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ついにというか、とうとう敷引き無効との判断が最高裁でなされたようですね。

１、２審は「特約によって合意が成立しており、差し引きは正当」と貸主が勝っていたものが、最高裁でひっくり返ったようです。

今日最高裁で、初判断が示されたとネットの速報で流れていました。

このブログでも多く質問があった敷金問題、これからは同様の借主勝訴の判決が続くのでしょう。

国がそうしたがっているので、時代の流れでいずれそうなると、このブログでも書いていましたが、それにしてもそうした判決が出るのが早かった気がします。
早くて2〜3年後、まあ5.6年は大丈夫。そう思っていた家主・不動産業者がほとんどだったでしょうから。（私もそう思ってました。）


今回の判決で、厳しいなと思うのは、

賃貸契約の際、貸主から、補修費を貸主と入居者のどちらが負担するかを項目別に記載した一覧表が示され、「生活することによるふすまや床の変色は入居者負担」などとする特約が結ばれ、この特約を根拠に約３０万円が敷金から差し引いた。

もので、貸主が負けている点です。


１、２審は「特約によって合意が成立しており、差し引きは正当」と判断したそうですから、約束していてもダメ、そう最高裁が判断した点が厳しいですね。


速報で詳細が分からないのですが、これは貸主が、大阪府住宅供給公社ということですから、それが判決に影響しているのでしょうか？
民間貸家でも、同様の判断が示されたのでしょうか？
ここのところがちょっと、現時点では分かりません。


どっちらにしろ、これから民間家主物件でも、同様の判決がどんどん続くことになるのでしょうから、家主さんは早急に対策を考えたほうがいいと思います。


で、それにしても、なぜ不動産には、こうも国が口をはさむのでしょうか？

「説明し、互いに納得しての契約でも無効」そんな判決が不動産には多いのです。


「この条件で借りてもらっていい？」「ああいいですよ。」と契約しても、そんな契約は守らなくて良い、そう国が判断するのです。

私は、貸主借主どちら寄りでもない人間だと思っていますが、ここのところはいつも納得がいきません。

多少不利でも、不利だと思うなら約束しなければいいし、それでも約束したなら、約束は約束だろう、そう思うのですが・・・。


個人間で合意しても、法的には無効な約束が不動産では多くある。


まあ、法的にややこしく、専門知識が必要なので、これはこれで個人的には商売上ありがたいことでもあったりするのですが・・・。（爆・爆）

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質問

私は現在２０歳フリーターをやっています。

このたび、就職活動を主に引越しを考えているのですが、（具体的には千葉県です）

それについて少々お尋ねしたいと思います。

以前にも大学の関係などで引越しし、一人暮らしは経験したことはありました。

ただ、あの時は大学とその紹介の不動産屋さんで手続きの一切をしていただきました。

なので今回が一人で行うはじめての移動なのですが、上でお話したとおりフリーターなのである程度蓄えをつくって引越しをしたいと思っています。

そして、移動後とりあえずバイトを見つけて、生活を安定させその後就職活動を始めたいと思っています。

自分でもそれなりには調べてみたつもりなのですが、保証人や住民票などいろいろといるものがあるようで、私の場合はどうしたらよいのか検討もつかないといった次第です。

私が判断した中では、ネックなのはまず県外なので住民票がまだ親元で、なおかつ収入を証明するものという記載があったのですが、フリーターなのでそれまでの給料明細とかなら用意できるのですが、転勤とかとは違うのでどうしたらいいのかわからないといった次第です。



私の現在の状態は、フリーター、住民票？戸籍？は地元（愛知県）、ということなのですが。

なにかアドバイスやご助言いただければとても幸いです。

ご多忙かとは思いますが、なにとぞよろしくお願いいたします。



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回答
賃貸住宅に入居する場合、確かに審査があります。

ただし、この審査時の入居条件は物件ごとに違います。

なぜなら、アパート・マンションごとに家主さんも違えば、管理業者も違うからです。

年収○○○万円以上、大手企業の会社員以外は入居不可の高級マンションもあれば、保証人や収入証明など一切不要、夜逃げや訳ありで素性不詳の人でもＯＫのアパートもあります。

関東方面などは地方から上京して、アパートを決めた後に就職先を見つける、そんな人は大勢いるでしょうから、不動産業者にお問合せされ、事情を電話で話したらどうでしょう。

そうした人でもＯＫのアパートが、いくらでもあると思いますよ。

それから申し添えておきますが、当社は上場企業の従業員相手の賃貸しか斡旋していませんとか、当社はどんなご事情の方でもかまいません、お部屋斡旋しますなど、不動産業者によっても、対応が違います。


電話で事情を話してから、出向くほうが無駄が無いとは思いますよ。

心配しなくてもいっぱい物件はあると思います。

良いお部屋を見つけてください。


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質問

神戸市に在住しており、地下鉄西神線沿線での中古マンション購入を考えております。
住宅公団や地方自治体が分譲した築２０年程度の中古マンションの購入を考えております。物件は総戸数３００戸、広さは９０平米、間取りは３ＬＤＫ、駅から徒歩１０分以内です。

現在の販売価格は１５００万円から２０００万円程度です。
公団にこだわる理由は、希望物件の住環境も非常に良く、区分所有面積が広いこと、建築がしっかりしていることです。

阪神大震災の時も、西神地区の公団住宅は全くの無傷だったとのことです。１０年、２０年先に売却を考えた場合公団の中古住宅を購入するメリットはあるのでしょうか。現在、住宅購入の自己資金が２０００万円、年収が９２０万円です。新築マンションも検討しており、西神地区の相場は８０平米で約３０００万円前後です。

年齢は４９歳で、殆ど社宅や賃貸住宅に住んでおりました。定年退職後は、出身地の神戸に定住したいと考えております。
アドバイス宜しくお願い申上げます。
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回答
マンションに限らず住宅でも、新築のほうが得なのか、中古のほうが得なのかよく質問を受けます。

人それぞれ考え方もライフスタイルも違うわけですから、一概に中古のほうがいいとか、新築が良いなどとは決められないと思います。

ですが私がいつもお客様に言っているのは、「10年後に実家に戻る、その時点で売却する。」など、ローン途中で売ることがはっきりしているなら、中古が良いですよとはいってます。

途中で売却するなら、中古のほうが損が少なくて済むからです。

私の地元、北九州市の例で言えば、新築マンションを購入後10年後に売るとすれば、立地間取りなど、物件にもよりますが、売値はおおむね新築価格の65％くらいでしょうか。

これが中古だと、新築価格の65％程度で買った築後10年のマンションを、築20年で売るとして、新築の50％か、それをやや下回る程度です。

新築に比べ、価格の下がり方が少ないんですね。

もっと言えば、新築は買って一ヵ月後に売っても数百万円は損をしますが、中古なら相場で買えば、同価格での売却が可能で、安く買えたなら高く売ることさえ出来ます。

ですから、書いておられるように、10年後20年後に売却する可能性があるなら、中古でもいいのではないでしょうか。


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