2005年06月18日

駐車場

駐車場で"罰金"徴収 管理人の男逮捕

 大阪府警泉北署は15日、恐喝の疑いで同府堺市上之、駐車場管理人××容疑者(61)を逮捕した。
××容疑者は駐車場内の管理人事務所前に「不法侵入など厳禁。見つけ次第罰金1万−3万円徴収のこと」などと書かれた看板を掲げ、契約していない車が入ってくると運転手に駆け寄って"罰金"を徴収した上、住所や氏名のほか母印まで押させていたという。
 調べでは、××容疑者は5月20日夕、同市豊田の駐車場で、同市の女性(31)の軽乗用車が方向転換する際に車の前半分が駐車場を入ったことに対し「罰金を払え」と脅し、3000円を脅し取った疑い。
 同署によると、4月から計7人が同様に計6万3000円を脅し取られたと相談に訪れていたという。
(共同通信) - 6月16日1時2分更新

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これは、駐車場で方向転換する車が多くて、頭にきたからやっていたことなのでしょうか?
それとも、小遣い稼ぎで、やっていたのでしょうか?

「こんなこと、やっちゃイカンわ。」そう思った駐車場経営者・不動産業者が大半でしょうが、街中に駐車場管理している不動産業者のなかで、「オオ!こりゃイイ!!」そう思った業者も居るはずです。(爆)


4月から7人が署に相談という事は、実数は3倍くらいか?
63000円×3倍=189,000円

4倍なら25万円、5倍なら31.5万円。

こりゃイイ!!(大爆)


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2005年03月30日

不動産購入のチェックポイント

昨日、あるテレビ番組を見ました。
首都圏のマンション販売の一場面を追う、番組です。
東京は今、高層マンションの建設ラッシュだそうですね。
なんでもバブルの頃の、倍の戸数が販売されているんだとか。

但し、実態は供給過多で1万戸の販売残が有るはずだとも言ってました。
マンションの契約率も表向き80%近くいってはいるが、実質は12・3%落ちるはずだとも。

そうでしょうね、マンション契約率以外にも、空室率のデーターだとか、地価データーだとか、不動産の統計数字は各種ありますが、国の発表する公示価格なんかと同じで、さほどアテにはなりません。

なんでこんな事になるのか?
こういった統計データーは、聞き取り調査に基づいたものがほとんどだからです。
申告する側が、「このマンション今月は本当は契約○戸だけど、実際にそう言っちゃうと出足の悪い不人気マンションになっちゃうな。今申込みの入っているトコも契約した事にしとこう。」みたいなことで申告することが多いからです。

このあたりは業者によっても対応に差があるんでしょうが、発表数字合わせると、とっくの昔に完売しているはずのマンションを、いつまでも売り続けているような業者もいます。
キャンセルが多少は出るにしても、説明つかんぞみたいな。(笑)

だから、業者から統計データー見せられて、今マンションはバンバン売れているんですよみたいなこと言われても、丸々信じ込んだりしちゃいけません。


それで番組見てましたら、マンション販売代理の会社の社長が、販売予定地の現場周辺を夜、歩いて見てまわる場面がありました。
イケイケ営業の会社らしい?ところでしたが、そんなところでも販売計画たてる時は基本は足なんだな。そう認識させてくれるシーンでした。

「購入を検討中の不動産は、朝・昼・夜・雨の日の4回見に行け。」
昔から言われていることですが、基本です。
検討に値する物件が見つかったら、とにかく物件周辺を歩き回る事です。

バス停まで自分の足で歩いてみる。
実際に歩けば、信号待ちもあれば、坂もあります。
実際にバスに乗って、駅まで何分かかるか確かめる。
本数、乗り継ぎ易さなどを確かめてみる。
スーパーに入って買い物をしてみる。
品ぞろえは多いか、価格はどうか。
地元の町のレストランみたいなところに入って食事をしてみる。
実際に子供が通う予定の、小学校や中学校を見てみる。(それも登下校時。)

歩き回れば嫌悪施設の有無や、街の雰囲気や土地柄などパンフレットに載っていないことがわかります。
パンフレットに乗っている所要時間のルートでは、交通量が多すぎて(あるいは寂しすぎて)実際に子供の通学路としては向かず、迂回すれば倍の時間がかかる事が分かったりするんです。

「基本は足。」
これは!と思う物件が見つかったら、とにかく物件周辺を歩いて歩いて歩き回りましょう。


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2005年02月09日

不動産売却の手順

不動産を売却する場合、売主さんの一番の要望は、

できるだけ、早く高く売って欲しい!! です。

正直な気持ちだと思いますね。
そこで、実際に不動産を高く売る方法があるかというと、
高く売りたいなら

購入客をだまして売るしかありません。 

別にふざけて言ってるんじゃありません。
売る業者の努力・営業能力といった面はありますが、基本的には不動産にも相場というものがあり、相場より高く売るには、購入者をだまさないと高くは売れません。
相場より高く売ることで、有名な業者も居ますが、売り方は極めてサギに近いのが実情です。

これが本当の事なんですが、ほとんどの方は、勘違いされています。
売る会社の大小・広告回数等の、業者の営業努力で高く売れるかどうかが、決まるのではないか、と。
残念ですがそれは違います。
会社の大小をいうなら、大手業者が売っても売却価格は同じで、逆に大手業者は物件が豊富で、広告物件には事欠かないから、売れる物からしか売ろうとしません。
相場より高い物件だと、売れないだろうと、広告も最初にちょこっと2.3回やってくれたあとは、価格を下げませんかと打診され、応じなければあとはほったらかしにされます。
説得されて、かえって町の不動産屋より、安く売らされたりするんですね。
大手は効率重視ですから。売れない物件には広告費も、人手もかけられません、その点は個人業者より、はっきりしてるわけです。

又、広告を何回も繰り返せば売れると思っている方が居ますが、相場より高い物件は、何回広告しても、問合せすらありません。
広告回数を増やしても、問合せすら来ないのでは、売れるわけがありません。

本当の事を言えば、
「相場より高く売りたいなら、だまして売るか、たまたま隣地が買うなどの運の良さが必要です。
また受託業者の営業規模・営業力・営業努力次第で違いが出るのは、相場で売れるか、安売りさせられるかの点だけです。」
ですから賢明な皆様は、相場で確実に売ることを考えたほうが、現実的です。

具体的には、マイホーム売却にしろ、土地売却にしろ、不動産売却にあたって、売主としてやらないといけない事がいくつかありますが、まず最初に相場を把握することです。

「不動産査定、無料で致します。」のチラシをよく見かけると思いますが、この査定を業者に頼む前に、相場を調べないといけません。

そんな面倒なことをしなくても、無料で査定をしてくれるんだから、不動産業者何社かに査定を頼み、そのなかから、売却依頼業者を決めればいい、そう思われるでしょうが、違います。
本やネットにも、売却を考えたらそうしなさいと、書いてありますが違うのです。

なぜかというと、不動産業者を何社か呼んで査定依頼すると、実際にはこんなふうに話がすすむからです。
まず、不動産業者が売主に提示する査定価格とは、どんなものかというと
「これくらいの価格だと、安からず高からずで、3ヶ月くらいで売れると思いますよの価格」です。

この査定価格が安すぎたのでは、当然売主から売却依頼は、もらえません。
そこで業者は、売れるかどうか微妙なぎりぎりの、査定価格を提示することになります。
一般の人は不動産業者の査定価格は、「確実に売れる、相場より安い価格。」だと思っているようですが、間違いです。
昔の業者は確かに、そうしていましたが、今の業者は物件を獲得するため、目一杯の価格を提示するところが、ほとんどです。

それで問題なのは、そのなかでも、「売れそうもない、売れるだろうとは業者自身も思っていない価格」を、売主に提示する業者がいることです。

売れそうにもない価格で受託しても、売れなければ仲介手数料にならないのだから、そんな無駄なことするのかと思われるでしょうが、そうでもありません。
「売れないかもしれませんが、精一杯頑張ります。一生懸命やります。」とやっていれば、ほとんどの売主は、恩に感じ値段を下げます。
更に性格の良い人や、ご老人のなかには、「これだけやってもらって売れないなら仕方ない。」と、その業者に提示された低すぎる価格をOKしたりすることがあるのです。
その買主が実は業者の、名義だけ別会社だったりして、すぐ第三者に高値で売られたりするのですが。

相場より高い提示価格に釣られる人は、世間事情にうとく、人の良い人やご老人が多いです。
これらの人の特徴は、事情が分からないので最初は強気で、極端に高いことを言ったりするが、そのうち事情が分かってくると、今度は極端に弱気になったりすること。
自分で調べたりするのがおっくうなので、相手の言うことをむやみに信じたりします。
更に相場より高いのに、熱心に販売活動をやってくれたりすると、100%の信頼をおくことになります。
よくある悪質業者の、事件なんかと同じですね。
こんな手口で引っかかった人、今まで何人も見てきました。

こんな事にならないためにも、妥当な価格を知っておく必要があります。
また、相場を把握しておけば、「いつまでも売れない価格に執着」するようなことも避けられます。
売主のなかには、早く売れなくてもいい、時間がかかっても高く売りたい。という人が居ます。
確かに昔は、時間をかければ売れるようなこともありました。
3ヶ月・半年で売れない不動産が、1〜2年後に売れたことも有りました。
しかしそれは、本当の事を言うと、時間をかけたから売れたのではなく、売っているうちに地価が値上がりして、一年前、二年前には高かった売値が、相場になったから売れていたのです。

今は状況が逆です。
じりじり下がっている地域がほとんどなので、時間をかければかけるほど、売れなくなります。
一年前には2000万円で売れた不動産が、2200万円で売り出したため売れず、今年2000万円に下げたが、相場は1800万円になっていた。みたいな事になります。

業者の立場で言うと、相場を把握しておられる売主さんの、不動産売却はとてもスムーズです。(安売りではなくとも。)

スムーズな不動産売却の第一歩は、まずは相場の把握。

不動産業者に査定依頼する前に、面倒でも情報を集めましょう。


追記
ところで、私もよく経験しますが、人が良い売主さんなんかだと、「あなたが妥当だと思う価格でいいよ。価格はあなたに任せます。」なんて方がいらっしゃいます。
誠にありがたいお言葉ではありますが、そんな事ではいけません。
不動産業者の思うツボです。(笑)
価格は自分で決めましょう。
posted by アムズ at 12:16| Comment(0) | TrackBack(0) | 雑記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年02月05日

地価は今後まだ下がるのか?

土地価格について書いたところ、今後地価はまだ下落するのか、それとも反転すると思うか?とのご質問を頂きましたので、ご回答させていただきます。

答えは
私ごとき人間では、分かりかねます。
で、あります。(汗)

失礼しました。

それで、私ごときでは分かりませんが、しかし、高名な学者や、有名企業の経済研究所がどういった理由で下がるとか上がると言っているかは、知っています。
ご質問の方も、私個人の意見が聞きたいわけじゃないでしょうから(笑)、今回はそれぞれどう言っているのかを書きたいと思います。

まず、今の意見としては、まだ地価は下がるとの見方が、多数派です。
地価が下がるといわれている根拠は、大きく分けて2つあります。
1. 土地需要そのものが、今後も減り続ける。
2. 諸外国に比べ、日本の地価はまだ高い。 です。

「土地需要そのものが、今後も減り続ける。」、この主張の理由は複数あります。列挙してみますと、
1.既に日本は、持家率が高く、マイホーム需要が少なくなっている。
持ち家率が6割と言われています。
さらに少子化で、長男長女の子供一人の家庭が増え、夫か妻どちらかの両親が亡くなれば、家を相続できる潜在的な持ち家まで入れると、持家率は7割とも8割とも言われています。
昔に比べ、家が欲しい人そのものが、少ないというわけですね。

2.工場用地の需要が無い。
産業構造の変化で、家内工業的な工場が、次々閉鎖され売却されている。
大企業も、人件費や為替変動を考えて、国内工場を閉め、生産拠点を海外に移している。国内工場は売却。←宅地化で下げ圧力。
個人需要も少なくなっているのに加え、工場用地の需要も少なくなっているわけです。

3.事務所ビルも、一人当たりオフィス必要面積が減っている。
パソコンの普及で文書保管の必要性がなく、更に文書のやり取りがメールで済む。
従って、一人当たりのオフィス必要面積そのものが、減少しているし、今後も減少する。
現在、事務所を移している企業のオフィス移転理由は、光ケーブル対応等々のインテリジェントビルに、入居するためで、新たな需要増の為ではありません。
主な企業がひととおり、移転が終われば、事務所ビルは建てても入居者が居ないと言われています。

4.農業の自由化で、農地の宅地転換がすすみ、大量の宅地予備地がある。
米も野菜も自由化で、日本の農家は農業を、やっていけなくなっている。
東京近郊でもこれらの農地が宅地化されれば、数百万戸の住宅建設が可能だそうですねえ。

あと、理由2の「諸外国に比べ、日本の地価はまだ高い。」は、
よその国は、国の土地時価総額が、その国のGNPとほぼ等しいそうですね。GNPは国力であり、GNPと国の土地時価総額が等しくなるのは、根拠があるそうです。
それからすると、日本の土地は今でもまだ高い、下がって当然なんだとか。
   
まだまだほかにも、こうだから時価は下がる、と理由が言われているのですが、私は学者でも経済評論家でもないので、これ以上の意見披露は省略。

一方、「いいえ、時価はこれから反転します。」と主張している人達の根拠は、
借金まみれの国が、借金返せる見込みが無いので、故意にインフレを引き起こす。
インフレが起これば、不動産価格も上がる。
というものです。

現在国債の残高が、国が返済不能な額にまで、ふくらみつつあると言われてます。
(地価上昇説の人は、現時点で既に、返済不能だと言ってますが。)
だから、国がインフレ政策を取る。平成16年度末で約483兆円の国債残高も、物価を倍にすれば実質240兆に減る。
物価を倍とまでは言わないにしろ、インフレ政策を取るのは間違いない。
こう言っている訳ですが、どうですかねえ?
私が思うに、仮にインフレ政策を国がとって、物価が上がることになれば、その時日本は実質破綻状態でしょうから、そんな夢も希望も無い時に、不動産買うような物好きがいるとも思えないんですが。

あと、日本の地価は下がりすぎた、土地から生み出される収益から、その土地の価格を算出する「収益還元法」で考えても、下がりすぎているので、これから反転する。
大都市圏の商業地が、上昇しているのがその表れだ、という説もあります。

これも、どうでしょうかねえ?
確かに、この説で収益率を計算したのなんかを見ると、その通りなんですが、下がりすぎていたのは、大都市圏のごくごく一部の商業地だけだと思います。
例えば九州博多の商業地なんかでも、博多だったらどこでも収益が上がるなんてものじゃないと思うんですよ。
どんな事業者でも、絶対欲しがる土地なんていうのは、こっちからあそこまでの何百メートルのものすごく狭い範囲での話でしょうし、その範囲の不動産取り上げて下がりすぎだ、と言ってもねえ?みたいな気がしますが。
ごく狭い地域の土地の地価を取り上げて、全体がそうだと言ってるような。

その他に、地価反転の意見としては、「日本人はもともと農耕民族で、不動産に特別な愛着があって・・・。」なんて説も有りますが、この段階までいくと、精神的な話になりますので、根拠としてはどうでしょう・・・?

こうしてみてみると、地価反転上昇説は、こうだから上がるというより、出来たらもう一度上がって欲しいな、夢よもう一度、みたいな期待で言ってるような気がしないでもないんですが。

まあ、でもこういうのは、当たるも八卦、当たらぬも八卦みたいなものに、近いでしょうね。
げんに株価予想でも、高名な学者先生、どんな大企業の経済研究所でも、必ず当ててるところなんて無いわけでしょうから。

そんなわけですから、あとはご自分で、ご判断下さい。自己責任ってことで。(笑)
posted by アムズ at 07:37| Comment(0) | TrackBack(0) | 雑記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年02月02日

住宅ローン比較3、どこの金融機関で組むのが有利か

銀行の住宅ローン貸出競争のおかげで、最近は住宅ローンの種類も、ものすごく増えています。
低金利なうえに、金融機関同士で競争ですから、利用者にとっては良い事ですが、反面商品が多すぎて、どれを選べばよいのか分からないという人も、多いです。

主な商品だけでも、変動金利型・固定金利の2年・3年・5年・10年・それ以上の長期固定型があり、これに当行は金利優遇キャンペーン中です、当行は事務手数料無料です、とやってるものだから、一体どこが本当にお得なのか判らなくても当然です。

ただ、色々にぎやかにやってますが、正直に言うと金融機関によって、1%も2%もの金利差はありません。

そうすると、融資はどこで組んでも大差ないのか?となりますが、金利差だけで言えばそうとも言えますが、その他の融資条件は差が出てくるとも言えます。

細かくは後ほどお話しするとして、平成17年2月2日現在で一番有利なローンは、 住宅金融公庫の新型ローン、フラット35 だと思います。
(正確に言うと公庫が民間金融機関と提携して、出しているローンなので、公庫ローンではありませんが。)

このローンなんと、
1. 最長35年間固定金利
2. 現在の平均金利は、2.82%(各金融機関で、金利が違います)
3. 保証料不要
4. 住宅金融公庫が独立行政法人に移行後も、返済条件は同じ。
5. 中古住宅融資も先日から可能
というもので、融資が伸びない公庫がキャンペーン期間中で、金利を下げています。

35年間、固定金利ですよ!!

銀行の住宅ローンに押され、近年の融資実行額が目標融資額に遠く及ばない公庫が、独立行政法人移行を目前にして、なりふりかまわずこれでもかの好条件で貸し出しているものでしょうし、こんな融資をして本当に大丈夫か?と1国民として思わないでもありませんが、借りる方にとっては今一番有利な融資です。

ただし、デメリットとして、融資額は物件価格の8割までですから、頭金の無い人は「ざんね〜ん」です。
又、融資実行時の金利が適用されるため、新築住宅を今から建てるという方は、キャンペーン期間が終わって、金利が上がっている可能性があります。


その他の金融機関の住宅ローンは、都市銀行同士、地方銀行同士、信金同士では金利差はほとんどありません。
ですから、金利だけで言えばどこを選んでも大差ないのですが、あえて言えば、公務員の方は一部の都市銀行が、公務員限定のキャンペーン商品を出しているので、有利です。
金利や保証料を、優遇しています。

労働組合のある会社にお勤めなら、意外と見落とされがちですが、労働金庫の住宅融資も火災保険料は労金負担になっています。

金利差だけなら、そんなふうで大差ないのですが、これが融資額・融資年数、貸す・貸さないの話になると、金融機関で大きく差が出てきます。

金融機関で融資する地域、しない地域がありますし、融資可能地域でも得意地域、不得意地域があります。
これに、担保価値を重視するところ・担保価値はあまり問わないが、借入れ者本人の属性を重視するところ・担保も借入れ者属性もイマイチでも、保証人つければOKのところ・全部弱くても、返済年数が短ければ貸すところに等々、金融機関でクセがあります。

いずれにしろ、ここの銀行はこうで、あそこの信金はああだ、みたいな話は、期間限定の話しになります。
上層部の方針で去年までそうでもなかったのに、急に住宅ローンに力を入れだしたり、又、その逆だったりするからです。

新築業者なら、提携金融機関以外でも融資が組めるか?を質問し、
中古を扱う不動産業者なら、年間ある程度の件数を取引して、住宅ローン事情が分かっているか?を確認してみると良いでしょう。

金融機関まで出向かなくても、インターネットで金利・融資条件は確認できますし、ほとんどの金融機関のホームページでは、返済額の計算も出来ます。
じっくり検討して、自分に合う金融機関で、住宅ローンは組みましょう。
posted by アムズ at 09:33| Comment(1) | TrackBack(2) | 雑記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年02月01日

住宅ローンの組み方.2(適正な返済額は?)

住宅ローンの返済はどのくらいが適切か?ですが、

よく言われているのが、
「いくらまで借りられるか」 では無く、
「月々いくらまでなら返せるか。」で、借入額・返済年数は決めるべきだと言われています。

その通りですね。
最近の住宅ローンの貸出状況から、貸してくれる限度まで借りると、破綻間違いなしとまでは言わないにしても、相当しんどい思いをして返さないといけなくなるのは確実です。

それで、実際に適正な返済額を知る方法ですが、2通りの方法があります。

1. 返済比率から逆算する方法
2. 現在の家賃+月々の預金額=月返済可能額 とする方法
マイホーム取得に計画的に取り組むなら、この2.の、家賃プラス月の預金額を月返済可能額とする方法で、住宅ローンを組む前に、返済シュミレーションを体験してみることが、一番良いと思います。

具体的にはどうやるかというと、仮にあなたの年収が600万円だとすると、購入可能額を年収5倍論にもとづいて、3000万円と仮定します。

3000万円を35年ローン組むと、ボーナス払いなし・月べた払いで13.5万円になります。
13.5万円−月家賃=月貯蓄 
仮に家賃5万円なら、月8.5万円の貯金をする生活を最低でも一年なり体験してみて、ローン返済時の生活を、実際に体験してみる。
そして、この貯金を頭金にする。
頭金も出来るし、ローン返済を体感できているので「こんなはずじゃなかった。」が無い、というわけです。
仮にきつくて、途中で月の貯蓄が出来なくても、疑似体験ですから、破産しません、返済可能額の目標を下げるだけです。


適正な返済額を知るには本当は、この方法が一番良いと思います。
が、良いとは思いますが、実際はこんなふうに計画立てて家を購入する人は少なく、半数以上の人は思い立って半年以内、やや衝動買いに近い形での購入になります。

そこで、1.返済比率から算出する方法があります。
銀行ローンの貸出し限度額の設定も、この方法で行われます。

返済比率というのは、年間返済額÷税込み年収=返済比率 で算出されます。
例えば、月返済額15万円、ボーナス返済無しだと年間返済額は180万円、税込み年収600万円の人だと、180万円÷600万円=30% 返済比率30%になります。

銀行が返済比率をどのくらいに設定しているかというと、各銀行により返済基準が違いますが、税込み年収300万円以下で返済比率25%、400万円で30%、500万円以上で35%が平均的なところだと思います。

具体的には上記年収600万円の人ですと、年間返済210万円、月べた払いで17.5万円までは払えるでしょう、貸しますよとなります。
借入額は35年払いの場合で、3950万円、約4000万円まで貸してくれます。

で、貸してはくれますが、実際この返済だと、どうでしょうねえ?
かなりきつめの返済になって、結構切り詰めないとやっていけないと思います。

この返済比率、本当は各家庭でかなり負担の実感は違うんですね。
例えば、お子さんが大学を出て就職しているご夫婦二人のご家庭だと、35%の返済比率でも、さほど無理しなくて返済可能でしょうし、逆にこれから子供が大学に行くご家族で、返済比率35%は、はっきり言って無理でしょう。

更に同じ年収600万円でも、共働きで夫婦合算600万円ならば、奥さんの衣服費・交際費も必要になりますから、ご主人一人で600万円の家庭より、負担の実感は重くなるはずです。

更に更に、ご主人がギャンブル好き、奥さんが買い物好き、お子さんがすねかじりのフリーターでも、負担の実感は違います。(笑)

銀行は、こういった個別状況をいちいち聞き取りして、貸し出すわけにはいかないので、年収いくらの人なら返済比率いくらまでなら貸しますよ、と一律で設定しているだけで、このあたり不動産営業の「回収を確実にしないといけない、銀行が貸してくれるんだから大丈夫です。払っていけますよ。」みたいな営業トークには、くれぐれものってはいけません。ローン地獄が待ってます。(笑)

我が家の支払い可能額が、本当に分かるのはご自分たちですから、ご自分たちで返済可能額は設定しましょう。

私が考える妥当な返済比率は、上記銀行設定比率から各々5%ダウンです。
年収200万円以下なら、ローンは組まずに極力自己資金で、300万円以下なら返済比率20%まで、400万円以下で25%、600万円以上で30%以下です。


昔は、家でもマンションでも、少々無理をしてでも購入しておけば、地価上昇で財産にもなったし、ベースアップ・物価上昇で負担割合は年々減りました。
いよいよ支払不能になれば、売れば身軽になれて、どうかすると余剰金まで出ました。
そんな状況では「無理を承知」での購入も、あながち間違いではなかったんだと思いますが、今は違います。

物価はデフレで、貨幣価値は10年経っても変わりません。
10万円の支払い負担が、物価上昇で実質負担感が、8万円になったなんて事もありませんし、今後も期待できません。
地価が反転・上昇するなんて思っているのは、不動産業界でも少数派ですし、定期的なベースアップに至っては、望むほうがどうにかしています。
支払いがきつくなっても、抵当を消すのに、追い銭が必要で売るに売れない事も珍しくありません。

ようはマイホームは、昔のように「無理をしてでも購入して価値のある資産」から、「無理をしてまでは、購入する価値の無い資産」へと、変化したのです。(精神的満足感を除いては。)


そんな訳ですから、前回に引き続き、今回も重ねて忠告させていただきます。
住宅ローン「ご利用は計画的に。」(笑)

次回は、今ローンを組むとしたら、どこのローンが有利か、書いてみたいと思います。
posted by アムズ at 11:16| Comment(0) | TrackBack(0) | 雑記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年01月30日

失敗しない住宅ローンの組み方

最近、銀行間の、住宅ローン貸出し競争が激化しています。
銀行が貸したい優良企業の資金需要が無いんでしょうね、住宅ローンに各行とも非常に力を入れています。

金利面の競争もそうですが、条件的にも以前に比べ、緩くなっています。
利用者にとっては良い事もある反面、あまりに条件面が緩和されすぎて、ローン破産が、今後どんどん増えるんじゃないかな?と思うことも、しばしばあります。

新築業者や他業者から、こんな人がローン組めたなんて話し聞くと、いくらなんでもそれは貸しすぎでしょう、そう思うことも多いのです。
それで、どのくらい融資条件が緩和されているのかお話しする前に、まず実際にどんな基準で銀行は、住宅ローンの審査を行っているのか説明させていただきます。


住宅ローンの審査は大きく、
1. 担保である物件の審査(担保価値の審査)  と
2. 借入れ希望者の審査(借入れ希望者の属性審査) が行われます。

このどちらの審査とも、最近は大幅に緩和されています。まず1. (担保価値の審査)ですが、昔は、購入物件の8割までの融資が、当たり前でした。
2割の頭金プラス諸費用(登記代等)が、おおむね物件価格の1割ほどですから、計3割、2000万円の不動産を購入するなら、5〜600万円は自己資金として必要でした。

ところが最近は、購入価格の100%ローンは、どこも取り扱っていて当たり前、諸費用までOKの110%ローンを行っている銀行も多くあります。

100%融資そのものは、別に悪くないと思います。
いくら借りようと、きちんと払っていければ良いことでしょうから。
ただ100%融資組んだ場合は、途中で買い替えや売却などは、やろうと思っても出来ないことだけは、知っていて下さい。

払いが苦しくなれば売ればいい、そう安易に考えて購入した人の売却依頼が多いのですが、売ろうとしても売れません。
たしかに昔は、地価も上昇していましたし、8割融資だったので、「払いが苦しくなれば売ればいい。」が通用していました。
今は正直、不動産価格はまだ、下げ止まっていません。下がり続けています。
ということは、万一支払いがきつくなったので売ろうとした場合、売却価格は抵当金額に遠く及びませんから、歯をくいしばって払っていくか、自己破産・民事再生を選ぶしか方法が無いわけです。

家を売れば、ローンから開放されるというのと、とにかく払い続けるしか無いというのは、心理的に大きな差があります。
「頭金も諸費用も、ローンで借入れ出来ますから不要です。月々の支払いも家賃並みです。」で購入した場合、まとまったお金を用意できなければ、返済途中で売却することは出来ません。

以上のことを知ったうえで、100%ローンを組むのならば、それも悪くありませんが、安易に100%ローンを組むことは無謀です。


次に、2.(借入れ者の属性の審査)ですが、勤続年数・年収・勤続会社の大小・職種(営業マンで歩合給の割合が多く、年度によって年収にバラツキがある等)・職場での地位・既存借入れの有無・既存借入の返済額等が主にチェックされます。

この点でも、大きく条件面が緩和されています。
例えばある都市銀行は、サラリーマンの勤続年数に関して、転職後3ヶ月以上経っていれば、収入見込み書の提出で審査してくれます。
これも昔は、サラリーマンで同一会社に勤続3年以上、自営業者なら独立後5年以上経っていなければ、審査基準に達せず申し込みじたい出来ませんでした。
それが、サラリーマンで勤続2年以上、1年以上となり、ついに3ヶ月以上でOKとなっているわけです。

転職して3ヶ月しか経っていないのに、35年ローンが組めるんです。
これなんかも、どうかな?と正直思います。
私が慎重すぎるんじゃなくて、どうみても銀行が貸しすぎでしょ。

今の住宅ローン競争、異常だと思います。
不動産価格も上昇して、給料も毎年確実にアップ、終身雇用が約束されていた昔でも、今より審査が厳しかったのです。
今はどうでしょう、地価は上昇していませんし、給料の定期昇給・終身雇用は、35年間違いなく見込める会社なんて無いわけです。

今の状態が正常でないことは、実は銀行の担当者も認めています。
焦げ付きが、将来どっと出てくるかもしれない事も予想しています。

少し長く今の融資の問題点ばかり書きましたが、実は銀行が無理をして貸出競争しているということは、悪いことばかりではありません。

逆に借り手にとっては、好条件で融資を受けられるチャンスでもあります。

賢く借りて賢く返せばいいだけの話で、ようは無茶な借入れをしなければいいのす。
いくらでも貸しますよ、みたいな風潮に乗せられず、キチンと返済計画をたてましょう。
そうすれば、低金利・貸出し競争の恩恵を受けられます。

「ご利用は計画的に。」(笑)

次回は、適正な返済比率について、書いてみたいと思います。
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2005年01月23日

住宅取得控除手続きの方法

住宅取得控除(住宅ローン控除)、正しくは住宅借入金等特別控除の申告が、始まります。
昨年家を購入された時に、住宅取得控除が受けられるか、営業マンに聞いているでしょうし、その他のサイトにも、詳しく説明が載っていますので、ココでは具体的な申告方法を書きます。

まず最初にこちらの、
 国税庁のサイト をご覧下さい。

還付が受けられる住宅の要件や、申請書式、申請場所等、すべてこのページを見れば分かると思います。

そして北九州の方はこちらの
 福岡国税局のサイト  を見ていただければ、集中還付申告センターと各税務署の所在地がのっています。(他の地域の方も、お住まいの県、○○国税局で検索すれば、該当の税務署が探せるはずです。)

門司の方は門司税務署、若松・中間・遠賀の人は若松税務署、小倉北・南区の方は小倉税務署、戸畑・八幡東・西区の方は八幡税務署が管轄税務署になります。

実際の申告ですが、各税務署や集中還付センターに、直接出向かれる方は、会場に申請用紙がありますので、必要添付書類のみ、揃えて出かけて下さい。
必要添付書類については、最後に書いています。

また申請は、各税務署で休日の受付日も設けていますが、どうしても時間の都合のつかない方は、本人ではなくご家族が行かれても、受付してくれます。
(規定ではどのようになっているか知りませんが、現実は誰が行っても必要書類さえ持って行けばOK、受け付けてくれます。印鑑・必要書類を忘れずに。)

税務署というと、敷居が高いように感じておられる方も多いですが、この申告に限っては書類さえ揃えて出向けば、会場で計算しその場で記入してくれますので、とても簡単です。

尚、ご家族の方もどうしても時間が取れない方は、税務署の外に時間外受け付けのボックスがありますので、そこに時間外に入れてもいいですし、郵送でも受付しています。
申請用紙については、上であげた国税庁のホームページから書式をダウンロードすることが出来ます。
実際の記入例も先に挙げた国税庁のホームページにあります。
申告の準備 >3.手引き等の入手 >(1)ホームページから入手をクリックして、開いたページの(上から5番目)

更に、申告を申告時期に出来なかったり、うっかり忘れた方も5年以内なら時効ではありませんので、申告することが出来ます。あきらめる必要はありません。
とはいっても、期間内に故意に行かない、なんていうのはNGです。

最後になりますが、必要書類の一つである登記簿謄本の取り方については、私のブログ  http://ee2103.seesaa.net/article/1530918.htmlに書いていますので参考にして下さい。

それで、補足説明として登記簿謄本と登記事項証明書、どちらを取ればいいの?と、質問がありましたので説明しておきますと、登記簿謄本と登記事項証明書は名称が変わっただけで、同じものです。

昔は、法務局に備え付けてある謄本を、係がコピーして法務局の印を押して渡してくれていたのですが、これを登記簿謄本と呼びます。
そして、法務局も大都市からデーターをコンピューター化していっているのですが、コンピューター化された法務局で、印字された書類に法務局印を押したものを、登記事項証明書と呼びます。
大都市の法務局は、ほとんどがコンピューター化されていますので、登記事項証明書を請求することになります。

実際には、「登記簿謄本下さい」と請求すると、コンピューター化された法務局でも、黙って登記事項証明書を渡してくれます。

このあたり同じものなんだから、分かりやすく「登記簿謄本.2」とか「ニュー登記簿謄本」あるいは「マイナーチェンジ登記簿謄本」なんて名前つけてくれたら、誰にも分かりやすいのですが・・・。(笑)

この謄本請求も法務局に行けば、備え付けの申請書と記入例があります。
法務局も税務署も、普段なじみのないところでしょうが、謄本取ったり住宅取得控除の申請くらいなら簡単ですし、親切丁寧とまでは言いませんが、結構教えてくれますよ。
実際に出向かれたら、簡単に手続きできることに、びっくりされるはずです。
サラリーマンの方は初年度だけ申告すれば、次年度以降は職場に書類を提出するだけで、お任せで年末調整してくれます。

そんな訳ですから、早めの手続きをお勧めいたします。


申告必要書類等
新築・中古住宅
1. 土地・建物の登記簿の謄(抄)本(登記事項証明書)
2. 請負契約書(注文住宅の場合)、売買契約書(建売の場合)・いずれもコピーで可
3. 住民票の写し
4. 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(銀行等の借入先から、年末に送られてきたもの)
5. 還付金振込みの銀行口座を控えて行く(本人名義に限る)
6. 印鑑

増改築
1. 家屋の登記簿の謄(抄)本(登記事項証明書)
2. 請負契約書・見積書 (コピー可)
3. 建築確認通知書の写し、検査済証の写し又は一定の建築士の増改築等工事証明書
4. 住民票の写し
5. 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(銀行等の借入先から、年末に送られてきたもの)
6. 還付金振込みの銀行口座を控えて行く(本人名義に限る)
7. 印鑑

尚、新築住宅で外溝費用や諸費用まで借り入れている場合や、中古住宅でリフォームしている場合等は、売買価格よりローン残高が多い場合、何に使ったか分かる書類も持参して下さい。


お役にたてたなら、お願いします。↓
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2005年01月09日

不動産登記簿謄本の取り方

確定申告が.もうすぐ始まりますね。
昨年、不動産を売られた方や買われた方は、申告の際に登記簿謄本(登記事項証明書)が必要になりますので、その取りかたを今回は書きたいと思います。

登記簿謄本は、物件所在地の所轄法務局で申請すれば、誰でも入手できます。
本人以外の方が出向かれても取得できますし、委任状は必要ありません。
管轄法務局はこちらのサイトで検索して下さい。
こちら

謄本を取る場合の、注意点はただ一つ、住居表示の番地と不動産登記上の番地は違うので(まれに同じ事も有り)、謄本を取得するには、登記上の地番を調べて出向かないと取れない事があることぐらいです。
地番を、売買契約書か権利証を見て、確かめて出かけましょう。.

あとは、法務局に置いてある申請用紙に、記入例通りに必要事項を記入し、窓口に申請すればOKです。難しい手続きも要らず、住民票並みに簡単に取れます。

費用は要約書といわれるもの(抄本)が、一筆につき500円の印紙代、全部事項といわれるもの(謄本)が一筆につき1000円です。
確定申告の際は、全部事項証明のほうを取ります。

尚、印紙は収入印紙ではなく、登記印紙でないといけませんのでご注意を。
登記印紙は法務局で売っています。
あと、どうしても法務局に出向く時間が取れない方は、郵送でも入手できます。
管轄法務局にお問合せ下さい.


おまけ
別サイトですが登記事項証明書についてはこちらです。
登記事項証明書とは
posted by アムズ at 14:07| Comment(0) | TrackBack(1) | 雑記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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