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質問
投資用の不動産を買おうかと考えています。
といっても、昨年夏以来、なかなかいい物件には巡り会えていませんが。。。

が、マキさんのブログを見ると、いまは投資不動産のブームで、やめたほうがいいとのこと。
鈍い私はブームということすら、知りませんでした。
ってことは、まだまだ、物件の価格は下がるとお考えでしょうか？

非常〜に難しい質問であることは承知しておりますが、「投資ブームに乗った人が、投げ売りをする」と書いていらした理由が知りたいのです。（単に、利回りを計算しないで買ってしまった人が投げ売りする、という意味ではなく、まだまだ不動産は下がりますよっって意味でしょうか）

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回答
以前の投資用不動産についての質問を読まれたうえでの、ご質問ですね。

まず最初にお断りしておきたいことは、不動産投資は今までも資産を増やすための有効な手段でしたし、これからもそれは変わら無いだろうとは、私も思っていることです。
決して不動産投資に、悲観的な訳でも、否定的な訳でもありません。

たとえば今、ライブドアショックで、株式市場は混乱しているようですが、株式投資は昨日まで元気がよかった会社の株が、１日で状況が変わることがあっても少しもおかしくありません。
過去にも雪印や、その他の有名企業が不祥事や事件を起こし、株価が暴落したケースがたくさんあるのを見ても、不動産投資には不動産投資なりの利点があると思っています。

では、私がなにを言いたいのかというと、不動産投資はこれからも有利な投資対象であり続けるでしょうが、今は投資対象の時期ではありません。と言いたいのです。


今の不動産投資を取り巻く状況は、完全なバブル状態です。
銀行や生保、優良企業のあり余ったカネが、行き場を失って、不動産ファンドに、流れ込んでいます。


こうしたなかで投資用不動産を買うのは、株で例えるなら、高騰していつ下げてもおかしくない株を買う様なものなのです。
その株を買って、さらに高値で売り抜けられれば、それで良いのですが、それが出来なければ塩漬けにするか、損切りしないといけません。

高騰した不動産を買って、なおかつ利益をあげるのは、プロでも難しいことです。
転売はもちろん、保有しても元値が高ければ、利益は上がりません。


ファンドに投資している企業は、極端なことを言えば、損失を億単位で出しても、一向に構わない企業です。
現に株式で運用すれば、そうなることもあるわけですから。

ですから今は時期ではありません。


今、不動産投資で利益をあげられるのは、買う側ではなく、売る側です。
もしくは「私はこうして年収○○○○万円の大家になった」みたいなセミナーを開く側。
間違っても、聞きに行く側の人ではありません。（爆）


どうしてもというなら、高騰している投資用物件を買うのではなく、誰も目をつけていない市場を見つける必要があります。

ちなみに、今私は、自分のお客様には、ファミリータイプの中古マンションを買って賃貸にまわすことを勧めています。（投資用ではなく、居住用として造られたマンション）

北九州の場合だと、ファミリータイプのマンションは、例のマンション構造偽装問題以降、売れていませんから。


これは、株式の場合で高騰株の売買で儲けるのは、専門家以外難しいけれど、実態以上に評価の下がった誰も目をつけていない株を長期保有で持って、利益をあげるのは専門家でなくても可能だ、との考え方と同じです。

北九州以外の場所で、状況が同じなのかは分かりませんが、探せばそうした空白地帯が、あるのでは無いでしょうか？（その空白地帯は物件の場所かも知れませんし、物件種別であるかもしれません。）


それと投資金額・不動産投資に何を求めるのか？によっても、探すものは異なると思います。

それから、以前「投資ブームに乗った人が、投げ売りをする。」と答えているのは、そんなに深い意味はありません。
字句の通り、今回の不動産ブームに乗り、今後賃貸市場はどうなるのか？そうしたことを深く考えないで買った個人のなかには、投げ売りする人が必ず出てくる、との意味で書いたものです。



追記
ほとんど更新してないのですが、こんなのもつくってます。
不動産投資ネット
ヒマがあれば読んでみてください。
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質問
先般、自宅を仲介業者を経由して売却しました。
引き渡し後、３点不具合があるということから、補修の要請を受けました。
１．ガラス交換（鋼線入クリガラスにヒビあるが割れてはいない）
２．排水時にゴボゴボ音が鳴る
３．床が下がっている（壁面との間にスキマがある）
瑕疵担保については、雨漏り・シロアリ・給排水・基本構造の４点について
３ケ月以内ということで契約書に記載されています。また、設備状況報告書も
提出しています。

１については、内側からはモノを置いていたため判らない状況（外からみれば
わかる。自分もそれで気づいた）で下見段階で見落とし、且つ、報告書で記載
ないため、当方責任での補修。
２。３については、瑕疵担保対象として当方補修と仲介業者からいわれています。

最初はそうなものかと思っていましたが、契約書を読むうちに、まず、１か瑕疵担保責任に該当するのか（契約書と報告書を結びつけるものはなく、上記理由にすれば対象が広がってしまう）
２については、物理的不具合はないこと（つまって排水できない状況ではない）
３については、確かにすきまはあったが、最初からだったので（幅はやや拡がっていたかもしれないが）、あまり認識しておらず、傾いているという感じはしていなかった。
と考え出すと、果たして当方で調査・補修すべて面倒をみる必要があるのか疑問に思えてきたので、ご相談させて頂き度、お願いします。
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回答

これは簡単な話ですね。
瑕疵担保責任なんて大げさな話でもなく、取り交わしたという、設備状況報告書これになんと書かれているかによって、どちらの責任なのか、はっきりします。
（参照物件状況報告書）

交わした設備状況報告書のなかに、給排水管や建物の傾きについて記入する欄があり、これに「発見していない」と書かれているなら、事実を告げていないのですから、売主の責任です。

この書面の契約書との関連についてですが、契約書にこの書面のことが触れられていなくても有効性に変わりはありません。

例えば、口頭で買主からこれらのことを尋ねられて、「支障無い」と答え、あとから補修を要することが見つかれば、当然売主の責任になります。

こうしたことは「契約書に定めて無いから」あるいは「契約書との関連性が無いから」責任がなくなるわけではありません。

それで問題は、「設備状況報告書」に建物の傾きについての項目や、給排水管について説明する項目が無かった場合です。


それらについて買主に告げる項目があり、補修を要するにもかかわらずそれを告げなければ売主の責任ですが、そもそもその項目がなければどうなるのか？


これについては、ケースバイケースで回答が異なると思います。

「他に悪いところは無いですか？」と買主や仲介業者に聞かれもせず、かつ補修が軽微なものについては中古住宅の場合、多少の補修は当然必要だと考えられていますので、あながち売主の責任だとは言えません。

これに対し、積極的に聞かれたわけでは無くても、重大な瑕疵、多額の補修を要する事項については、売主が自ら積極的に買主に告げる必要があるので、売主の責任になります。

お尋ねの件は、これらを考慮して、案内時や契約時の会話、補修費額から負担割合を決められたらどうでしょうか？
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新年のご挨拶が遅れましたが、皆様
明けましておめでとうございます。

最近は、更新のとどこおりがちな当相談室ですが、本年はせめて一週間に一度程度は更新したいと思っています。
どうぞ本年もよろしくお願い申し上げます。

では、今年最初のご質問です、


質問
はじめまして。宜しくお願いします。

東京都港区の中古マンション（２年前に現金購入。ローンなし）に住む、３８歳の会社員です。

投資用に、港区の新築マンション（３８００万円、４４平米）の購入を検討しています。購入資金の７割程度を銀行から借り入れたいと思っています。引渡しと同時もしくは、数ヵ月後には、賃貸に出す予定でおります。

このような私が銀行から借り入れる場合、住宅ローンを使うことができるでしょうか。その場合、住民票の移動が必要と聞きましたが、実際に住んでいないことが後で分かると、問題が発生する可能性がありますか。移動するタイミングはどのようになりますか。引渡しと同時に賃貸募集するのは、よくないでしょうか。

あるいは、あえて目的をいつわらずとも、区分マンションの投資目的ということで、住宅ローンと類似の条件（期間、金利、保証人なし）での借り入れが可能でしょうか。
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回答
まず最初に、大前提として、ローンに対する扱いは、金融機関ごとに違います。
ですから、ａ銀行では融資してくれなかった案件が、ｂ銀行やｃ信用金庫では融資してもらえたりしても、おかしいことではありません。

融資金額や融資金利、返済期間などの融資条件も同様で、金融機関ごとに異なります・

次にこれも。基本的なことですが、居住用の住宅ローンと、投資マンションのローンでは、同一銀行でも商品が違います。


最近は差がなくなっていますが元々

借入本人が住む居住用の住宅ローンは、低利・長期融資。
投資マンションのローンは、居住用の住宅ローンに比べ短期で、物件価格に対する融資割合も低く、金利も若干ですが高め。

です。


なぜ差がついているのか？


投資用のマンションは、
1.居住用の家と違い、支払いが苦しくなれば、すぐ払いを止める
2.競売にかけた時、借家人付の分だけ落札額が低く、担保割れ額が大きい。
3.投資物件を買う人間なら、金を持っているだろうから。
4.「地価上昇に手を貸す事になる。」など政策的な意見に配慮して。
などなどの理由からです。


このうち「支払いが苦しくなれば、支払いを止めるや、借家人分だけ落札額が・・」は、今や居住用と差がなくなってきています。

それに、現在は貸出先が無いといった事情もありますので、投資マンションのローンでも積極的に行なっている金融機関も増えています。


それで、ご質問の
「実際に住んでいないことが後で分かると、問題が発生する可能性がありますか。移動するタイミングはどのようになりますか。引渡しと同時に賃貸募集するのは、よくないでしょうか。」ですが、これについては、

良くない事かと問われれば、以上述べた理由で、良くない事です。

ですが、融資実行前に投資目的での購入であることがバレず、返済が滞ることも無ければ、融資後に賃貸していることが銀行にばれても、融資金の一括返済を求められるようなことは、現実的にはありません。


以上回答ですが、実際の借入れをどうされるかは、ご自分でご判断のほどお願いします。

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