2005年05月24日

任意売却(不動産用語集)


任意売却とは

1. ローンの支払いが苦しくなって延滞が始まり、このままいけば競売になるというときに、債務者自ら家(不動産)を売る場合で、
2. 家を売った代金で、借金が支払い終わらず、債権者と売却代金の取り分で調整が必要な不動産を売却する、こと。

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それで、この任売、抵当に取っている不動産を売却されるのに、貸した金が全額戻ってこないのですから、売却にあたっての条件が「あ〜だ、こ〜だ。」と債権者から提示されます。
その出される条件が、金融機関によって、かなり違います。

任意売却に気軽に応じてくれる金融機関、嫌がるところ、なかにはまったく応じようとしないところもあったり、口ではイイよと言っておきながら、そんな条件で売れるわけ無いだろう、みたいな条件を提示するところもあります。(笑)
現場に権限を委譲している会社もあれば、すべて本部決済で返事が異常に遅くなる会社もあったり、本当に会社によって対応がマチマチです。

それで先日、何人かの不動産業者と、雑談をしていると任意売却の話題になりました。
上記のように金融機関により、対応に差が有る事を話しているとマイホーム計画のある同業者が、こう言いました。

「金融機関によってそんなに差が有るんじゃ、まさかの時のことも考えて、借りるところを選ばなくちゃいけないな。その時はどこがいいか教えてよ。
備えあれば憂いなし。ご利用は計画的に。」

・・・・・・    
  って、オ〜イ、借りる前から返せなくなったときのこと考えて、借入先選んでどうする。
任売条件じゃなくて、借入金利・借入条件で選ばんかい。

みなさま、借りたお金は返しましょう。
当たり前か・・。(爆)


2005年04月14日

嫌悪施設その2(不動産私的用語集)

以前、携帯基地局のことを書きましたら「携帯基地局は嫌悪施設に入るのですか?」とのメールをいただきました。

携帯基地局は建設に反対運動が起きたり、売ってる不動産の近くに有ると、嫌う人が結構居て実際の販売現場では減価要因になりますが、現在の段階ではまだ明確に嫌悪施設だというわけではありません。

嫌悪施設というのは感じ方の問題ですから、ゴミ処理場や火葬場、産廃施設などは異論が無いとしても、携帯基地局などは人によって嫌悪施設であったりそうでなかったりします。

それでこの嫌悪施設、人によっては小学校や幼稚園なども嫌悪施設になったりするんですね。
以前小学校そばの中古住宅を売っている時に、「団地の奥なら良かったんだが、この家は学校のそばで子供の声がうるさいので嫌だ。」と言う人が何人か居たので少し驚きました。

「3交代制で日中の睡眠が妨げられるのが嫌だ。」、ならば、まだ分かります。
しかし、なかの1組は日中は家に居ない共働き夫婦だったのですが、「子供の声はカン高いのでうるさい。休日ぐらい家でゆっくりしたい。」と言ってました。人それぞれの感じ方の違いを改めて認識しましたし、こちらのご夫婦には、まぎれもなく小学校が嫌悪施設なのです。(驚)

警察署なんかもそうですね。
「安心だ。」と言う人も居れば、「夜まで人が出入りする。」「緊急時のサイレンがうるさい。」と嫌う人も実際に居ます。
この方たちには、警察署は嫌悪施設です。(笑)

更には、深夜スーパーやコンビニなんかもそうです。
若者のワンルーム賃貸などでは、コンビニ徒歩1分は大きなセールスポイントになりますが、逆にファミリーの分譲マンションでは「夜中まで人が出入りしたり、若者がたむろして、うるさい、物騒だ。」と嫌悪施設になります。

結局、嫌悪施設というのは気にする人も居れば、しない人も居る、のレベルの話しなんですね。
ただ、気にする人が割合的に多ければ、それだけ購入希望者が減りますので、価格が下がります。

どれもこれも、生活に必要な施設なんですけどねえ??

2005年04月03日

縄伸び・縄縮み(不動産あくまで私的解釈用語集)

不動産を売買する場合、団地内の中古住宅売買では、分譲当時に土地を実測していますので測り直すことはしませんが、(これを公簿売買といいます。)市街地の土地を売買する場合は、昔の測量図が無いため、新たに測量して売買する事が当たり前になっています。(これは実測取引)

農地の場合や山林の売買では、実測すると測量代が売買代金の何割かになるため(東京あたりでは違うでしょうが)、公簿取引が一般的です。

この場合、農地では「縄伸び(なわのび)」山林では「縄縮み(なわちぢみ)」すると言われています。
縄伸びというのは、登記上の面積より実際に測った面積のほうが増える事で、縄縮みは実際の面積が登記面積より少ない事です。

農地の場合は、年貢が農地の広さで課税されるため少なく申告し(測り方をごまかして)、山の場合は代官や庄屋が所有していた事が多く、ハッタリの為、実際より多く申告していたからだそうです。
このあたりは、巨乳アイドルのバストサイズ、新興宗教の公称信者数と同じですね。

実際には、江戸時代から一度も測った事が無い土地なんて少なく、農地でも縄縮みする事も少なくないのですが、ミニ団地造成で実際に縄伸びした農地も確かに結構ありました。実感としては縄伸び、縄縮み半々といったところでしょうか。

それで「縄伸び」と言えば、思いうかぶ業者が居ます。
先日、不動産業者の講習会で、この年配の業者を見かけました。
かなりの年齢になるはずなんですが、あいかわらず顔がテカテカに光ってて、着てる服もケバク、世間の皆さんがイメージする不動産屋そのものといった風体でした。

世間的にはビルを持ってて高級車に乗り、ある社会団体の会員にもなっていますので、成功者といえなくも無いんですが、この人もとは他人の土地をかすめとってのし上がった人間なんです。(汗)

区画整理地内の土地売買で、縄伸びした土地を契約面積分だけ買主に移転し、余った分は自分の名義にして取っちゃたそうです。買い手もしくは売り手が訴えれば、本当は「サギ」になりますが、実際には立証する事が困難で、この手の話しは不動産業界にはゴロゴロ転がってます。

それで地権者となって、区画整理に反対してゴネまくり、わずかな所有面積しかないのに、手を焼いた施工者から区画整理の理事にしてもらい、大口地主と知合いになってから、事業を伸ばしたとか。

「天網恢々疎にして漏らさず」信じたいんですけどねえ。
おやじのテカった横顔を見ながら、家路についた私でした。

2005年03月17日

嫌悪施設(売れない土地の売り方?)不動産私的用語集

ゴミ処理場・産廃処理場・火葬場・ガス基地・高圧電線・養豚、養鶏場・騒音や臭いのひどい工場、これらの施設は、不動産評価のうえでは嫌悪施設と呼ばれ、売却不動産の近くにこうしたものがあると売却不動産の減額要因になります。

最近はこれに携帯基地局も加わって、あのでかい基地アンテナを建設しようとすると、地元住民の反対運動が起きたりしているようです。
なんでも基地アンテナから出る電磁波が、白血病やガンを誘発する恐れがあるんだとか。

それで、私がしょっちゅう通る道路沿いに、2年越し売れてなかった郊外レストラン跡の売地があったんですが、最近建設工事が始まりました。

「ようやく売れたか。何が建つんだろう?」と思っていると、あっという間に巨大な携帯基地アンテナが完成。

考えて見るとこの売地、坂道の頂上付近で電波を飛ばすには、良い条件。
片道2車線の交通量が多い道路沿いなので、周囲に個人住宅はなく、中古車展示場や外食店のみ、反対運動が起きる可能性も無く、買主の携帯会社にとっては格好の好条件です。

2年も売れてなかったんだから、携帯会社に持ち込めばいいと発想しての事ではなかったんでしょうが、世の中うまく出来てます。

売主からすればこんな処分方法もアリか?
妙に関心した出来事ではありました。

2005年01月28日

実印(不動産あくまで私的解釈用語集)

実印・・印鑑証明書の印鑑のことですね。
不動産取引の場合、売買の場合はもちろん、賃貸で部屋を借りる場合も、不動産会社によりますが必要なケースが多いです。
特に賃貸の保証人には、契約時に店頭に来てもらわない代わりに、実印ついて、印鑑証明をつけてもらう場合が多いです。

それでこの実印、人によっては、実印にそっくりな影武者印とでもいうような、印鑑を持ってる人間がいます。
法人の場合は、ふだん実印に似た認め印使っているところが多いでしょうが、個人で実印に極めて似た印鑑持っている場合は、それだけで充分怪しい人間ですが、結構自営業者なんかにはこの手の人間がいまして、賃貸の保証人になっている場合なんかで印鑑証明と照らし合わせると、印鑑証明では払っている文字が、捺印している印では止めていたりするんですね。(笑)

なんで実印と似せた影武者印を、持っているかというと、ようは何かのしがらみで実印つかざる得ない時に、偽実印ついて、あとで言い逃れしようとしているんでしょうね。

もし何かあった場合、保証人になんてなった覚えは無い、契約書があるというなら見せてくれと言い、ほら見ろ、俺の印鑑に似せた印鑑で別物じゃないか、なんて言い出すつもりなんでしょう。
署名も、おそらく別人にさせているに違いありません。
印鑑証明書がどうして出ているのか、そこのところどう説明するつもりなんだろうと思いますが、世の中にはこの手の人間が、少なからず存在することは事実です。

ただ言っときますけど、不動産屋は慣れてますから、気づくと思いますよ。
気づけば即、契約お断りです。
うっかり間違えた、なんてバカな話しは無いわけで、こんな人間の保証は保証じゃありませんから〜。ざんね〜ん

2005年01月27日

権利書・権利証・登記済証・登記済証書とは

権利書・権利証・登記済証・登記済証書、色々呼び方は違いますが、同一のもので一般的には、権利書と呼ばれています。
正式には登記済証と言い、売買や相続・贈与等で名義が変わった場合、法務局(登記所)が受け付けた印鑑を押して、所有者に返してくれる書類をこう呼びます。

この権利書の持つ効力について、一般の人は誤解していることが多いので、今回はそのことについて書いてみたいと思います。

よくテレビドラマなんかで、極悪非道の金融業者が、金を返せない債務者から権利書を取り上げて、家から追い出したり、盗まれた権利書で知らないうちに、家を売り飛ばされたり、バカ息子が親に内緒で権利書持ち出して、金融業者から金を借りたりするシーンが出てきますが、あれはドラマだからで、実際の権利書は、それ単体だと、ただの紙切れで、売る事も権利書を担保に金を借りる事も、出来ません。

売ったり金を借りたりするならその他に、発行から3ヶ月以内の所有者の印鑑証明、実印が必要になります。

ですから、親が死んで遺産相続を争って、家のなかを権利書探し回ったりするドラマのシーンは、法的には正しくないことになります。
金融業者から権利書を取り上げられても、移転登記の書類に実印押して、印鑑証明を渡さなければ、所有権は失っていないのです。


じゃあ、権利書は無くなっても、別段支障は無いのかと言うと、それは違います。
権利書は紛失しても、法務局(登記所)は再発行をしてくれません。
売買したり担保でお金を借りる場合は、それらの行為が出来ないことはありませんが、権利書があるときより、手間と費用がかかります。

実は先日、倒産した会社の代表者の家を売ったのですが、権利書を紛失していたため、ややこしい思いをしました。

権利書が無い場合、保証書というものを司法書士に頼み作ってもらいます。
保証書というのは、この人が本当の所有者に違いありません、私がその事を保証します。と登記をする法務局に差し入れるもので、第三者が保証した書面だから、そのまま保証書です。
この保証人には通常、登記を担当する司法書士がなってくれます。

それで権利書を紛失した場合に、売買をするには、実際どうするかと言うと、所有権移転の書類と印鑑証明と保証書を、法務局にまず提出します。
これが保証書ではなく、権利書とこれらの書類の提出ならば、そのまま所有権移転登記されるのですが、保証書の場合は法務局から、このような登記申請が出されているが本当かと所有者あてに確認のハガキが郵送されます。

この確認ハガキに実印を押して、それを法務局に持っていけば、その時点で移転登記がなされます。

普通の登記と違い、途中で本人の意思確認ハガキが郵送され、このハガキに実印押して持っていかないと、登記されない仕組みになっています。
ですから、通常の売買では書類提出時に代金決済を行いますが、保証書事件の場合は、確認ハガキ提出時に代金決済します。

先日の取引で困ったのは、この売主が債権者に追われていて、郵便局には住所変更を届け出ていたのに、役所には住所移転していなかったため、確認ハガキが法務局に送り返されてしまったことです。

結局、動き回り無事決済できましたが、司法書士も嫌がる事件であることは間違いありません。

権利書単体では何も出来ませんが、かといって無くても困る。そんな性格のものが権利書です。


※ちなみに、権利書を無くした場合の、登記申請方法が近々改正されます。
保証書事件で、不動産サギが多かったことを考慮してのことだと思います。

2005年01月26日

家賃滞納、自力救済の禁止

不動産業を始めて日の浅い知り合いの業者から、入居者の家賃滞納の件で相談がありました。
家主から「荷物出して、カギ替えると入居者に脅しをかけて、至急払ってもらってくれ。」とガンガン催促されているらしいです。

それで相談は、「催告しても入居者が家賃を払わない場合、本当に荷物出して、カギ替えて、法的に問題は無いか?」というものでした。
結論から言うと、「問題大有り」ですね。
そんな事すれば、入居者から訴えられると、家賃踏み倒された挙句、損害賠償請求で追い銭まで支払わないといけない事になります。

何年か前の話しになりますが、家賃滞納に業を煮やした業者が、「いついつまでに家賃払わないと、玄関ドアを外す。」と催告したうえで、本当にドアを外してしまい、損害賠償させられる判決が出て、新聞に載っておりました。
業界内でも、そんなことしちゃいけませんよ、とお達しがありました。

また、長期間家賃滞納した挙句、行方不明になった入居者の荷物を、勝手に処分した業者が、後日ふらっと現れた本人に損害賠償を求められた、あるいはガラのよくない人間から脅されたなんて例は、それこそ無数にあります。

はたまた競売では、安物の着物なんかをわざと部屋に置いてきて、落札者に捨てさせ「大島つむぎだった。」とか「母親の形見だった、どうしてくれる。」とか言って難くせつけるのが、いまや古典的手口ですらあります。


「天は自ら助けるものを助く。」という言葉がありますが、日本の法律は「自ら助けるものは、これを罰す。」となっております。(涙)
お上にお伺いをたてず、下々のものが勝手なことをするな、こうなっているんですね。
又、これを許すと自力救済がエスカレートしがちになる事も、禁止されている理由です。

寝ている病人の布団はがして、布団売ちゃったり、米びつに手を突っ込んで、米持って帰ったりするから。(そんなの、いつの時代の話しじゃ)
これを「自力救済の禁止」といいます。

これらの他に私が知っている「自力救済の禁止」で、痛い目にあった例としては、こんな話しがあります。
資金繰りに詰まった不動産屋に土地売買の手付金を使い込まれて、返してもらいに社長の自宅に日参したお年寄りが、「明日返す。」とか、「一週間後には必ず・・」とか言われて、のらりくらりといっこうに話しが好転しないので、社長の留守中に社長の奥さんから、指輪を取り上げたそうです。
そうしたところが、「住居不法侵入と、恐喝で訴えてやる。」と逆に、使い込み社長に脅されたというのです。

このお年寄り、人が良い人で、逆ねじ喰わされてひるんでいるうちに、そこの会社は倒産して、社長本人はどっかに雲隠れしてしまったそうなんです。

私なんかが聞けば、仮に本当に使い込み社長がこの老人を訴えても、警察がこの社長の訴えをまともに相手にするとは、到底考えられず、又、使い込み社長もそれを知ってのただの脅しだったと思うんですが、法律にうといお年寄りですから、そうは思わなかったらしいんです。

人が好すぎて「警察に訴えてやる。」と言われた時点で、自分が大変な犯罪者にでもなったような気がして、誰にも言えず泣き寝入りしたそうです。

話しは戻って、家賃滞納の件。
法律では、家賃滞納されたら、ちゃんと裁判で判決とって、その判決どおりにしなさい。という訳ですね。
改まっていう事でもない、至極、当たり前のことです。

ではなぜこの当たり前のことを、家主・不動産業者はしないのか?
なぜ、勝手にカギ替えたり、荷物出したりするんでしょう。
性格が悪いから?
いいえ違います。(笑)

家賃滞納の場合、法的に解決しようとすると、現実にはこうなるからです。
まず家主は、入居者が3ヶ月ほど滞納してからでないと、裁判そのものを起こせません。裁判所に、なんだかんだと裁判を受け付けてもらえないんですね。(意外とみなさん、知らなかったでしょ。)
又、契約書では「家賃を2ヶ月滞納したら本契約は解除され、借主は本物件を明け渡す。」みたいになっていますが、部屋を明け渡してもらうには3ヶ月滞納ではダメで、6ヶ月以上滞納しないと、これまた明け渡しの裁判も受け付けてもらえません。

1ヶ月、2ヶ月ぐらいの遅れで、いちいち訴え起こしちゃダメよ、それから、部屋を追い出したいなら、せめて半年滞納している人間じゃないと、追い出すなんてかわいそうじゃない、という訳ですね。
例外として3ヶ月待たなくて済む、少額訴訟というのがありますが、これは勝っても「支払え。」と自分に代わって裁判所に言ってもらうだけに過ぎません。

相手が無い袖は触れないと、支払わなかったらそれまでです。
というより、無い袖は触れないから支払わない人が大半なのですが・・・。
それで判決もらって、払ってもらえないとどうするか?

強制執行の許可もらって、家財を競売にかけるわけですが、賃貸の家賃滞納者の家財なんて、競売にかけるだけ損です。

そんなこんなで、みんな自力救済する訳ですが、やってる事からすると、正直な話し、滞納者に訴えられたら、どうなるでしょう?
裁判官によっては、負けるようなところまで、みんなやってるのかな?

払えないほうも必死なら、払ってもらうほうも必死。
なんか切ない話しではあります。

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