が必要になります。税理士さんにご相談下さい。

それから、名義を変更すれば、不動産担保の借金は出来なくなりますが、小口の借金は出来ます。
数十社から借り入れれば、かなりの金額になるわけで、本当のところは本人の自覚次第ではあります。
お父様も、懲りているのでしょうが。
posted by アムズ at 07:38| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年09月08日

父の家のリフォーム、名義について

質問


こんにちは。ご相談させてください。

義父(妻の父)所有の家屋を私の負担でほぼ全面的にリフォームする予定です。(土地は義父所有。)

リフォーム後は、家屋を義父と私の共同名義にしたいと思います。(せっかくお金を出したので。)

その持ち分の割合というのは誰がどのようにして決めるものなのでしょうか。
固定資産税は、その割合に応じてそれぞれ支払うんですよね。

妻には兄がいますが、将来、相続ということになった場合、家屋も父所有分を兄妹で分けることになり、そのため、相続後は、家屋は、私と妻と義兄(妻の兄)の共同名義になるという理解でいいのでしょうか。(妻の母は既に他界。)

何か面倒そうなので、リフォーム前の段階で私が義父から家屋を買い取れば、相続のことは考えなくていいようにも思えるのですが、どうなのでしょうか。

本当は、義父の土地に関するご相談もしたいのですが、家屋だけでも訳が分からないので、今回は遠慮しておきます。

お忙しいところ恐縮ですが、何かアドバイスがあれば、お願いいたします。





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回答


これはそんなわけには、いかないんじゃないでしょうか?

リフォームはリフォームであって、売買や贈与で名義を移すこととは、別物ですから。

それから、父親名義の家に子供の資金で、増築をすると贈与税がかかってくると聞いたことがあります。
税務署側からすれば、父親の資産を増やすための行為になるらしいです。
取る側からすればそうかもしれませんが、一般の人間の感覚では「エッ、何で???」だろうと思いますが・・。

もっとも、「そんなひどい事になるのよ。どう思う。」と、聞いたことがあるだけで、本当にそうなのかは確認取った事ありません。(爆)
リフォーム時の税金がどうなるか?は、不動産業者の領分じゃありませんので。(爆)


税金に関しての質問時には、いつも書いているように、税理士さんか税務署にご相談下さい。
おおむね一般的な感情と合致していますが、時々「エェ〜、(税務署側では)そんな解釈になるの???」というのが、税金です。(爆)
ですから、くれぐれも不動産業者にリフォームの税金を聞いて、実践したりせず、専門家に聞いて下さい。(爆)

聞くポイントは、下記の通りです。
1.贈与税の対象になるのか?
2.建物を買取り、リフォームした場合の税金は?土地建物を買い取ったときの税金は?


贈与税の対象となるにしても、リフォームは増築と違い、登記をしませんので普通は税務署にその事実が判りません。(爆)
ですが登記をすれば、登記所から税務署や区役所に書類が回る仕組みになっているので、それが分かります。

評価額が高くなければ、買い取ってリフォームしたほうがいいのかもしれません??
区役所で土地建物の評価証明を取って、税理士さんにご相談下さい。

posted by アムズ at 06:28| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年08月31日

離婚?名義変更について

質問
私は岡山に住む40才独身です。結婚を約束して土地を購入しました。
土地は彼名義で購入しました。彼は離婚歴があり子供が三人います。子供は元奥様がひきとってそだてておられます。
この先財産のトラブルになる可能性もあるから最初は土地は私名義で購入しようと考えたのですが私の年収が少なかったので彼がローンを組むということになりました。

しばらくたって家を私名義でローンをくんで建てました。
しかし彼の転職で遠距離となってしまったことやいろいろなことがあり二人の関係も終わってきてしまいました。

今でも彼が土地のローンを私が家のローンをはらっていて私がそこに住んでいます。
別れ話がでたとき土地の名義変更をすればいいのかなあと彼がいってましたが私はどうすればいいのでしょうか。
私は今住んでいるところを離れたくないのでここに住み続けたいのですが。



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回答


土地の名義をあなたに変えるのは良いとして、ローンは誰が払っていくのでしょうか?
彼がずっと払っていくのでしょうか??
その場合は、万一彼が将来支払いを滞らせるような事があれば、土地は競売にかけられることになります。

離婚した奥さんと子供達がそのまま家に住み、別れただんなさんが、ローンを支払い続けると約束した家を、結局支払い続ける事は出来ずに、売った経験が私にはあります。
始めはそのつもりでも、やがて再婚話でも持ち上がれば、そうなっても不思議ではありませんし、払う意思はあっても経済的に払えなくなる可能性もあります。

ローンが、あと何年残っているのか知りませんが、もしそうした方法を考えておられるのなら、この際売却して、お互いにすっきりしたほうが良いと私は思います。



そうじゃない、土地の名義をあなたに変え、ローンもあなたが支払っていくのなら、支払いさえ滞らなければ、名義変更の事実は銀行には分かりません。
銀行には内緒にして、ローンの債務者は彼のまま、支払いのみあなたがしていく事で、司法書士に頼んで、名義変更されたら良いと思います。
きちんと支払いさえ、行なわれているなら、途中で登記名義をチェックする事を銀行はしませんし、銀行にも迷惑をかけるようなことでもありません。

但し最後まで、間違いなく、支払い続ける自信があればの話しです。
もし将来、支払いが滞るようなことがあれば、債務者である彼にも、迷惑をかけてしまうことになります。


少しでも支払いに不安があるようなら、売却して心機一転、出直したほうが賢明です。
彼と一度じっくり話してみて下さい。


posted by アムズ at 12:40| Comment(1) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年08月25日

親から子への不動産譲渡について(生前贈与)

質問

表題の件につきまして

・不動産登記
・税関係(贈与税等)
 など

必要な手続きとお金がかかりそうな事象にはどのようなことがあるのでしょうか?

正直、申し上げましてこれから本などでいろいろ調べようと思っているのですが、
どのような本を買えば良いかもわからない状態です。
おすすめなど有りましたら教えて下さい。

よろしくお願いいたします。


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回答


税金の件なら、本なんか読むより、税理士さんに聞くか、税務署の税務相談室に出かけて聞かれるかを、お勧めします。

ご存じない方も意外と多いのですが、各地の税務署には税務相談室があります。
納税者のために、税金に関しての事なら、あらゆる質問に答えてくれます。
税務署がやっている事ですから、無料で、しかも確実です。
脱税の指導は行なってくれませんが(爆)、節税の方法なら教えてくれます。

なぜ本など読まずにというかと言うと、本なら1時間かけて理解する事を、面談なら10分で理解する事ができるからです。
それに、日本の税制は、当の税務署職員でさえ、担当部署以外の専門的な質問には、即答出来ないくらい複雑で、また改正も頻繁に行なわれています。

質問内容によっては、相談官も即答出来ないでしょうが、その場合は専門部署に取り次いでもらえるか、あとで回答を教えてくれます。

一度、質問内容をまとめ、出かけてみて下さい。

それから、質問するその質問が分からないという方もいらっしゃいますが、その場合に限っては本を読んだほうがいいです。
出来るだけ分かりやすく、書かれている本を、選ばれたら良いと思います。

最後に、登記の件は司法書士が行ないます。
この件は、こんなふうに登記すれば、登記代が安くなるなんて事はありませんので、勉強する必要はありません。

posted by アムズ at 06:56| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年08月22日

住宅ローン、相続の場合の名義人

質問

五千万程度の価値の土地建物を所有し、家賃収入が14万+25万、年金5万の収入を見込める無職の66歳の女性が亡夫の一千万程の住宅ローン(毎月の返済は8万程度)を引き継げるものかどうかアドバイスをいただけたら幸いです。

長くなりますが、以下に現状を書かせて頂きます

私は嫁いで実家を出て15年になり、父と母が二人で暮らしておりました。
三階をアパート(たった二所帯ですが)にして貸し、二階が住まい、一階で自営業をしていました。
父が先日急死し、父母の住んでいた家は住宅ローンが残ったままでした。
団信に入っていなかった状態でしたので、銀行の住宅ローンが残る状態です。
金額は一千万ほどです。

どうしても払えない様子ならば、土地、建物を処分してローンを返済するしかないと思うのですが、母はその家で暮らし続ける事を望んでいます。
しかし母の所持金は一千万もありませんので、一括返済は出来ません。

ローンの残額は一千万程度、土地建物を売却すれば五千万程度になるらしく、相続放棄は考えておりません。

物件には住宅ローンを組んだときの抵当権が設定されています。
そこで土地、建物を母の名義にし、抵当権も母の名義に引き続き設定して貰い、ローンも母が引き継いで支払いを続ける事を希望しております。

現在は銀行に父の死亡届けを出し、応急処置的に、相続者代表として母の口座からローンを引き落としして貰えるように委任状を提出してある状態です。
三ヶ月以内ほどのうちに、相続人を決定して、遺産分割協議書を持参の上、ローンを誰が引き継ぐか申し出て欲しいと言われております。

その説明をしてくれた担当者から、母が高齢(66歳)であることから、母一人でのローンの引継ぎは難しいかもしれませんと言われてしまいましたが調査しないとはっきりとはわからないと、いまひとつはっきりした事は言いませんでした。
土地建物の名義を母にするかどうかもその時点で銀行に話していなかったので、それがわからないからそう言っただけなのかもしれませんが。

法定相続人としては母と娘(私)43歳専業主婦の二人のみです。
遺言書もありませんでしたので、法定相続通りになるはずですが、
私は現金も土地建物も求めないかわり、ローンの共同名義人にもなりたくないと思っております。なりたくないというより私は専業主婦で無収入なので、下手をすると私の主人と母の共同名義のローンになってしまうのではないかというのを一番恐れております。出来れば主人に何の迷惑もかけない方法を取りたいわけです。
母単独のローンにして貰えるのならば、夫に保証人になって貰うくらいはしょうがないと思っております。

つまり希望しているのは、死んだ父の残したもの全て、僅かな預貯金も土地建物もローンも全て名実ともに母の管理下に置きたいという事です。

母の収入は今は三階の毎月14万程度の家賃収入と年金が5万程度ですが、父母で自営していた商売を母一人で続ける事は困難なため、廃業とし、今まで自営に使っていた一階を店舗として貸す方向で動いており、相場では賃貸料は40万程度だとも聞いています。既に借りたいというオファーも来ている状態で、多少賃貸料が安くても、早く借り手を見つけたい現状から推測して、店舗の賃貸料としては25〜30万程度の店舗賃貸収入を見込めると思っております。

銀行さえ納得して引継ぎをしてくれれば、ローンの返済は現状では毎月8万なので、充分母一人で返済して行く事が可能だと思っておりますが、銀行がこの条件で納得してくれるかどうかが、相場や通常はどうなのかを全く知らないので、不安に思っております。

その銀行に直接聞くのが一番なのだと思いますが、下手に話しをして、強行に一括返済を求められたり、強行に私の夫との共同名義のローンでないと貸さないと言われてしまう前に、調査出来ることがあればしておきたいと思っていろいろ調べております。
何かアドバイスを頂けたらありがたいです。

どうぞよろしくお願い致します。



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回答

お母さん名義にして、お母さんがローンも引継ぎ、抵当もついたまま。
それで何の支障も無いと思います。

誰の名義になろうと、支払いが遅れれば、銀行は抵当物件を競売にかければそれで良い事ですから。

確かに約定で、ローン支払い中に名義を銀行に断わり無く、第三者に変更したりは、出来ないようになっています。
もしそうした場合は、銀行は一括返済を求める事が出来ると。
一括返済に応じなければ、契約違反で違約金を請求したりも出来るわけです。(現実にはそんな事は、しないでしょうが。)

但しこれは、債務者に、勝手にコロコロ名義を変えられたら、貸している側は不測の損害を受ける可能性があるからそう定めているだけです。
貸している側には、自己の貸金が回収出来なくなる可能性がある行為を、排除する権利がありますから。



相続の場合にまで、この人の名義にしないといけないと、強制する事は出来ません。
なぜなら、お母さんの名義にしたら、必ず損害が出るとの証明が出来ないからです。


まあ、貸している側のお願いとして、収入があり返済の裏づけがある人に相続してほしいはあるでしょうが。


安心していいと思いますよ。
銀行は延滞も起こしてない人に、ああだこうだ口は出しません。
posted by アムズ at 09:43| Comment(2) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年08月19日

離婚による使用貸借解消の相談


質問

はじめまして。使用貸借(だと思うのですが)について意見をお聞かせ下さい。


私の姉の話ですが・・・、
姉は5年前結婚しましたが、住まいを用意するにあたり、相手方との話し合いで、土地はうち(私の実家)で用意するから先方で家を建てる、ということになりました。

土地を私の父と姉が購入し(100%自己資金。持分は父がほとんど。姉の持分名義は旧姓)、その上に家(旦那とその母とが50%ずつ共有、35年ローン)が建ち、婚姻生活がスタートしました。

建物を建てるのにタダで貸した(建物所有のための使用貸借)という形ですよね?そうするに至った父の動機と目的は、「娘が結婚生活を送る家のために土地を無償で貸してあげよう」、といったところでしょうか。
ちなみに、当然期間の定めはありません。

そんな姉ですが、この度結婚5年目にして離婚するといって子供を2人連れて出てきてしまい、現在離婚調停中です。
そこで、使用貸借というものは、期間を定めなかった場合使用収益の目的が達せられた時に、返還するのだと聞いたことがあります。
婚姻生活をおくるためにタダで貸していたのだ、と考えると、離婚が成立した場合は婚姻生活がなくなってしまった以上目的が達せられた、と判断し、明け渡しを求めても良いのでしょうか?

もちろん土地を買ってもらうなどのほかの手段もあるのでしょうが、父は多分に嫌がらせの意味も含めて「更地にして返してもらう」といきまいています。もし仮に可能だとしても、家屋が抵当に入っている以上、解体には抵当権者から残債の完済を求められると思うのですが・・・

このような場合、どうなるでしょうか?ご意見お聞かせ下さい。よろしくお願いしま
す。

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回答


この場合の目的は「建物所有」の土地使用貸借になります。
「娘が結婚生活を送る家のために土地を無償で貸してあげよう。」は動機であって、目的ではありません。

ですから、解体して返してもらうのは、はっきり言って無理だと私は思います。
もちろん貸すに至った動機は、使用貸借解消にあたり考慮はされます。

が、同時に建物の程度も考慮されます。
5年足らずで解体して更地返還しなさいとなるのは、よほどのバラックを建てていた場合だけでしょう。

こうしたケースでは、裁判するどうのこうのと言った話しになったとしても、おそらく和解を勧められるであろうと思います。

建物を買い取るか、相手に土地を買い取らせるか、土地建物あわせて第三者に売るか、いづれかの方法で解決するしか、ないのではないでしょうか。

実際に、何千万円もかけて建てたであろう家を、娘が離婚したから更地で戻せは、気持ちは分からないでもありませんが、大人の言い分ではないような気がします。

冷静な判断が出来なくなっているであろう娘を、本来は、なだめないといけない親がそれではいけないと思います。
妹さんのあなたぐらいは冷静になって、きついでしょうが、話し合いで解決するようご家族を説得下さい。

posted by アムズ at 07:13| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年08月16日

相続トラブルの質問



質問

平成15年に父が死去したあと祖父の名前で契約してある駐車場(土地は祖父)月20万ほどの収入あり 母(祖父の養子)に土地は祖父のままでマンション会社との契約は母に変えました で今年祖父が死去した相続会議の時に祖父の息子から詐欺だと言われました詐欺ですか? それと駐車場の権利は祖父の相続に関係しますか(現在は母になっています)



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回答

このご質問では、相続をめぐってもめている事は分かりますが、詳細が分からずお答えのしようがありません。
もっとも、もう一度詳細を書いて、送っていただく必要はありません。
相続をめぐっての話しなら、とても書ききれないくらいの内容・量になるであろうからです。

相続についてのご質問ならば、弁護士さんにご相談下さい。
その際に、ご相談がスムーズに出来るよう、以下の通りにご相談内容を、まずご自分で整理して、それからお訪ねされると良いと思います。


1.出来事を時系列でまとめる。
平成何年頃おじいちゃんは「お前にこの土地をやる。」と言っていた、だから、平成何年何月何日に駐車場の貸主名義変更をした。のように説明できるよう、ハッキリした日時が分かればその日時、おおまかにしか分からなければ大体いつ頃、とまとめる。


2.なぜそうしたのか、理由をまとめる。
おじいちゃんが、お前にやると言っていたからそうしたとか、じいちゃんの息子はおじいちゃんの面倒をみようとしないし、面倒みるにも金がかかるからそうした、などです。


3.相手はなんと言っているのか。どうして欲しいと言っているのかをまとめる。
「サギだと言っている。」は分かりますが、なぜ詐欺だと言われているのか、その理由。
それと、例えば名義を戻せなど、今後どうしてくれと言われているのかをまとめる。


4.あなた自身はどうしたいのか、をまとめる。
おじいちゃんの面倒もみなかったくせに、今頃サギだなんてとんでもない、裁判でも何でもして、徹底的に争う、と考えるものなのか?
あるいは、勝手に名義変更して自分たちにも落ち度があった、出来れば裁判などはせず、話し合いで解決したい。というものなのか。
ご自分の考え、今後どうしたいのかをまとめる。


以上のように、一度、問題点・ポイントを整理したうえで、ご相談されると良いです。

書くことにより、ご自分の頭の中が整理される利点もありますし、ご自分で自然に問題の解決策を見つけられた方も居ます。

最後に、弁護士に相談されるにあたっては、事実を事実のまま、ご自分に不利な事も話すようにしたほうが、より具体的な解決策が見つかりますので、申し添えておきます。

posted by アムズ at 08:55| Comment(1) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年07月31日

離婚による住宅金融公庫返済の質問

質問

この度、離婚が成立しました。住宅金融公庫で融資してもらい返済があと15年残っているマンションがあるのですが色々話し合った結果、妻がマンションに住み自分が出て行くことになりました。

今後は公庫の毎月の支払いは二人で半分ずつ払っていき完済した時点で売却して売却金を二人で半分に分けることにしました。
マンションの書類関係の名義は全部自分なのですが名義人の自分が出て行くことで公庫の支払いに何か問題は発生しますか?

税務署に聞いたところマンションに住まないのなら減税措置は受けれないと言われました。書類の名義変更などはするつもりはありません。
公庫で何かしらの手続きが発生したときは、お金は掛かるのでしょうか?最近この事ばかりに悩んでいます。どうかお答えください。



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回答


厳密に言うと、公庫融資は本人が住むために融資されるものですから、住まなくなった時点で、融資残金を一括返済しないといけません。
例外として、転勤などの場合は認められますが、ご質問のようなケースでは認められないと思います。(思うだけで、確認はとってません:爆)

しかし、現実には住まなくなって他人に貸したり、離婚して融資を受けた本人は家を出て、奥さんだけが住んでいるなどのケースは、かなりあります。


この場合、公庫や銀行には黙って返済していくしかないですね。
やぶへびになりますので。
返済さえ滞らなければ、問題は有りません。

融資を受ける時点から、賃貸目的の住宅購入だったりしたのなら、公庫融資は税金が使われていますので問題でしょうが、止むをえない事情なのですから、そうしても道義的にも問題は無いと私は思います。

繰り返しますが、そんな例は現実に、いくらでもありますよ。
posted by アムズ at 09:05| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年07月20日

離婚による名義変更の質問


質問

現在夫と一緒に住んでいるマンションがあります。
共同名義で購入しており、夫:私では19:1になっています。
私の分は頭金としての19分の1であり、ローン分が夫の分になっています。

この度、離婚をすることになりました。
本当はこのまま継続して住みたいのですが、ずっと専業主婦をしてきたため収入がありません。なのでローンを支払う能力がないため夫の所有物とすることにしました。
でも、離婚した以上他人になるので、名義から私の名前を抜きたいのですが、どのような手続きをどの場所で行えばいいのか分かりません。

よろしくお願いします。


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回答


名義変更の手続きは、司法書士が行います。
物件所在地の法務局に行かれたら、周辺にたくさん司法書士事務所があります。

司法書士によって、多少の親切・不親切、手数料の上下はありますが、ほとんど変わりはありません。依頼した司法書士によって、出来上がりの登記内容が違ってくるような事はありませんので、どこでもいいので頼んでください。
必要書類、金額は司法書士が教えてくれます。

それから、移転する持分は20分の1、5%との事ですから、登記代や税金はたいしたことないのでしょうが、気になるのはローンの連帯債務者には、なられていないのかな?との点です。

もとのご主人のローン連帯債務者になっている場合は、名義を変えるより先に、借入先の銀行に、連帯債務者を外してもらう交渉を、しないといけないのでやっかいです。

しかしこれについても、共有名義にしていた理由が、出した頭金分を持分にして、ローン分はもとのご主人持分との事ですから、心配しなくてもいいのかもしれません。


連帯債務者でもないなら、手続きは至極簡単で、印鑑証明など必要書類を揃えたら、1週間以内で登記は終わります。
posted by アムズ at 07:03| Comment(5) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年07月09日

不動産登記、名義変更の質問

質問

義父が今危ない状態です。
長男は奥さんの実家にいるし仕事場から遠くなるので次男の主人にくれると言います。
亡くなってからだと自分も相続放棄の書類だとか面倒なので、今のうちに変えろと言われます。

素人はさっぱりわかりません。
どこに行き、どんな書類が必要でしょうか


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回答


お父さんの具合が悪く、長男さんが自分は要らないので、今のうちに名義変更しておけと次男のご主人に言っている。そういうことなんですね。

名義を変えるには、お父さんからの贈与、もしくは売買が登記原因になると思いますが、贈与ですと贈与税が、売買ならお父さんに譲渡税が、対象不動産の評価額、売買価格にもよりますが、かかってくる可能性が有ります。

売買価格が動くわけではないのでしょうから、贈与で登記する事になると思いますが、一般的に税金面だけで考えれば、相続で登記するのが一番、税金は安いのですが。

長男さんが相続放棄を言っておられるなら、登記は相続が発生してからのほうがいいような気がしますが、他にもご兄弟が居て名義をめぐって、もめる事が予想されるのでしょうか?

そうであれば、税金は必要なコストと言う事になりますが、どちらにしても事前に税理士さんにご相談されたほうがいいと思いますよ。



それから本題の登記の件ですが、売買にしろ贈与にしろ、ご自分で登記できます。
ただ、どこから手をつけていいのか分からない方が、ご自分で申請するのは現実には無理でしょうから、司法書士に依頼される事になります。

具体的には、まず物件所在地の該当法務局をこちらで調べて 下さい。

法務局に行くと、周辺に司法書士事務所が沢山あるはずですから、どこでもいいので依頼内容を話して依頼します。

必要書類は、売買で登記するのか、贈与で行なうのかの、登記原因にもよって違いますし、司法書士によっても、依頼者にすべての書類を集めさせ、登記申請のみ行なう事務所、司法書士側で集められる書類は自分のところで集める事務所などがありますので、直接司法書士にご確認下さい。


最後に、お父さんの具合が悪いとの事ですが、意識は、はっきりしておられるのでしょうか?

司法書士が病院なりに出向いて、ご本人の意思確認を行なうでしょうから、お父さんが意思確認が出来ないような状態なら、司法書士から登記を拒まれると思います。
posted by アムズ at 09:47| Comment(0) | TrackBack(2) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年07月04日

マンション・ビルローンの借り換え

当ブログがリンクさせていただいている WMさんから ご質問をいただきました。

質問
友人が相続対策で事業用の不動産を持っていますが、かなり昔に組んだローンで、1年ごとの変動金利になっているそうです。これの借り換えが可能かという話です。

最近、フラット35など、民間金融機関の長期固定低金利ローンが流行っていますが、事業用の不動産にも似たような流れはあるんでしょうか。

都内に自宅併用のビルを持っていて、バブル期に建てたもので、借入額が大きく借り換えは無理だそうです。

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回答

ウ〜ン、バブル期に組んだローンが多額で、借り換えが出来ない。
大きく担保割れしているんでしょうね。

しかし、ビル・マンションローンの長期固定金利化、いずれ可能になるんじゃないでしょうか。
と言うより、プレハブメーカーのアパートローンは、既に長期固定金利のローンが生保提携であるそうですね。

昔々はビル・マンション建設のローンは、住宅ローンと会社に貸し付ける事業資金融資の中間のような位置づけでした。

融資額は建物価格の7掛け・8掛け、返済年数も最長15年。
それから考えると今の融資は、ウソのように借りやすくなっています。
生保ローンでなくても、最長35年返済、融資額は担保評価・借入れ者の属性にもよりますが、100%融資OKなのですから。

もっともビルローンだけでなく、住宅ローンも昔に比べると、返済年数・担保評価に対する融資額とも、格段に条件が緩和されています。
住宅金融公庫以外では、長期固定金利ローンは出せない、つい最近までそう言われていたのが、今ではフラット35以外にも、各銀行独自の固定金利商品が出ています。

そうした事を考えれば、いずれはビルローンも、固定金利が一般的になるのではないでしょうか?
ただ、新規融資がそうなったとしても、借り換えローンが固定金利になるのは、かなり先のことでしょうが。

しかし、借り換えの固定金利化はずっと先でも、担保割れ不動産の住宅ローン変動金利での借り換えは、可能な銀行がたくさん出てきていますので、ビルローンも担保割れ物件でも、他行乗換えで借り替えられるようになるのは、そう遠くないうちに実現するのではと思います。

また、乗換えが出来なくても、金融機関同士の競争が激しいので、昔のようにA行が金利を上げれば、B行も上げるではなく、B行は競争のため利上げを我慢する。
そんな時代になってきているように感じます。
この点は、今回の金融改革の成果でしょうねえ。


それにしても、ドンドン住宅ローンの条件が緩和されて、貸付られるのは良い面がある反面、延滞者を増やしている側面もあるように思います。

アメリカでは、直近でローン延滞歴のある人間でも組める、そんな住宅ローンがあると聞いた事があるので、いずれ日本もそうなるのでしょうか?
それはそれで、どんなものなんだろうとは、思いますが・・・。




ところで、本文とは関係ないのですが、
ご質問いただいたWMさん、この方35年の住宅ローンを8年で返済されたそうなんです。
すごいですねえ、世の中には私のような浪費家も居る反面、こんな方も居らっしゃいます。(爆)

で、そのWMさん、サイトをリニューアルされたそうです。

新サイト名 WMのお気楽!時間管理術
サイト内容(必要な場合) お金も大事だけど、時間はもっと大事、という人のための時
間管理術をご紹介します。

フムフム、な〜るほど、時間節約・お金の節約に興味のある方は、一度のぞいてみては。
  WMのお気楽!時間管理術 

















posted by アムズ at 07:32| Comment(2) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年06月30日

2世帯同居解消の質問

質問
●土地の全名義と住居の20%は義父(嫁の父)の名義である
●残り住居の80%は私名義である
●住居の借り入れ返済は全額私である(残債約2000万)
●土地は抵当権に入っている

嫁の両親と約9年、改築と同時に同居しております。折り合いが悪く、別世帯で住みたいと考えておりますが、私達にとってベストな方法の良きアドバイスがございましたら教えて頂けませんでしょうか。宜しくお願い致します。

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回答

先日コメント欄に来ていた質問です。

「ベストな方法をアドバイス」と有りますが、この場合のベストとは、税金的にベストな方法を教えて欲しい、との意味なんでしょうね。

そうであれば、税理士に聞いてもらうのが一番良いのですが、税理士は税理士でどのパターンで同居を解消するのかが分からず、返答に困るでしょうから、こうした場合に解決策として思いつくケースを考えてみました。


1. 親の持分を子が買う。(親が出て行く。)
2. 子の持分を親が買う。(子が出て行く。)
3. 親と子の持分併せて第三者に売る。(両方出て行く。)
4. 親の持分は買わずに、子世帯が住み親に持分相当の賃料を払う。(名義は今のままで親が出て行く。)
5. 子の持分は買わずに、親世帯が住み子に持分相当の賃料を払う。(名義は今のままで子が出て行く。)
6. 両方出て行って第三者に貸して、賃料を分ける。
7. 奥さんに兄弟姉妹が居た場合、その兄弟誰かに持分を買ってもらう。又は、同居して借りてもらう。


以上このなかから、解決策として適当であろう方法を、ご自分たちで話し合って選んでいただくのが、一番良い方法です。

なぜなら、例えば売買するのが、一番良いですよと言ったところで、相手方に買うだけの資力が無ければ、最初から取れる選択肢ではないわけです。

例えば貸すのが良いですよと言っても、周辺相場から割り出した賃料が、相手にとって払えるような額では無いのかもしれません。

加えて、不仲になった今までのいきさつもあるでしょうし、どっちが頭金出しただの、どっちが生活費出していたみたいな、話しもあろうかと思います。

更に奥様に兄弟が居られた場合、お父さんの名義を残したままなら、将来相続時に名義をめぐってもめる可能性は無いのか?といった問題も有ります。

ですから事情も知らない私が、こうしたら良いですよなんて、いい加減な事が言えるようなものではありません。


こうした場合の結論は、今までのいきさつ・お互いの性格・お互いの資力、これからの生活・将来相続が発生した場合の財産分け問題、これらすべてを考慮して出されるべきです。



色々頭が痛いでしょうが、頑張って下さい。

posted by アムズ at 08:39| Comment(13) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年06月12日

口約束の効力

質問
私は平成元年に主人の転勤に伴い、××県から○○県へ引越しをいたしました。
当時、××県で一戸建てを購入しておりましたが、それを売却し、引越しをしてまいりました。
タイミングよく私の実家が相続税対策として敷地内にアパートを建設しており、両親の世話の事も考え、そこに居住することを決めました。

その際、アパートの所有者である母と「15年間は家賃を支払う」という約束をいたしました。
私としましても、主人の定年までの時間・老いていく両親の世話、等を考え、新たに神奈川に家を買うことを考えていた主人を説得し、賃貸住宅で母に家賃を払っていくことにいたしました。

時が移り、母は年老い、賃貸アパートの管理等の実務は母と同居している姉(独身)がしております。
15年経った平成15年になって、家賃の支払いを停止することを考えましたが、バブルがはじけ、当初の計画どうりには返済ができていないような状態の実家のことを考慮し、せめて、主人の定年までは支払ってもよいのでは、と考え、特に母や姉には何も言わず、これまで通り家賃を支払っておりました。
結果、15年間支払う予定だった家賃を、17年間払い続けました。

今年になり、主人が定年を迎え、当家は年金支給までの間、無収入となりました。
姉に「入居当初の約束どおり、家賃の支払いをやめたい」という旨を申し入れましたが、姉は「母からそのようなことは聞いていない」「こちらも返済があるのだから、家賃を入れてもらわないのは困る」と言います。

母は健在ですが、17年前の約束を覚えているほど、しっかりとした状態ではありません。
そして、親子のことだからと「15年間は家賃を支払う」という事も口約束で、書面にはなっておりません。
ただ、その約束がなければ、我が家は○○県に新しく家を購入していたことは間違いありません。
(主人はマスオさん状態になることを、かなり嫌がっておりましたので)
このような場合でも、当方には家賃支払いの義務は生じるものでしょうか?

ちなみに、実家のアパートは今のところ、満室ですが、当初の予定よりは家賃を下げて、満室を保っているような状態です。
実家のローン返済の状況は、詳細は教えてもらえないのですが、少なくとも、延滞等はしておらず、もちろん、母も姉も、生活に困るほど、ではありません。
数年前に父が亡くなり、年金の支給金額は減ったようですが・・・
(母も姉も、食べるもの・着る物に困ることはなく、先日も50万もするベッドを買っていましたから・・・)

親族間の問題ですので、こちらに伺うのはお門違いかとも思いましたが、お答えいただければと思います。
よろしくお願いいたします。





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回答


親子間だから書類は無いにしても、普通に考えれば、本当に約束が成立していたのなら、周囲の人間がそのことを知っているのではないでしょうか?

証人は居ないんですかねえ?

書類は無い、周りに証人は居ないでは、お母さんは冗談で15年後には家賃をタダにと言っていたのでは?と感じてしまいます。

申し訳ありませんが、私では良い解決方法が分かりません。
弁護士さんにでも、ご相談下さい。



回答はココまでです。
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(関連して)
一般的に「契約書を交わさないと、口約束では契約は成立しない。」とか言われていますが間違いで、口約束でも契約は成立します。

但し、相手が履行に応じなくてもめた時に、先方がそんな約束はした覚えは無いとシラをきれば、証人や約束したであろう客観的事実が無いと、その証明が出来ないので、口約束ではダメだと言われているのです。

具体的に例を挙げますと、婚約があります。
「結婚してくれ。」
「エエ、私でよろしければお受けします。」(今時、こんなふうに言うのかは別:爆)
これで婚約成立です。

ところがなんだかんだと言って、いっこうに結婚してくれないので、婚約破棄で慰謝料を求めて裁判に訴えるとどうなるか?

裁判官が、結婚してくれと言いましたかと聞く。
「ハイ、言いました。」と答えれば口約束でも有効ですから、裁判終了になり、慰謝料いくらの判決を待つだけですが、認めないから裁判にまでなっているのです、普通は認めません。

そうすると証人が居ないかとか、婚約指輪はもらっていないかとか、結納の日取りは決まっていないのかなどで立証していくしかありません。

口約束は破られた時の、立証が難しいんですね。


そうかとおもうと悪質不動産業者が「口頭でも買うと言っただろう。契約は成立しているんだから、買わないじゃすまないぞ!」(怖)とか言ったりするようですが、これもただの難クセで法的には誤りです。

不動産のような値のはる売買では、買付証明書を差し入れて買う意思表示をしても、契約書にサインするまでは、法的には契約は成立していないとされています。
売渡証明書も同様で、署名したからといって、契約が成立したわけでは有りません。


片方では口約束でも有効、片方では口約束では意味なし。


これは日本では婚約時に契約書を交わす習慣が無い事(アメリカの金持ちは契約するそうですが。:爆)、一方で不動産売買では、契約書を交わすことが一般的なことが理由だと思います。



ここで本日の教訓

だからと言って、不動産業者が物件案内した時に、安易に「うわぁ〜、これイイ、買う、買う、買っちゃう。」を連発しないように!!

この言葉を連発して、人をその気にさせといて、結局他社の物件を購入した先日の案内客へ!(大爆)

posted by アムズ at 08:51| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年06月10日

ご質問くださる方へ

せっかくご質問いただいても、次の方にはお答え出来ません。
ご質問いただく前に、ご確認下さい。

1. ご質問に個別には、お答えはしていません。
するつもりも、ありません。
ブログでのみ、お答えします。
従いまして、お答えするご質問は、当ブログに掲載させていただくことになります。

2. ご質問は必ず取り上げるわけではありません。
取り上げられなくても、怒らない方だけお願いします。(笑)

3. 緊急のご質問は、お断りします。

4. 深刻なご質問も、お断りします。

5.法的に専門的なご質問、税金のご質問にはお答えしません。

以上の条件でもよろしければ、どうぞご質問下さい。

遊び半分で始めたブログですが、いつの間にやら、まじめに答えております。
但し、あまり深刻すぎる問題は、私の手には負いかねますし、またネットで説明できるようなことでも無いと思いますので、ご遠慮願います。

ネットでお答えするわけですから、ごく初歩的な質問だけお寄せください。

以上、宜しくお願い致します。

posted by アムズ at 15:26| Comment(5) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年06月01日

土地家屋調査士について

質問

私は工場勤務のサラリーマンですが、リストラに恐れて独立できる資格を目指し土地家屋調査士を勉強中です。
記事の中で流行っている事務所ほど高いとありましたがどういう雰囲気の業界なのでしょうか?
また流行る土地家屋調査士事務所になるためにはどういう点に気を配れば良いでしょうか?
ぜひ本音で教えてください。
よろしくお願いします。

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回答

不動産やっている人間に、土地家屋調査士の業界のことを聞いても、分かるわけもありません。(笑)

じゃあ取り上げるな、と言われそうですが、この方お名前を「マジレンジャー」でメールしてきているんですね。
まじめに聞いているので「マジレンジャー」なのでしょうか?
どっちにしてもふざけています。気に入りましたので、取り上げることにしました。(笑)


まず「土地家屋調査士業界の雰囲気」ですが、はたから見る限りでは、ごく普通の常識人の集まりです。
私の知り合いの調査士は、休みの時でもほとんどクリーム色の作業ズボンをはいて、綿のストライプのカッター姿(注:仕事の時も同じ)ですが、どこに行くのもこれで通しておられます。
そういった日常生活以外の仕事面では、ごくまともな事を言う人間です。(爆)


次に、「流行る土地家屋調査士事務所になるためにはどういう点に気を配れば良いでしょう」ですが、私に分かるわけもありません。
もし私がそんな事を知っていれば、土地家屋調査士専門の経営コンサルタントになって、大もうけしています。(爆)

ここ2・3年の間に、知った土地家屋調査士・司法書士が何人か廃業しました。
免許業なので名義だけ残していますが、事務所はたたみましたので、実質は廃業です。
一方で、はやっている事務所には依頼が集中しているようなので、一極集中になっているようです。

なぜなのか分かりません。(爆)

ただそうした事は分かりませんが、土地家屋調査士もこうしたら良いと思うことがありますので、それを書いてみます。

士業の方たちには、営業感覚がありません。
皆さん自分のことを「商売人」だとは思わず、「先生」だと、信じ込んでいるようです。

その証拠に、土地家屋調査士・司法書士・弁護士、みんなお金を取るんですが、依頼者のほうが全部書類を揃えて、事務所まで持っていかなければ、手続きをしてくれません。
これが商売人だと思っていれば、自分の方から出向くはずです。

調査士「まだ書類揃いませんか?早く持って来て下さい。書類が提出できなくて困っているんですけど・・。」
本当に困っているのは、こちらです。(爆)

例えば車や不動産の営業が客に「書類を持ってくるように。」なんて言って、いつまでも手続きを取らなければ即クビになります。

報酬をもらいながら客に揃えさせる。揃えさせて提出するだけで、金を取る。
これが当たり前だと思っている業界ですから、ここのところを少し工夫すれば、よろしいかと。

ただですねえ、本当の事言えば儲かっている事務所は、一般客相手に商売してなくて、公共事業の測量・大型分譲マンションの表示登記・土地区画整理事業の測量などをやっていて、一発で2年間分の仕事と、利益確保みたいなことをやっています。
儲けるには、こちらを志向すべきなんでしょうが。

こういった仕事を受注するのでなければ、コツコツやっていくしかないでしょうね。


頑張って勉強して、合格して下さい。
そしてみごと独立の暁には、事務所のホームページを作って、当ブログのリンクもお願いします。(大爆)
posted by アムズ at 08:55| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年05月25日

ご質問者の方へ

どなたかから、ご質問のメールをいただいたのですが、文字化けして読めません。
もしよろしければ、再送信して下さい。
posted by アムズ at 20:18| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年11月14日

質問その2

え〜、やっと、まともな質問が来ました。
一般の方からのご質問ではありませんが、前回の質問内容を見て更にふざけた質問が、同業者から何通か来ていましたので、その中ではきわめてまともな、ご質問であります。

今回ご質問いただいたのは、相続主体の行政書士でご活躍しておられながら、投資物件専門で不動産業を始められた

不動産バンク株式会社

様からです。

ホームペ−ジみましたら、なかなかかっこいいつくりになっております。
わかりやすいし、これなら依頼も増えるんじゃないかと思いますが、質問内容はこれです。


質問
物件のデータ管理を僕の方では今、エクセルを使ってやっています。
でもこれだとデータが結構ごちゃごちゃしてきて、検索もしづらいし写真の整理もできないし・・・と、こんな状態になってきてしまいました。

そこでご相談なのですが、物件のデータ管理や資料整理、maki2103さんはどのように行っていらっしゃるのでしょうか?効率的な方法がないか今探している途中なのです。

もし差し支えないようでしたら教えてくだされば幸いです。
また、他の不動産業者さんの方法も興味あるところです。


ご覧の同業者の方、コメント欄にご回答のほどお願い致します。

posted by アムズ at 17:51| Comment(5) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年11月12日

質問その1

質問が来ません。(泣)
ほっといても、いくつか来るだろうと思っていたんですが甘かったです。
え〜、そこで次のような質問を取り上げることにしました。


「足がくさいのですが、どうしたらいい?」

・・・・・・。

質問くれた方は、不動産の同業者です。
ふざけてますね。
又は、勘違いしてます。

不動産に関する質問を受け付けている、ブログなんですね。
なのに、「足がくさい。」

何の関係も無いんですね。
しか〜し、他の質問が来ないもんですから、これ取り上げることにしました。
仕方ありません。

それで、相談内容を、こう変更しました。


「私は、不動産業を営んでいる者です。
足がくさく、商談時にお客様に不快な思いをさせているんじゃないかと、商談に集中できません。どうしたら良いでしょうか?」



これなら、こじつけではありますが、不動産に関する質問と言えなくもありません。
この質問に関する、良い解決方法をお持ちの方、コメント欄にご回答をお願い致します。

posted by アムズ at 07:33| Comment(2) | TrackBack(1) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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