2006年04月09日

競売:退去について

質問
裁判所による不動産競売の物件に入札したいです。
気に入り物件が見つかりました、しかし、物件に人が住んでいますので、(近所の人の話によってヤグザのようです)落札したとしてもトラブルが起こると思います、(追い出す)、どのようにすれば良いのか。
 よろしくお願いします。
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回答
法律に則って手続きをすすめられたら良いと思います。
っと言いたいところですが、世の中法律どおりにはいかない事がたくさんあります。

その仕事で生活している人間をプロ、それ以外の人間をアマという大まかなくくりで分けて、プロとアマの違いは何かと考えてみると、
違いは沢山あるのでしょうが、その中の一つに

プロは「自分の力量を知っている。」

という事があげられるかと思います。

プロは、自分の力で解決出来る範囲・自分が出来る事を正確に知っています。


対してアマは、自分が出来る事出来ない事、それ自体が分かっていません。

質問の内容レベルから言って、あなたがこうした物件に手を出すことは、無茶・無理・無謀以外のなにものでも無いように思います。
この物件はあきらめ、他の物件をお探しになることをすすめます。
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2005年08月27日

子の借金、共有名義解消の質問

質問

実家は約8年前に父と兄の共同名義にて立替をしました。
お恥ずかしい話なのですが、兄が今借金を背負ってしましました。

実家の両親は、共同名義の「土地・建物」を借金の返済に充てられては困るので、兄の名義を抜きたいと申しております。(今現在もこれからも兄夫婦との同居は続くと思います)

この場合、何処へどんな手続きをすればよろしいのでしょうか?
また、その際の費用はどの位掛かるのか知りたいのですが・・・
何も分からないので、宜しくお願い致します。



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回答


名義変更の手続きは、司法書士がします。
登記費用は土地建物の評価額によりきまりすので、これも司法書士が教えてくれます。

あと名義を変更する場合は、登記原因を贈与か、売買などにしないといけないのですが、売買にすると、実際の売買代金支払いが必要になり、贈与にすると贈与税がかかります。

土地建物の評価額がそう高額でなければ、実際に売買代金が動くわけではないでしょうから、贈与にしてもいいとは思いますが、贈与税は土地建物の評価額で決まりますので、お父さんの住所地の区役所で、固定資産税評価証明を取って、それを持って贈与税額がどのくらいになるかを税理士にお聞きになるか、税務署の税務相談室に出向かれてお聞き下さい。

名義を贈与で移転するにしろ、売買で移転するにしろ、登記代と税金で数十万円はかかるでしょうが(評価が高額であればそれ以上)、のちのちの事を考えれば安いものかもしれません。



順番はこうなります。
1.お父さんの住所地の役場で固定資産税評価証明を取り、売買や贈与にした場合どの位の贈与税がかかるのか、税理士か税務相談室に聞く。

2.登記を司法書士に頼む。

3.納税。


ただし、以上の説明は、お兄様がご自分の持分の土地建物を、抵当に入れてお金を借りたりしていない場合の説明です。
既に不動産担保でお金を借りている場合は、名義を変更したところで無意味になります。

posted by アムズ at 06:57| Comment(0) | TrackBack(0) | ローン延滞・競売 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年07月08日

ローン延滞時の団体信用生命保険(団信)

質問


突然ですが、5月に父が急死(病気で)しました。
住宅ローンが残っていましたが家族はローンは団体信用保険でカバーできると信じていましたので、そのつもりでおりました。
ところが、銀行曰く「保険にははいっていない」という答えです。

こちらの控えには、保険会社の告知&控が残っていたため、頭からそのつもりでいたのですが「債権が移った時点で失効になった」とのことです。

父は以前から住宅ローンの滞納から借金に借金を重ねていました。
亡くなる2ヶ月前に債権が銀行から、その銀行の子会社の信用保証会社へ移ったことは聞いていました。
ただ、保険の失効については告知の義務があるのではないでしょうか?





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回答


お気の毒ですとしか言えません。
確かに銀行の住宅ローンでは、延滞が重なり保証会社が銀行に代弁(代位弁済)した時点で、団信(団体信用生命保険)が、無くなります。


なぜこうなっているのかと言うと、銀行住宅ローンの団信生命保険は、保険料を銀行が住宅ローン金利のなかから支払っているからです。

公庫やフラット35のように、借入れ者の任意加入で、保険料別払いになっておらず、強制加入(融資が団信加入条件)、保険料は銀行負担になっているのです。
債権が、銀行の管理下に有る間は、延滞が重なっても団信を失効させていないようですが、保証会社に移す時点で、失効となるようです。

「団信が失効することを、銀行が告知する義務があるのでは。」のご質問ですが、どうでしょうか?

保証会社に債権が移る前、ようするに住宅ローン延滞時に、銀行は何度も支払いを催促していたのでしょうから・・・。


お父さんの残された財産と、負債を比べてみて、負債のほうが多いなら、司法書士や行政書士に依頼されて、相続放棄の手続きを取られたらどうでしょうか。

posted by アムズ at 08:47| Comment(1) | TrackBack(0) | ローン延滞・競売 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年06月02日

オーバーローン

質問

現在、私は36歳(今年37歳)で会社経営をしております。
創業は2000年8月です。法人格で有限会社です。
創業当時は、仕事もあり、収入も安定していて私で年収480万円で、妻も正社員として登録し、約400万円ほど計上しておりました。
が3年前より状況が一転し、ここ2年は税金のかからない年収120万円程度の収入が2年続いております。
この間、妻は計上しておらず、貯金と借金で生活を埋め合わせしておりました。
このまま、会社を閉めて、サラリーマンになろうと残務整理をしていた所、今月ある取引先の知り合いの方より、あきらめていた住宅ローンが可能かもしれないと言われ本当に可能なのかどうか知りたくご質問させていただきます。

知り合いの人が言うには、自営業者の人でも(借金があり、延滞していても)住宅ローンが可能かもしれないといわれました。
物件は中古マンションで1000万円ぐらいのもので銀行ローンではありますが、提携している金融機関(N信販など)の高い金利(4%ぐらい)になるかもしれないがそこだと自営業者でも住宅ローンを組んでくれるかもしれないと。

そこで、私はその方に正直に現在、会社の連帯保証も含めて後400万円ぐらいの借金があり、その内、消費者金融で支払が滞っていて、元本返済での処理を求めている借金が200万円(230万円内160万円返済済:残80万円処理)あと、親に連帯保証になってもらっている国民生活金融公庫の融資があと200万円ぐらい残っているし、年収も2年間120万円ぐらいしかなく、公共料金や家賃も延滞気味で、銀行(金融機関)の評価は、著しく良くないとおもいますと、伝えましたが、場合によっては、不動産と相談すれば、その借金も上乗せして、住宅ローンで一括で処理してから、もう一度今後のみの振り方も考えれば良いのではないかと言われました。

勿論可能かどうかは100%保証できないが、私程度なら上限を1500万円ぐらいにすれば可能かもしれないと言われました。

現実、妻の明細は先方の仕事の関係で計上していないのですが実質毎月20万円程度のお金があり、私の収入と合算すれば何とかいけるかもしれないといわれました。(ただし、妻の所得はきちんと計上することが条件)
現実おくれながらも2ヶ月以上滞納することなく、家賃(9万円前後/月)を支払っていれば、相談する先はあるとも言われました。


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回答

まずお断りしておかないといけないのは、私はここ10年ほどクレジット系の会社で住宅ローンを組んだことはありません。
昔は「組めないローンを組む。」ことが、優秀な不動産営業だとカン違いしていましたが、10年ほど前に、それは違う事に気がつきました。
以来公庫や銀行ローンで、住宅ローンが組めない人には、頭金をためることを勧めてきました。
ですから、クレジット系の住宅ローンが、現在どんな基準で貸付を行なっているかは、本当のところは知らない事を最初にお断りしておきます。

それでご質問は、1000万円のマンションを買って、売買価格を1500万円にごまかして(フカシて)浮いた500万円で借金返済をしたい。
ローン延滞歴があるが、知人は組めるかもしれないと言う、本当に組めるか?ですね。

結論から先に言えば、組めても組まないほうがいいでしょうし、いくらクレジット系の審査が甘いといっても、正規の申込み方法では組めるローンではないはずです

書類をごまかしウソを重ね、住宅ローンの仕組みを熟知した人間が行なうのであれば、あるいは組めるのかもしれませんが、厳密に言うと「サギ」行為を行なわないと組めないはずです。

1500万円のローンだと、20年返済・金利4%で,月べた返済約9万円。
ご質問者は「借金も返せて、支払いも家賃と同じ。」と聞いて、その気になっていると思います。

この手の話しは、不動産に従事しているとよく聞く話しです。
実際に依頼もあります。私は受けませんが。

そこで本題ですが、実際に組むとしたら、問題が3つあります。
1. 年収が120万円で借入1500万円希望。
2. 延滞歴がある。それも元本返済での処理を消費者金融に求めている。
3. 実際の売買価格が1000万円なのに、1500万円のオーバーローン希望。

まず1.について
年収120万円なら銀行ローンでは、最低年収基準に足りず組めません。
クレジット系は最低年収基準が無いのかもしれませんが(私はそんな事無いと思いますが)、年収の12倍ものローンは無理でしょう。
この割合でいくと、300万円の年収で3600万円借りられる事になります。
いかに無理な事かが、お分かりいただけると思います。

組めても1000万円くらいが限度でしょう。
1000万円の借入にしても「自営業者だから、所得をごまかしています。その分を考慮して下さい。」と話して、粘らないと無理だと考えます。

昔は、申告所得を修正申告して(逆に年収を上げて)ゴマかしてローンを通したりも出来ていましたが、今は銀行ローンは修正申告を認めません。(そうやってごまかす人間が多かったから)

年収から言えば、貸付側に協力者が居ないと無理だと思います。


2.について
次に、延滞歴があるが組めるか?ですが、正規の方法で申込むのであれば組めません。

通常、ローンを組む場合には、借入申込み先の金融機関から信用情報機関にローン歴についての、照会があります。
一方、金融機関はそれぞれ加盟している信用情報機関に、顧客のローン事故が有った場合は報告しないといけない義務があります。

この信用情報機関には、全国銀行信用情報センター、テラネット、CCB、CIC、全情連があります。(分からなければ、ネットで検索して下さい)

それぞれ銀行系、クレジット系、消費者金融系の信用情報機関に分かれていて(今は垣根が昔ほどないそうですが)、あなたが延滞を起こした消費者金融が、これらの機関の会員で無い、あるいは会員であっても延滞の事実を機関に報告していないなら、「延滞歴なし」になるので、ローン歴での審査は通ります。

また、延滞した消費者金融と、借入申込み金融機関の加盟している信用情報機関が違うと、延滞の事実が分からないので通ると聞いたことがあります。
これは1つの機関にしか照会しなければそうなのかもしれませんが、本当のところは知りません。
私は今後も延滞者のローンを組むことは無いので、聞いてみたこともありません。


3.について
いくらクレジット系でも、担保価値は、ある程度調べるはずです。
1000万円のものに1500万円は貸さないと思いますが・・・。
万が一、延滞→競売になれば、大きく担保割れで損をするのは、貸付側ですから。


これらの3つの問題をクリアするには、貸付側にも協力者が居ないと無理だと私は思います。


それに、元金のみの返済処理を求めている消費者金融に、マンション購入の事実がばれたらどうするつもりなのでしょうか。
差し押さえを受けて、遅延損害金の返済を求められると思いますが。
応じなければ競売すると、揺さぶられたら支払わざる得ないのでは。


そんなに無理をする必要は無いと思います。
400万円足らずの借金ですから。
400万円の返済は、必死になれば数年で出来るのでは?

安易な解決方法は、止めた方が良いと私は思います。
今一度、熟考してみて下さい。


posted by アムズ at 08:33| Comment(0) | TrackBack(0) | ローン延滞・競売 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年05月21日

競売回避の方法

質問

私は、9年前に夫名義で頭金500万円、借入金4400万円の家を私の父に保証人となって貰い購入しました。
その4年後に夫と離婚しました。そのとき2人の子供の面倒は私が見る。前夫は家のローンを見る。という事で、一切の慰謝料、養育費なしで決まりました。家の保証人は代わりの人・担保が無く私の父のままです。

現在、前夫は家のローンを滞り4ヶ月滞納となり、固定資産税は離婚してから一度も払っておらず差し押さえされてます。
市役所の方は、競売しても銀行に取られるだけなので法的手段は取らないと言っておりますが、銀行の方が6ヶ月滞納時点で競売にかけるといってきております。そして残金を父に父の家を売り払ってでも払って貰うしかないと言われ途方に暮れてます。

保証人になってしまっているので当たり前の話ですよね。父は震災で家を建て直し自宅のローンをまだ払っており給料も退職まじかなのでカットされギリギリの生活をしてますし、退職金は年金が下りるまでの4年の食いつなぎにもならないです。

そんな父に迷惑を掛けられないし、売却も不動産屋で3000万以下と言われ、まだローンが3600万有るので残りの600万に対して担保が無ければ売却は不可と言われどうも出来ないので、何とかしてでもローン代月々14万を私が今度再婚する相手も協力してくれると言っているので支払おうと思ってますが彼氏も融資額が2500万まででローンの残債分3600万を融資して貰う収入も証明無く、頭金も無いので名義変更が出来ません。

がんばって支払って行っても最後は前夫のものとはどうしても許せないし、彼氏にも子供でけで無く家まで見て貰うのに申し訳ないので残りのローンを私達が支払うので前夫は私達に家の権利など譲ると言う法的に有効な書面は出来ますでしょうか?司法書士などで。(将来の名義変更の為に)

後、前夫は大工をしており給料が経費を引き25万〜35万有り、家も13万で貸して自分は安い賃貸に住んでいるにもかかわらず離婚してから民間からの借り入れが200万〜300万有ると聞きました。理由は一時期仕事が無かったからと、別れて寂しいので豪遊した。との事です。
しかし今も豪遊してると周りの方からきいてます。

もしかするとこのままでは自己破産するかも知れません。その時、交わした書面は有効なのでしょうか?
他に、有効な方法が有れば教えて下さい。宜しくお願い致します。


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回答

お困りでしょうね。
これに似た相談を、私も時々受けます。

ご質問者が取れる選択肢は2つあります。
1. この際、家は売ってしまい、残債は交渉で分割にしてもらう。
2. 債務者変更を認めてもらい、ローンを支払っていく。


まず、「1.売って残債を分割で支払っていく。」ですが、
不動産業者に売値3000万円以下といわれ、残債3600万円、差額600万円の手当てがつかなければ、売却不可といわれたそうですが、この件について銀行には相談してみられたのでしょうか?

住宅ローンが住宅金融公庫なのか、銀行融資なのかが分かりませんが、住宅金融公庫なら抵当金額割れの任意売却(任売:ニンバイ)に応じますし、ほとんどの銀行でも任売に応じてくれます。
とりあえず売れる金額で売って、残った差額については、銀行との交渉で支払額を決め、支払っていけばいいのです。

ご質問者の場合なら、残った600万円のお金を、例えば月いくらずつ支払っていきますので保証人の自宅競売は止めて欲しい、と交渉するのです。

ただし、この任意売却、応じる銀行の担当者にすれば、ハッキリ言って面倒くさく、競売で処理したほうが簡単なので、嫌がる担当者も居ます。

特に最近では不良債権処理も終わりましたので、多くの銀行が任意売却に以前ほど積極的ではありません。
任意売却は、競売に比べ手間ひまがかかりますので、競売でスケジュール通り処理するほうが、回収金額にこだわらなければ、銀行にとっていいのです。(競売の落札価格も高くなっているので、なお更。)

以上のことを頭に入れ、銀行と交渉してみて下さい。
「売って、残りを分割払い」で、話がつくはずです。
時々、同業者が「銀行が任売に応じてくれない。」と言ってきますが、よく話しを聞いてみると、債務者側の都合の良い、一方的条件を銀行に呑ませようとしているようです。

ただでさえ面倒な任売で、自分の都合でばかり話せば、「では法的にすっきりする競売で。」となるのは、当たり前の話です。


次に「2. 債務者変更を認めてもらい、ローンを支払っていく。」ですが、
これについては、変更後確実に支払ってもらえる事が確認できれば、銀行は応じます。

ただし、この場合なんらの根拠も示さず「必ず支払う。私を信じて欲しい。」では認めてもらえません。
支払えるだけの収入、確実な支払計画を銀行に提示する必要があります。

この債務者・所有者変更を銀行に認めてもらえたなら、この時点で不動産の名義を変えます。
元のご主人名義を、再婚相手の男性、お父さん共有名義などに変えるのです。
売買価格は10円でもかまいません。(残債を肩代わりするので)
所有権移転の登記代、不動産取得税などがかかりますので、忘れずに予算計上を。

売るのか、支払っていくのか。
支払っていく場合、本当に支払っていけるのか。
単純に今まで支払ったお金が無駄になるからと、ローンを支払う方を選ぶのは、止めた方がいいです。
もう一度、お父さん、再婚相手の方と話し合ってみて下さい。

方針が決まったら、以上のことを頭に入れて交渉してみて下さい。
きっとうまくいくはずです。
そして結果を、差し支えなければ教えて下さい。頑張って下さいね。



追記
ここのところ、借金に関してのご質問が何件か来ました。
しかし取り上げず、お答え出来ない旨のメールを送り返させてもらいました。

「借金を踏み倒したい。どうすれば良いか?」みたいな質問には、例えその方法を知っていてもお答えするつもりはありません。

今回この質問を取り上げたのは、保証人であるお父さんの家まで、競売にかかるかもしれないからです。
踏み倒す事は、現実出来ません。

今後も「ふみたおし方法」についての質問が来るかもしれませんので、その類の質問には、一切答える気持ちが無い事を、お断りしておきます。

posted by アムズ at 15:42| Comment(2) | TrackBack(0) | ローン延滞・競売 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2004年11月17日

質問その3

ややこしいお話ですが、何卒お知恵をお貸しください。
平成11年の6月に父の経営する零細企業が倒産し、両親は共に自己破産し同時廃止となりました。
父母の共同所有の自宅には、住宅ローンの抵当権の後順位に金融機関の根抵当権が多数張り付いております。(個人間貸借に基づくの抵当権設定はありません。)
なお倒産から5年以上経過しますが、その間自宅の競売等は一切行われておりません。
一方、この5年間市役所から固定資産税の督促通知が頻繁にきておりましたが、昨日きた通知に初めて期限までに連絡しないと差し押さえする旨記載されておりました。

実は、両親に対して私個人から多額の資金援助をしており、可能であれば両親の自宅の抵当権者に対して「時効の援用」を宣言し、抵当権を抹消後、売却して回収できればなどと考えておりました。

そこでご質問なのですが、金融機関に対して「時効の援用」を宣言しないまま、市役所による競売が行われた場合、後順位となる金融機関の「抵当権」は効力を発生するのでしょうか。
また、固定資産税は延滞分も含め5百万円程度に膨らんでおり、今の両親ではとても払えそうにないのですが、両親が他に取れる選択肢はないのでしょうか。
私の家族もこれまで経済的に相当のダメージを被っており、出来ればいくらかでも自宅売却で潤いたいのですが、そうした選択肢はないのでしょうか。(自宅を私名義にするとかは可能なのでしょうか?)
わがまま勝手なご相談ですが、藁にもすがる気持ちでお願いしております。
よろしくお願いします。

posted by アムズ at 08:29| Comment(1) | TrackBack(0) | ローン延滞・競売 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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